Os juros de obra (taxa de evolução da obra) pagos ao banco depois do prazo de entrega com a tolerância são cobrança ilícita segundo o Tema 996 do STJ, e os tribunais mandam a construtora devolver esses valores, porque foi o atraso dela que prolongou a fase de obra.
O que são os juros de obra e por que aumentam com o atraso
No financiamento pela Caixa ou por outro banco na planta, o comprador paga, durante a construção, apenas encargos mensais sobre o valor já liberado à construtora, sem amortizar a dívida. Esses encargos aparecem como juros de obra, taxa de evolução da obra ou encargos da fase de construção. Só depois do habite-se e da averbação começa a fase de amortização, em que as prestações efetivamente reduzem o saldo devedor.
Quando a obra atrasa, a fase de obra se estende e o comprador continua pagando meses de encargos que não reduzem um centavo da dívida. É um prejuízo direto e mensurável causado pelo atraso, o que o torna um dos pedidos mais frequentes e mais fáceis de provar em ações contra construtoras.
O CDC proíbe que o fornecedor exija do consumidor vantagem manifestamente excessiva, como prevê o art. 39, inciso V:
CDC, art. 39, I e V:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; (...) V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
O que decidiu o STJ e quem deve devolver
O Tema 996 declarou ilícito cobrar juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo para entrega das chaves incluída a tolerância. Como quem recebe os juros é o banco, mas quem causou a cobrança foi a construtora, os tribunais condenam a construtora a devolver ao comprador o que ele pagou nesse período. O STJ tem mantido essa legitimidade da construtora.
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.139.890/MG, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 22/06/2026 (DJEN 26/06/2026) favorável ao consumidor
O recurso da construtora não foi conhecido. O STJ considerou alinhada à sua jurisprudência a legitimidade da construtora para responder pela restituição dos juros de evolução de obra cobrados após o prazo; a tese de litisconsórcio necessário com a Caixa e de competência da Justiça Federal não foi examinada por falta de prequestionamento.
Tese: A construtora responde pela devolução dos juros de obra pagos no período de atraso.
Partes: Construtora e adquirente (financiamento com a Caixa Econômica Federal).
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.639.788/SP, Min. Humberto Martins, julgado em 30/03/2026 (DJEN 07/04/2026) favorável ao consumidor
O STJ manteve acórdão segundo o qual a restituição dos juros de obra decorre da responsabilidade da construtora pelo atraso injustificado, que é a causa direta da incidência desses encargos financeiros.
Tese: Atraso injustificado faz da construtora a responsável pelos juros de obra.
Partes: Construtora e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
Em Fortaleza, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE manteve integralmente, em 2020, a sentença da 31ª Vara Cível que condenou a MRV Magis II a ressarcir a taxa de evolução da obra cobrada depois de terminado o prazo de entrega, além do aluguel pago no período, como lucros cessantes, e de dano moral de R$ 5.000,00 por ofensa ao direito à moradia. O Ministério Público do Ceará, pelo Decon, também já multou construtora por manter a cobrança da taxa de evolução da obra depois do prazo e por vincular a data de entrega ao registro do financiamento.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0167609-07.2016.8.06.0001, Des. Francisco Darival Beserra Primo, julgado em 28/10/2020 favorável ao consumidor
A 2ª Câmara de Direito Privado manteve integralmente a sentença da 31ª Vara Cível de Fortaleza contra a MRV Magis II: reconheceu a mora na entrega, o dever de ressarcir a taxa de evolução da obra cobrada depois de terminado o prazo de entrega, o aluguel pago no período como lucros cessantes e dano moral de R$ 5.000,00 por ofensa ao direito à moradia. Os valores da sentença citados na notícia original (R$ 13.900,38 de juros de obra e R$ 3.800,00 de lucros cessantes) não aparecem no texto do acórdão.
Tese: A taxa de evolução da obra cobrada depois do prazo de entrega deve ser ressarcida pela incorporadora, com aluguel e dano moral.
Partes: MRV Engenharia / MRV Magis II Incorporações SPE Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Em 2026, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE confirmou que a MRV deve devolver os juros de fase de obra pagos no período do atraso: a cobrança só existiu porque a obra não terminou no prazo, e por isso a construtora é parte legítima, sem necessidade de levar o caso à Justiça Federal.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265233-80.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 11/02/2026 favorável ao consumidor
A MRV recorreu da sentença da 28ª Vara Cível de Fortaleza que reconheceu atraso na entrega, aplicou cláusula penal de 0,5% ao mês entre 01/12/2015 e 10/08/2016, mandou restituir os juros de fase de obra cobrados nesse período, devolver em dobro a taxa de assessoria no registro, devolver 50% dos emolumentos por falha de informação e pagar R$ 5.000,00 de dano moral. O TJCE manteve tudo: a construtora é parte legítima para devolver os juros de obra porque é seu atraso que os gera, e a presença do agente financeiro não desloca o caso para a Justiça Federal.
Tese: A construtora responde pelos juros de obra pagos durante o atraso, e a cobrança de assessoria sem informação adequada deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Como calcular sem errar e onde processar
O cálculo usa a planilha de evolução do financiamento (extrato da fase de obra). Os tribunais têm determinado a devolução apenas da coluna correspondente aos juros, sem incluir seguro habitacional e taxa de administração, que são rubricas diferentes. Um cálculo inflado com essas parcelas costuma ser corrigido no recurso.
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0780708-05.2025.8.07.0016 (Acórdão 2142009), Relator(a): Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 24/06/2026 favorável ao consumidor
A Turma manteve a devolução de R$ 4.710,68 de juros de obra (apenas a coluna Juros da planilha da Caixa) e lucros cessantes de R$ 600 por mês. O Termo de Reserva foi tratado como oferta vinculante (CDC, art. 30) e prevaleceu sobre data posterior do financiamento; a pandemia foi fortuito interno porque o contrato foi firmado durante ela; e a vedação de locação dos imóveis subsidiados não impede os lucros cessantes, cujo fundamento é a privação do uso próprio.
Tese: Restrição de locação do programa habitacional não afasta lucros cessantes pelo atraso.
Partes: Construtoras e incorporadoras de empreendimento do Programa Minha Casa Minha Vida (não nomeadas na ementa); planilha de encargos da Caixa Econômica Federal.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Um cuidado importante é a escolha de quem processar. Incluir a Caixa como ré leva a causa para a Justiça Federal, por se tratar de empresa pública federal. Como a responsabilidade pelo atraso é da construtora, o pedido costuma ser feito apenas contra ela, no Juizado Especial Cível estadual, quando o valor pretendido cabe no teto de 40 salários-mínimos. O valor da causa é o proveito econômico (juros a devolver mais lucros cessantes), e não o preço do imóvel.
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0799512-21.2025.8.07.0016 (Acórdão 2165829), Relator(a): Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 19/08/2026 parcialmente favorável
A Turma rejeitou a incompetência do Juizado (proveito econômico de R$ 28.530,58, abaixo de 40 salários-mínimos, e cálculo simples), afastou a pandemia como fortuito, manteve juros de obra e lucros cessantes de 0,5% ao mês, mas excluiu os R$ 5.000,00 de dano moral por entender que se tratava de mero inadimplemento contratual.
Tese: Atraso garante dano material presumido, mas dano moral exige algo além do inadimplemento.
Partes: Construtora e incorporadora de programa habitacional (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Para não continuar pagando enquanto o processo corre, é possível pedir tutela de urgência. O TJCE já confirmou liminar desse tipo e considerou que a desculpa da construtora (atraso da concessionária de energia) precisava ser provada no processo.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3021903-27.2025.8.06.0000, Des. Carlos Alberto Mendes Forte, julgado em 12/02/2026 favorável ao consumidor
O juízo de primeiro grau, em ação de compradores contra a Monteplan, mandou a construtora depositar mensalmente em juízo os valores da taxa de evolução de obra e não cobrar nem negativar os consumidores. O TJCE manteve a liminar: o prazo de entrega era 31/12/2024, com tolerância de 180 dias, e o imóvel não havia sido entregue até 01/07/2025. A justificativa de problemas com a concessionária de energia para estender a tolerância depende de prova.
Tese: Superada a tolerância, cabe liminar para a construtora arcar com a taxa de evolução da obra e não negativar o comprador.
Partes: Monteplan Engenharia Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
A Caixa precisa devolver os juros? Os tribunais costumam condenar a construtora, que deu causa ao atraso. Incluir a Caixa leva o caso para a Justiça Federal.
Seguro e taxa de administração também voltam? Em regra não. A devolução tem sido limitada à coluna de juros da planilha da fase de obra.
Os juros pagos dentro da tolerância voltam? Não. Só os juros pagos depois do prazo contratual somado à tolerância.
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