A vistoria de entrega, feita com o comprador e registrada em termo assinado, fixa o estado em que a unidade foi recebida, marca o início dos prazos do CDC para vícios aparentes e prova a data da disponibilização das chaves, que encerra a mora da construtora e inicia os encargos do comprador. Ela não elimina a responsabilidade por vícios ocultos.
Os efeitos jurídicos da vistoria
O termo de vistoria é o documento que mais trabalha a favor da construtora depois da obra. Ele produz três efeitos. Primeiro, prova a data de entrega, que encerra a contagem do atraso e define o período de encargos. Segundo, registra o estado da unidade, o que ajuda a separar defeitos de origem de danos posteriores. Terceiro, inicia o prazo para reclamar de vícios aparentes, que o CDC conta da entrega efetiva:
CDC, art. 26:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. § 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços. § 2° Obstam a decadência: I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca; II - (Vetado). III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento. § 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
O § 3º do mesmo artigo deixa claro o limite: vício oculto tem prazo contado de quando o defeito se evidencia. Por isso a vistoria não é uma quitação ampla. Ela pesa sobre o que era visível, e não sobre o que só aparece com o uso.
Oferta das chaves e recusa do comprador
A vistoria também é o momento de oferecer as chaves. Se o comprador se recusa sem motivo, a oferta válida encerra a mora da construtora, como o STJ reconheceu:
STJ, Quarta Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.888.911/RS, Min. Raul Araújo, julgado em 09/03/2026 (DJEN 16/03/2026) parcialmente favorável
O STJ manteve a responsabilidade das incorporadoras, porque desentendimentos entre empresas parceiras são fortuito interno. Mas validou a prorrogação do prazo por caso fortuito judicial (liminar que suspendeu a obra por cerca de um ano), considerou que a tentativa de entrega das chaves encerrou a mora mesmo com recusa dos compradores e afastou o dano moral por mero inadimplemento.
Tese: Ordem judicial que paralisa a obra pode justificar prorrogação; oferta válida das chaves encerra a mora.
Partes: Lyx Participações e Empreendimentos S.A. e Projeto Residencial X11 SPE Ltda. (incorporadoras), Caixa Econômica Federal e adquirentes (financiamento habitacional).
Ementa: scon.stj.jus.br
E quando o atraso na entrega decorre de pendência do próprio comprador, como o pagamento da parcela final, o registro da convocação para vistoria e a recusa ou demora dele são a prova que afasta lucros cessantes:
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0708586-83.2023.8.07.0009 (Acórdão 2069688), Relator(a): Fernando Tavernard, julgado em 12/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Os compradores pediam lucros cessantes, perdas e danos por alteração de uma escada e dano moral. A Turma entendeu que o atraso nas chaves decorreu da demora dos próprios compradores em quitar a parcela final após notificação, que folder com unidade decorada é meramente ilustrativo e não vincula, e que pequenos vícios não geram dano moral. Manteve apenas a devolução simples das cotas de condomínio pagas antes das chaves.
Tese: Se o comprador causa o atraso nas chaves, não há lucros cessantes; folder ilustrativo não vincula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa) e adquirentes.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Daí a importância de convocar por escrito, com data, horário e prazo, e de registrar o comparecimento ou a ausência.
O que a vistoria não resolve
Uma vistoria sem ressalvas não autoriza a construtora a recusar qualquer reclamação futura. Em caso de vidro trincado na fachada, a empresa respondeu que a garantia tinha expirado e que a vistoria de entrega não registrou avaria. A Turma Recursal não decidiu o mérito: entendeu que só uma perícia diria se a trinca era estrutural ou de impacto externo, e extinguiu o processo no Juizado:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001485-90.2024.8.06.0004, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 27/04/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A moradora pediu a troca de um vidro trincado na fachada do apartamento, recebido em 2020, e a empresa respondeu que a garantia tinha expirado e que a vistoria de entrega não registrou avaria. O Juizado havia condenado a empresa à troca. A 2ª Turma Recursal extinguiu o processo sem julgar o mérito: só uma perícia poderia dizer se a trinca veio de problema estrutural ou de impacto externo, e a necessidade de perícia complexa afasta a competência do Juizado (Lei 9.099/95, art. 3º, e Enunciado 54 do Fonaje).
Tese: Se a causa do defeito só pode ser esclarecida por perícia, o Juizado Especial pode ser considerado incompetente.
Partes: Marquise Blue Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O precedente mostra o valor e o limite da vistoria: ela ajuda a construir a dúvida técnica a favor da empresa, mas a decisão final sobre vício oculto depende de prova técnica.
- Convoque a vistoria por escrito, com antecedência e prazo para remarcar.
- Use checklist por ambiente e sistema, com fotos datadas anexas ao termo.
- Registre as ressalvas do comprador e o prazo de correção de cada uma; corrija e colha novo aceite.
- Entregue na mesma ocasião o manual do proprietário, mediante recibo.
- Evite cláusula de quitação ampla de vícios no termo; ela não vale para vícios ocultos e tende a ser vista como abusiva.
Perguntas frequentes
O comprador assinou o termo sem ressalvas. Ainda pode reclamar? De vício oculto, sim, dentro dos prazos legais. Para vício aparente, a assinatura sem ressalvas e o prazo de 90 dias pesam a favor da construtora.
O comprador não comparece à vistoria. E agora? Registre a convocação e a ausência e ofereça nova data. A oferta válida das chaves encerra a mora, segundo o STJ.
A vistoria pode ser feita por empresa terceirizada? Sim, mas o termo deve identificar quem vistoriou e ser assinado pelo comprador ou seu representante.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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