No Minha Casa Minha Vida, a data de entrega prometida no termo de reserva vincula a construtora e não pode ser empurrada para a data do financiamento; passado esse prazo com até 180 dias de tolerância, o comprador tem direito a aluguel mensal e à devolução dos juros de obra.
O truque das duas datas
Um padrão comum no programa habitacional é o comprador assinar primeiro um termo de reserva da unidade, com data de entrega, e meses depois um contrato de financiamento com outra data, mais distante, ou com prazo contado a partir da assinatura do financiamento. Quando a obra atrasa, a construtora alega que só vale a segunda data ou que houve novação.
O STJ, no Tema 996, afirmou que o prazo de entrega deve ser certo e não pode ficar vinculado à concessão do financiamento ou a outro negócio jurídico. Os tribunais têm tratado o termo de reserva como oferta vinculante, nos termos do art. 30 do CDC, prevalecendo sobre a data posterior inserida sem destaque e sem negociação.
CDC, art. 30:
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0780708-05.2025.8.07.0016 (Acórdão 2142009), Relator(a): Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 24/06/2026 favorável ao consumidor
A Turma manteve a devolução de R$ 4.710,68 de juros de obra (apenas a coluna Juros da planilha da Caixa) e lucros cessantes de R$ 600 por mês. O Termo de Reserva foi tratado como oferta vinculante (CDC, art. 30) e prevaleceu sobre data posterior do financiamento; a pandemia foi fortuito interno porque o contrato foi firmado durante ela; e a vedação de locação dos imóveis subsidiados não impede os lucros cessantes, cujo fundamento é a privação do uso próprio.
Tese: Restrição de locação do programa habitacional não afasta lucros cessantes pelo atraso.
Partes: Construtoras e incorporadoras de empreendimento do Programa Minha Casa Minha Vida (não nomeadas na ementa); planilha de encargos da Caixa Econômica Federal.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O Ministério Público do Ceará, pelo Decon, já multou construtora em Fortaleza justamente por vincular o prazo de entrega a um evento incerto, o registro do financiamento em cartório.
O que o comprador do programa pode receber
- Lucros cessantes mensais em valor de aluguel (comum 0,5% do valor do imóvel ou valor fixo mensal)
- Devolução dos juros de obra pagos à Caixa depois do prazo com tolerância (coluna de juros)
- Troca do INCC pelo IPCA no saldo devedor durante o atraso
- Em casos graves e provados, dano moral, que não é automático
A vedação de locação de imóveis subsidiados não impede a indenização, como já decidido no DF, porque o que se compensa é a privação do uso próprio. O mesmo vale para a alegação de que a pandemia justificaria o atraso em contratos assinados quando ela já existia.
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0702170-92.2025.8.07.0021 (Acórdão 2174380), Relator(a): João Egmont, julgado em 02/09/2026 favorável ao consumidor
Contrato de 2023 em programa habitacional, entrega prevista para 20/12/2023 e chaves em 26/11/2024. A Turma afastou a pandemia como fortuito (contrato posterior ao início dela), recusou o acréscimo de 60 dias além da tolerância de 180 dias e manteve lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês, rejeitando a tese de que a vedação de locação da Lei 14.620/2023 impediria a indenização.
Tese: Tolerância máxima de 180 dias; caráter social do imóvel não afasta lucros cessantes presumidos.
Partes: José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A (Empreendimento Itapoã Parque).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Os valores individuais costumam caber no Juizado Especial Cível, sem custas em primeiro grau, e a prova é basicamente documental (termo de reserva, contrato, planilha da Caixa e termo de entrega das chaves).
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0799512-21.2025.8.07.0016 (Acórdão 2165829), Relator(a): Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 19/08/2026 parcialmente favorável
A Turma rejeitou a incompetência do Juizado (proveito econômico de R$ 28.530,58, abaixo de 40 salários-mínimos, e cálculo simples), afastou a pandemia como fortuito, manteve juros de obra e lucros cessantes de 0,5% ao mês, mas excluiu os R$ 5.000,00 de dano moral por entender que se tratava de mero inadimplemento contratual.
Tese: Atraso garante dano material presumido, mas dano moral exige algo além do inadimplemento.
Partes: Construtora e incorporadora de programa habitacional (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
No Ceará, a 6ª Câmara de Direito Privado do TJCE condenou a MRV a devolver juros de obra cobrados depois da entrega das chaves de um imóvel do Minha Casa Minha Vida e a taxa SATI, e reconheceu dano moral pela demora de cinco anos no habite-se.
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0139208-90.2019.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 23/10/2025 favorável ao consumidor
Imóvel do programa Minha Casa Minha Vida. A sentença reconheceu a ilicitude dos juros de obra cobrados depois da entrega das chaves (Tema 996 do STJ) e a devolução da taxa SATI (Tema 938), mas negou dano moral. O TJCE negou o recurso das construtoras e deu provimento ao da compradora: a demora de cinco anos na expedição e averbação do habite-se impediu a plena fruição do imóvel e, somada às cobranças indevidas, configurou dano moral, inclusive pela teoria do desvio produtivo.
Tese: No Minha Casa Minha Vida, juros de obra após as chaves são indevidos, e anos sem habite-se geram dano moral.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A., MRV Magis IX Incorporações SPE Ltda. e Magis Incorporações e Construções Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Faixas do programa e alcance do Tema 996
As teses do Tema 996 foram fixadas para contratos do Minha Casa Minha Vida, faixas 1,5, 2 e 3. Para quem está nessas faixas, a aplicação é direta e vinculante. Para a faixa 1, de natureza mais assistencial, e para contratos fora do programa, os tribunais costumam aplicar a mesma lógica, mas a análise deve considerar o tipo de contrato.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) favorável ao consumidor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
Em Fortaleza, há forte presença de empreendimentos do programa nas regiões em expansão, com as mesmas incorporadoras nacionais que litigam no DF e em outros estados. Os contratos padronizados tendem a repetir as mesmas cláusulas, o que facilita comparar o caso com os precedentes.
Perguntas frequentes
Vale a data do termo de reserva ou a do financiamento? Os tribunais têm dado prevalência à data do termo de reserva, como oferta vinculante, somada à tolerância de até 180 dias.
Imóvel do programa não pode ser alugado. Mesmo assim recebo aluguel? Sim. A indenização compensa a privação do uso, não um aluguel real.
Preciso de advogado no Juizado? Até 20 salários-mínimos a lei dispensa, mas a análise técnica do contrato e do cálculo faz diferença.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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