A incorporadora só se livra da mora por caso fortuito ou força maior quando prova um fato externo, imprevisível e inevitável que efetivamente impediu a obra, como uma ordem judicial ou um decreto que paralisou a construção. Chuvas, falta de mão de obra, problemas com fornecedores, inadimplência de outros compradores e a pandemia, de forma genérica, costumam ser tratados como risco do negócio.
O que a lei considera força maior
A regra geral está no Código Civil: o devedor não responde pelos prejuízos de caso fortuito ou força maior, que é o fato necessário cujos efeitos não era possível evitar ou impedir:
Código Civil, art. 393:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Em incorporação, os tribunais separam o fortuito externo, que está fora da atividade da construtora e pode afastar a responsabilidade, do fortuito interno, que é ligado ao risco da própria atividade e não a afasta. Chuva forte em período chuvoso, atraso de fornecedor, greve de operários, escassez de material e desentendimento entre empresas parceiras são, em regra, fortuito interno. A tolerância de 180 dias existe justamente para absorver esse tipo de imprevisto.
STJ, Quarta Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.888.911/RS, Min. Raul Araújo, julgado em 09/03/2026 (DJEN 16/03/2026) parcialmente favorável
O STJ manteve a responsabilidade das incorporadoras, porque desentendimentos entre empresas parceiras são fortuito interno. Mas validou a prorrogação do prazo por caso fortuito judicial (liminar que suspendeu a obra por cerca de um ano), considerou que a tentativa de entrega das chaves encerrou a mora mesmo com recusa dos compradores e afastou o dano moral por mero inadimplemento.
Tese: Ordem judicial que paralisa a obra pode justificar prorrogação; oferta válida das chaves encerra a mora.
Partes: Lyx Participações e Empreendimentos S.A. e Projeto Residencial X11 SPE Ltda. (incorporadoras), Caixa Econômica Federal e adquirentes (financiamento habitacional).
Ementa: scon.stj.jus.br
A decisão acima mostra os dois lados: o STJ considerou fortuito interno o desentendimento entre parceiras, mas validou a prorrogação do prazo por uma liminar judicial que suspendeu a obra por cerca de um ano. A diferença está na origem do fato e na prova.
A pandemia: o que o TJCE aceitou e o que recusou
Muitas construtoras alegaram a covid-19 de forma genérica. A tendência majoritária é recusar a pandemia como justificativa ampla, sobretudo para contratos assinados depois de março de 2020 ou quando o atraso supera em muito o período de restrições. O STJ manteve condenação de construtora que invocou pandemia e recuperação judicial:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.991.651/GO, Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 24/08/2026 (DJEN 27/08/2026) desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ negou provimento ao agravo de construtora em recuperação judicial e manteve a rescisão por atraso, a restituição integral e imediata das parcelas e o afastamento da tese de caso fortuito baseada na recuperação judicial e na pandemia.
Tese: Recuperação judicial e pandemia não afastam a responsabilidade pelo atraso.
Partes: Construtora em recuperação judicial e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
Há, porém, um precedente do TJCE que interessa à incorporadora que tem prova específica: a suspensão da construção civil por decretos estaduais do Ceará em 2020 justificou prorrogação limitada, de 120 dias, e afastou lucros cessantes porque não havia mora quando a ação foi proposta.
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0271077-11.2021.8.06.0001, Juiz convocado Epitácio Quezado Cruz Junior (gabinete do Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues), julgado em 04/02/2026 parcialmente favorável
Embargos de ambas as partes contra acórdão que havia afastado a condenação em lucros cessantes e ajustado a devolução das arras. O TJCE rejeitou os embargos e manteve o entendimento: a cláusula de prorrogação por prazo indeterminado é nula, mas a prorrogação de 120 dias amparada nos Decretos estaduais 33.519/2020 e 33.521/2020 (pandemia) é válida. Como a construtora não estava em mora quando a ação foi ajuizada e o pedido era de rescisão, os lucros cessantes foram considerados indevidos.
Tese: A suspensão da construção civil por decreto estadual na pandemia pode justificar prorrogação limitada do prazo, e sem mora no ajuizamento não há lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda. e Novaes Engenharia EIRELI.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Ou seja, o que funciona não é invocar a pandemia, e sim demonstrar quantos dias a obra ficou legalmente impedida, com base em ato oficial, e que esse período, somado ao prazo e à tolerância, cobre a data de entrega.
A prova é da construtora, e precisa ser robusta
Força maior é fato impeditivo do direito do comprador, e o ônus de prová-lo é da empresa. O TJCE tem sido rigoroso, inclusive em obras a preço de custo, em que o atraso decorria da inadimplência de outros condôminos:
CPC, art. 373, caput, I e II:
Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0543843-93.2012.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 26/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A obra, sob construção por administração (a preço de custo), estava prevista para fevereiro de 2008 e atrasou além da tolerância de 180 dias. A construtora alegou força maior pela inadimplência de outros condôminos. O TJCE aplicou o CDC mesmo nesse regime, disse que a excludente exige prova robusta a cargo da construtora, que não veio, e manteve a obrigação de entregar e o dano moral. A falência decretada depois não impediu o prosseguimento da ação de conhecimento.
Tese: Inadimplência de outros adquirentes não é força maior sem prova robusta; o CDC alcança a construção a preço de custo.
Partes: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. (falida no curso do processo) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Para a incorporadora, a lição é documental: diário de obra, relatórios de engenheiro, atos oficiais, decisões judiciais, laudos meteorológicos de chuvas excepcionais e comunicações aos compradores feitas na época. Justificativa construída depois que a ação chega tem pouca chance.
- Comunique os compradores por escrito, durante a obra, sempre que houver fato externo relevante.
- Guarde cópia de decretos, embargos, liminares e notificações de órgãos públicos que suspenderam a obra.
- Calcule os dias de impedimento efetivo; não peça prorrogação maior do que o fato justifica.
- Não conte com a força maior para cobrir atraso que já existia antes do evento.
Perguntas frequentes
Chuva forte justifica atraso? Em regra não, porque é previsível na construção civil e já está coberta pela tolerância. Pode haver exceção com prova de evento extraordinário, mas é difícil.
A pandemia ainda pode ser alegada? Só com prova de paralisação legal da obra e do período exato. Alegação genérica tem sido rejeitada pelo STJ e pelo TJCE.
Se a construtora entrou em recuperação judicial, o atraso é perdoado? Não. O STJ manteve a responsabilidade da construtora em recuperação judicial pelo atraso.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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