Só há atraso jurídico depois do prazo contratual somado à tolerância de até 180 dias, desde que essa tolerância esteja escrita de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Antes disso, a incorporadora não está em mora; depois disso, responde pelo atraso, salvo prova de fato que afaste a culpa.
Quando o atraso existe juridicamente
A primeira tarefa diante de uma reclamação de atraso é fazer a conta certa. Muitos compradores contam a mora a partir da data prometida no material de venda ou da data do habite-se, mas a lei e os tribunais usam outro marco: a data de conclusão prevista no contrato, acrescida da tolerância pactuada. Desde a Lei 13.786/2018, a regra está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, que transformou em lei o que o STJ já admitia:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Repare nas três condições. A tolerância é de até 180 dias corridos, conta da data prevista para a conclusão e só vale se estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Cláusula escondida no meio do contrato, sem destaque, é o primeiro ponto que o advogado do comprador vai atacar. E prazo de tolerância maior que 180 dias é abusivo no excesso, como o STJ já havia decidido antes da lei:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.582.318/RJ, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/09/2017 (DJe 21/09/2017) favorável ao incorporador ou construtor
A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial dos compradores: a cláusula de tolerância que prorroga a entrega por até 180 dias não é abusiva em contrato de imóvel em construção, desde que contratada com prazo determinado e razoável. Segundo o voto, prazo maior que 180 dias é abusivo e os dias excedentes devem ser desconsiderados, e o incorporador deve informar a tolerância de forma clara, inclusive na publicidade, e notificar o comprador quando usá-la.
Tese: Tolerância de até 180 dias é válida; o excedente é abusivo.
Partes: CHL Desenvolvimento Imobiliário S.A. e SPE VPA 144 Incorporações Ltda. (incorporadoras) e adquirentes.
Inteiro teor: scon.stj.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0189033-42.2015.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 15/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O prazo com tolerância de 180 dias terminou em 27/02/2014 e as chaves foram entregues em 07/11/2014. A sentença já tinha declarado abusiva a prorrogação além dos 180 dias e mandado devolver em dobro o que foi cobrado a mais pelo INCC depois do prazo. A 3ª Câmara manteve a mora até a entrega das chaves (e não até o habite-se), deu parcial provimento ao recurso do comprador para condenar as empresas, solidariamente, a R$ 5.000,00 de dano moral, e parcial provimento ao recurso das empresas para admitir o INCC até 27/02/2014 e o IGP-M a partir daí. Negou indenização por publicidade enganosa sobre vagas de garagem, por falta de prova. Os embargos das empresas foram rejeitados em 28/01/2026.
Tese: Cláusula de prorrogação além dos 180 dias é nula; a mora vai até a entrega das chaves.
Partes: Moura Dubeux Engenharia S.A., MD CE Parque de Fátima Construções Ltda. e CDT Incorporações Imobiliárias Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Na prática, a incorporadora deve ter em mãos o quadro-resumo, a cláusula de prazo, a cláusula de tolerância e a prova da data em que as chaves foram efetivamente colocadas à disposição do comprador. Com esses quatro documentos, a maior parte das discussões sobre existência de atraso se resolve.
O habite-se não é o marco da mora
Um argumento frequente é que, expedido o habite-se, a construtora teria de entregar imediatamente e, se não entregou, estaria em atraso desde então. O TJCE tem rejeitado essa tese. O habite-se é ato administrativo que atesta a regularidade da obra perante o Município; ele não substitui o prazo contratual de entrega, que continua sendo a data prevista mais a tolerância.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0264055-28.2023.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 22/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador sustentou que a mora começava com a expedição do habite-se (25/07/2023) e pediu aluguéis e dano moral. O TJCE manteve a improcedência: o habite-se atesta a regularidade da obra perante o poder público, mas não é a entrega; o contrato previa 31/10/2023 com tolerância de 180 dias até 30/04/2024, e as chaves foram entregues em 13/04/2024. Sem mora, não há lucros cessantes nem dano moral. Os embargos de declaração foram rejeitados em 05/02/2026.
Tese: A mora só começa depois do prazo contratual somado à tolerância, e não na data do habite-se.
Partes: Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S.A. (empreendimento Estilo Dunas).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Isso não significa que a incorporadora possa segurar a entrega indefinidamente depois do habite-se. Significa que, enquanto o prazo contratual com tolerância não terminou, a demora entre o habite-se e as chaves não gera mora. Depois dele, o atraso conta, com ou sem habite-se. Também vale lembrar que o quadro-resumo deve indicar o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos da intempestividade:
Lei 4.591/1964, art. 35-A, XII:
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Contrato que cumpre esse inciso dá à incorporadora um argumento documental forte: o comprador sabia, desde a assinatura, qual era a data limite e o que acontecia se ela fosse ultrapassada.
Quando o atraso é real: o que a lei manda pagar
Passado o prazo com tolerância e sem culpa do comprador, a lei dá a ele duas saídas. Pode resolver o contrato e receber tudo de volta com a multa contratual, em até 60 dias; ou pode manter o contrato e receber, na entrega, indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago. As duas não se somam:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º:
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, §§ 2º e 3º:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
Para a incorporadora, esses parágrafos têm um lado protetor: fixam um parâmetro legal de indenização e proíbem cumular a multa moratória com a multa da inexecução total. Mas os tribunais também aplicam a jurisprudência do STJ sobre lucros cessantes presumidos, tratada em página própria desta seção. E a tolerância não se estica por argumentos genéricos, nem quando o imóvel é de programa habitacional:
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0702170-92.2025.8.07.0021 (Acórdão 2174380), Relator(a): João Egmont, julgado em 02/09/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
Contrato de 2023 em programa habitacional, entrega prevista para 20/12/2023 e chaves em 26/11/2024. A Turma afastou a pandemia como fortuito (contrato posterior ao início dela), recusou o acréscimo de 60 dias além da tolerância de 180 dias e manteve lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês, rejeitando a tese de que a vedação de locação da Lei 14.620/2023 impediria a indenização.
Tese: Tolerância máxima de 180 dias; caráter social do imóvel não afasta lucros cessantes presumidos.
Partes: José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A (Empreendimento Itapoã Parque).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A conclusão honesta é que, uma vez configurado o atraso, a discussão útil para a empresa deixa de ser se deve e passa a ser quanto deve e desde quando. Brigar contra a evidência do atraso costuma aumentar a condenação, inclusive em honorários.
Quando a culpa pelo atraso é do próprio comprador
O § 1º do art. 43-A só autoriza a resolução se o adquirente não tiver dado causa ao atraso. É comum o comprador não conseguir o financiamento, não pagar a parcela das chaves ou não apresentar documentos e, depois, alegar atraso na entrega. Nesses casos, a prova documental da incorporadora é decisiva: notificações, e-mails, protocolos no banco, comunicados de disponibilidade das chaves.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0200649-33.2023.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A compradora alegou que o atraso na averbação do habite-se e a impossibilidade de usar o FGTS inviabilizaram o financiamento e, por isso, a entrega das chaves atrasou. O TJCE manteve a improcedência: o contrato condicionava a posse à quitação integral do preço, o ônus de viabilizar o financiamento era da compradora e, sem quitação, ela não podia exigir a entrega (exceção do contrato não cumprido).
Tese: Quando a entrega depende da quitação integral, cabe ao comprador viabilizar o financiamento, e sem pagamento não há mora da vendedora.
Partes: Haus Empreendimentos Imobiliários Sociedade Unipessoal Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0708586-83.2023.8.07.0009 (Acórdão 2069688), Relator(a): Fernando Tavernard, julgado em 12/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Os compradores pediam lucros cessantes, perdas e danos por alteração de uma escada e dano moral. A Turma entendeu que o atraso nas chaves decorreu da demora dos próprios compradores em quitar a parcela final após notificação, que folder com unidade decorada é meramente ilustrativo e não vincula, e que pequenos vícios não geram dano moral. Manteve apenas a devolução simples das cotas de condomínio pagas antes das chaves.
Tese: Se o comprador causa o atraso nas chaves, não há lucros cessantes; folder ilustrativo não vincula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa) e adquirentes.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O cuidado é não transformar exceção em regra. Quando o prazo de entrega é vinculado à aprovação do financiamento, o STJ entende que o contrato precisa ter prazo certo, sem depender do crédito (Tema 996). A culpa do comprador precisa estar provada no caso concreto, e não presumida por cláusula.
- Separe o prazo de conclusão da obra do prazo de entrega das chaves, e confira qual deles o contrato usa.
- Guarde a prova da comunicação de disponibilidade das chaves (e-mail, carta com aviso de recebimento, aplicativo do cliente).
- Registre por escrito toda pendência do comprador que impede a entrega, com data.
- Se a obra parou por fato externo, documente na época, com prova oficial; prova produzida depois do processo vale pouco.
Perguntas frequentes
A tolerância de 180 dias vale para qualquer contrato? Vale se estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Contratos anteriores à Lei 13.786/2018 seguem a jurisprudência do STJ, que já admitia até 180 dias.
Posso cobrar o comprador se ele não aceita receber as chaves? A recusa injustificada do comprador, depois da oferta válida, encerra a mora da construtora, segundo o STJ. O ideal é registrar a oferta por escrito e com prova de recebimento.
O habite-se atrasado prova o atraso da entrega? Não necessariamente. O TJCE decidiu que a mora se conta do prazo contratual com tolerância, e não da data do habite-se.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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