Ao ser citada, a construtora deve, nesta ordem: identificar o prazo e o juízo (Juizado ou vara), reunir contrato, quadro-resumo e cronologia, verificar prescrição e competência, separar o que é devido do que é excessivo e decidir entre contestar, propor acordo ou fazer as duas coisas. Defesas que negam o evidente costumam aumentar a condenação.
Primeiras 48 horas: prazo, juízo e documentos
No Juizado Especial, a defesa vem na audiência; na vara cível, o prazo de contestação é de 15 dias úteis, em regra contados após a audiência de conciliação. Antes de qualquer estratégia, a empresa precisa montar o dossiê do caso: contrato e aditivos, quadro-resumo, comprovantes de pagamento do comprador, cronograma e diário de obra, habite-se e averbação, convocação e termo de entrega das chaves, histórico de chamados e de comunicações.
Com o dossiê, a análise de mérito fica objetiva. Quase todas as ações contra construtoras se encaixam em poucos temas, e cada um tem uma regra clara no STJ ou no TJCE:
- Atraso: prazo com tolerância (art. 43-A), lucros cessantes presumidos (Tema 996), sem cumular com multa equivalente ao aluguel (Tema 970).
- Distrato: retenção de até 25% ou até 50% com afetação (art. 67-A), com divergência nos tribunais sobre os 50%.
- Corretagem e SATI: corretagem válida se destacada, SATI abusiva (Tema 938).
- Juros de obra: devidos até o prazo, indevidos depois (Tema 996).
- Vícios: responsabilidade objetiva, saídas do art. 12, § 3º, do CDC, perícia e prazos (art. 618 do CC e prazo decenal).
Defesas preliminares que funcionam, e as que não funcionam
Prescrição bem documentada encerra a discussão, e o TJCE a reconhece em pedidos de SATI depois de três anos e em indenizações depois de cinco, conforme o fundamento:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0256237-88.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 12/08/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pediu restituição de SATI, ITBI, registro e juros de obra, mais dano moral, em ação de julho de 2024 sobre pagamentos e entrega ocorridos entre 2013 e 2016. O TJCE reconheceu a prescrição (cinco anos para a indenização, art. 27 do CDC; três anos para a SATI, Tema 938), validou a tolerância de 180 dias e constatou entrega em setembro de 2016 dentro do prazo, e afastou a legitimidade das rés para devolver ITBI e emolumentos pagos ao Município e ao cartório.
Tese: Prescrição consumada, tolerância respeitada e tributos pagos ao poder público afastam a condenação da incorporadora.
Partes: Reserva Jardim Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A incompetência do Juizado por necessidade de perícia complexa também funciona em casos técnicos. Já preliminares genéricas, como ilegitimidade da incorporadora por ter usado SPE ou parceira do mesmo grupo, ou deslocamento para a Justiça Federal pela presença do agente financeiro, têm sido rejeitadas com frequência:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265233-80.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A MRV recorreu da sentença da 28ª Vara Cível de Fortaleza que reconheceu atraso na entrega, aplicou cláusula penal de 0,5% ao mês entre 01/12/2015 e 10/08/2016, mandou restituir os juros de fase de obra cobrados nesse período, devolver em dobro a taxa de assessoria no registro, devolver 50% dos emolumentos por falha de informação e pagar R$ 5.000,00 de dano moral. O TJCE manteve tudo: a construtora é parte legítima para devolver os juros de obra porque é seu atraso que os gera, e a presença do agente financeiro não desloca o caso para a Justiça Federal.
Tese: A construtora responde pelos juros de obra pagos durante o atraso, e a cobrança de assessoria sem informação adequada deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Também não funciona invocar força maior sem prova, nem alegar mau uso com laudo próprio. A estratégia de defesa precisa ser escolhida pelo que se consegue provar, e não pelo que se gostaria que fosse verdade.
Prova, perícia e dano moral
O ônus da prova segue o CPC, mas pode ser invertido a favor do comprador. Em ações de vício, a perícia judicial tende a decidir o caso, e a construtora deve requerê-la e participar ativamente:
CPC, art. 373, caput, I e II:
Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0133676-38.2019.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 05/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O condomínio pediu a correção de supostos vícios nas áreas comuns, com base em relatórios particulares de 2017 e 2018. A perícia judicial concluiu que não havia erro de projeto ou de execução e ligou as anomalias à falta de manutenção periódica prevista nos manuais e na NBR 5674 (fachadas a cada três anos, rejuntes, juntas de dilatação), além de registrar intervenções feitas pelo próprio condomínio. O TJCE manteve a improcedência: o laudo judicial prevalece sobre relatórios unilaterais, e a responsabilidade objetiva exige prova do defeito e do nexo causal.
Tese: Laudo judicial que atribui as anomalias à falta de manutenção afasta a responsabilidade da construtora.
Partes: Delta Negócios Imobiliários Ltda. (construtora) e condomínio do Edifício Terrasse.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Sobre dano moral, a orientação do STJ é de que o simples atraso ou inadimplemento não gera indenização, salvo consequência concreta grave; o TJCE segue essa linha em muitos casos, mas reconhece dano moral em atrasos longos, vícios que afetam a habitabilidade e cobranças indevidas:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.054.503/MG, Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 26/06/2023 (DJe 28/06/2023) parcialmente favorável
O STJ registrou que o mero atraso na entrega do imóvel, em regra, não gera dano moral, exigindo consequência fática grave. No caso, manteve o dano moral porque o tribunal de origem apontou situação que ultrapassou o mero dissabor, e reafirmou que as despesas de condomínio cabem ao adquirente a partir da entrega das chaves.
Tese: Dano moral por atraso depende de consequência concreta grave; condomínio só após as chaves.
Partes: Alphaville Belo Horizonte Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Etecco Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0281895-51.2023.8.06.0001, Des. Carlos Alberto Mendes Forte (relator em substituição), julgado em 17/06/2026 parcialmente favorável
A compradora alegou piso oco e falhas hidráulicas. A empresa foi mantida responsável pelo vício oculto, sem que a falta de notificação administrativa ou a venda ad corpus a livrassem. Mas a indenização ficou limitada aos valores documentalmente comprovados (pagamentos dos pisos), a perícia pedida só depois da sentença foi considerada preclusa e o dano moral foi negado, porque os vícios não comprometiam a habitabilidade.
Tese: Dano material por vício só no valor comprovado; vício que não afeta a habitabilidade não gera dano moral presumido.
Partes: Rodobens Administração de Ativos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física (Edifício Regency Park, Fortaleza).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0139208-90.2019.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 23/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Imóvel do programa Minha Casa Minha Vida. A sentença reconheceu a ilicitude dos juros de obra cobrados depois da entrega das chaves (Tema 996 do STJ) e a devolução da taxa SATI (Tema 938), mas negou dano moral. O TJCE negou o recurso das construtoras e deu provimento ao da compradora: a demora de cinco anos na expedição e averbação do habite-se impediu a plena fruição do imóvel e, somada às cobranças indevidas, configurou dano moral, inclusive pela teoria do desvio produtivo.
Tese: No Minha Casa Minha Vida, juros de obra após as chaves são indevidos, e anos sem habite-se geram dano moral.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A., MRV Magis IX Incorporações SPE Ltda. e Magis Incorporações e Construções Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Acordo: quando faz sentido
Quando o direito do comprador é evidente (atraso além da tolerância, juros de obra no período de atraso, vício confirmado por perícia), o acordo costuma custar menos do que a condenação somada a juros, correção, honorários de sucumbência e o tempo da equipe. Em distratos, oferecer percentual de retenção menor em troca de quitação imediata reduz risco e libera a unidade para revenda.
Nada disso significa ceder em tudo. Significa separar o que é devido, pagar o que é devido e discutir com firmeza o que é excessivo: cumulação de multa e lucros cessantes, períodos indevidos, dano moral sem fato grave, valores sem prova.
- Monte o dossiê completo antes de decidir a estratégia.
- Faça a conta do valor efetivamente devido segundo a jurisprudência aplicável.
- Proponha acordo nesse valor e conteste o excedente.
- Peça perícia em ações de vício e acompanhe com assistente técnico.
- Cumpra rapidamente acordos e condenações: descumprimento gera novas condenações, como no distrato não pago.
Perguntas frequentes
A SPE do empreendimento é a única responsável? Os tribunais costumam reconhecer a responsabilidade solidária das empresas do grupo que participaram da cadeia de fornecimento, de modo que a SPE raramente responde sozinha.
Vale a pena recorrer de toda condenação? Não necessariamente. Recursos contra teses consolidadas em repetitivos tendem a ser desprovidos e aumentam honorários.
Acordo no Procon impede a ação judicial? Um acordo cumprido, com quitação clara do objeto, reduz muito o risco de ação sobre o mesmo ponto.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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