Como reunir provas, calcular valores e escolher onde processar

Nos casos de imóvel na planta, a prova é quase toda documental: contrato, termo de reserva, comprovantes, planilha do financiamento e termo de entrega; com eles se calcula o atraso, o aluguel, os juros de obra e a diferença de índice, e se decide entre Juizado Especial, vara cível ou Justiça Federal.

Documentos que decidem o caso

• Termo de reserva e proposta de compra (datas e valores prometidos)
• Contrato com quadro-resumo e cláusula de tolerância
• Comprovantes de todos os pagamentos à construtora
• Contrato de financiamento e planilha de evolução da fase de obra
• Termo de entrega das chaves, vistoria e ressalvas
• Boletos de condomínio e IPTU pagos antes das chaves
• Material publicitário e memorial descritivo
• E-mails, mensagens e notificações sobre prazos

Em contratos de consumo, o juiz pode inverter o ônus da prova quando a alegação é verossímil ou o consumidor é hipossuficiente, o que ajuda quando documentos estão só com a construtora, conforme o art. 6º, VIII, do CDC:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 6º, VIII:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Ainda assim, quanto mais documentado o caso, menor o risco. Peça à construtora, por escrito, cópia do contrato e da planilha de pagamentos, e ao banco o extrato da fase de obra.

Como calcular cada pedido

Atraso: conte os dias entre o fim da tolerância e a disponibilização das chaves. Lucros cessantes: multiplique os meses de atraso pelo aluguel de mercado ou pelo percentual que a jurisprudência local aceita (frequentemente 0,5% do valor do imóvel). Para contratos posteriores à Lei do Distrato, simule também 1% ao mês sobre o valor pago.

Juros de obra: some apenas a coluna de juros da planilha da fase de obra a partir do fim da tolerância. INCC: compare mês a mês o saldo corrigido pelo INCC e pelo IPCA no mesmo período. Condomínio e IPTU: some o que foi pago antes das chaves.

Um cálculo inflado (por exemplo, incluindo seguro e taxa de administração nos juros de obra) tende a ser reduzido e pode prejudicar a credibilidade do pedido.

Juizado, vara cível ou Justiça Federal

O Juizado Especial Cível estadual atende causas de até 40 salários-mínimos sem custas em primeiro grau. O valor da causa é o proveito econômico pedido, e não o preço do imóvel, e as turmas recursais têm rejeitado a alegação de complexidade quando o cálculo é aritmético e documental.

A vara cível é o caminho quando o valor passa do teto, quando há pedido de rescisão com devolução de valores altos ou quando a prova exige perícia (como metragem menor). A Justiça Federal entra em cena se a Caixa ou outro ente federal for incluído como réu; por isso, nos pedidos contra o atraso, a ação costuma ser dirigida apenas à construtora e à incorporadora, que respondem solidariamente.

O foro é, em regra, o do domicílio do consumidor, e cláusulas de eleição de foro que dificultem a defesa têm sido afastadas. Isso permite que o comprador que mora em Fortaleza processe no Ceará, mesmo que a incorporadora tenha sede em outro estado.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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