Depois do prazo de tolerância, o STJ presume o prejuízo do comprador e manda a construtora pagar uma indenização mensal equivalente ao aluguel de um imóvel semelhante, até o dia em que a posse é disponibilizada, sem que o comprador precise provar que alugaria ou que pagou aluguel.
Por que o prejuízo é presumido
Quem compra um imóvel e não o recebe no prazo fica privado de usar o bem: não mora nele, não aluga, não usufrui. Durante anos, as construtoras exigiam que o comprador provasse que pagava aluguel ou que tinha um inquilino em vista. O STJ superou essa exigência no Tema 996: descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo é presumido e corresponde ao valor locatício de imóvel assemelhado.
A base legal está no conceito de perdas e danos do Código Civil, que inclui não só o que se perdeu, mas também o que razoavelmente se deixou de ganhar, conforme o art. 402:
Código Civil, art. 402:
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Isso significa que o comprador que continuou morando com os pais ou em casa própria também tem direito à indenização. O que se indeniza é a privação injusta do uso, e não um gasto específico.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) favorável ao consumidor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
Como o valor é calculado na prática
O parâmetro é o aluguel de mercado de um imóvel parecido. Para evitar perícia, muitos juízes adotam percentuais sobre o valor do contrato ou do imóvel, sendo comum 0,5% ao mês sobre o valor atualizado. Em Fortaleza, o TJCE confirmou lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato, contados de abril de 2018 até a rescisão; em outro caso, a 1ª Câmara substituiu a multa contratual por lucros cessantes calculados pelo valor do aluguel.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0141026-77.2019.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 13/12/2023 favorável ao consumidor
A 2ª Câmara de Direito Privado negou o recurso da Porto Freire e manteve a sentença: rescisão por atraso exacerbado na obra, devolução integral sem retenção, lucros cessantes de 0,5% do valor total atualizado do contrato desde abril de 2018 até a rescisão e dano moral de R$ 10.000,00. O relator destacou que a construtora não provou a entrega no prazo nem culpa do comprador, e afastou a tese de que a Comissão de Representantes do condomínio e o patrimônio de afetação deveriam responder pela dívida.
Tese: Sem prova de entrega no prazo, a construtora responde pela rescisão com devolução integral, lucros cessantes de 0,5% ao mês e dano moral.
Partes: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. (em recuperação judicial); Vivenda dos Girassóis Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Decisões mais antigas do TJCE já usavam valores fixos de aluguel. Em 2016, a 2ª Câmara manteve contra a Porto Freire os lucros cessantes de R$ 400 por mês fixados na sentença, mas os limitou a três anos, mostrando que o valor sempre dependeu do imóvel e da prova apresentada.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0506981-60.2011.8.06.0001, Des. Teodoro Silva Santos, julgado em 23/11/2016 parcialmente favorável
A 2ª Câmara de Direito Privado afastou a ilegitimidade da incorporadora (Lei 4.591/64, arts. 29, 31 e 32) em contrato de construção a preço de custo, manteve o dano moral de R$ 10.000,00 e a multa diária de R$ 1.000,00 fixada pela 27ª Vara Cível de Fortaleza para a conclusão da obra, limitada ao valor do bem, e manteve os lucros cessantes de R$ 400,00 por mês, mas os limitou a três anos.
Tese: Atraso gera aluguel mensal como lucros cessantes, com limites fixados pelo tribunal.
Partes: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O período vai do fim da tolerância até a data em que a construtora efetivamente disponibiliza a posse da unidade já regularizada. Pedidos de valores mais altos, baseados em anúncios de imóveis escolhidos pelo próprio comprador, tendem a ser recusados sem prova técnica idônea, e o percentual de 0,5% acaba prevalecendo.
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0702170-92.2025.8.07.0021 (Acórdão 2174380), Relator(a): João Egmont, julgado em 02/09/2026 favorável ao consumidor
Contrato de 2023 em programa habitacional, entrega prevista para 20/12/2023 e chaves em 26/11/2024. A Turma afastou a pandemia como fortuito (contrato posterior ao início dela), recusou o acréscimo de 60 dias além da tolerância de 180 dias e manteve lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês, rejeitando a tese de que a vedação de locação da Lei 14.620/2023 impediria a indenização.
Tese: Tolerância máxima de 180 dias; caráter social do imóvel não afasta lucros cessantes presumidos.
Partes: José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A (Empreendimento Itapoã Parque).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
No Juizado de Fortaleza, os lucros cessantes também foram reconhecidos num atraso de cerca de sete meses além da data prevista, com confirmação da 4ª Turma Recursal.
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000242-24.2023.8.06.0012, Juiz Ezequias da Silva Leite, julgado em 02/02/2025 parcialmente favorável
O imóvel, previsto para 28/08/2021, só foi entregue em 30/03/2022, além da tolerância de 180 dias. No Juizado (19ª Unidade do Juizado Especial Cível de Fortaleza), a construtora foi condenada por falha na prestação do serviço, sem caso fortuito ou força maior, a devolver de forma simples os juros de obra e a pagar lucros cessantes; o dano moral foi negado. A 4ª Turma Recursal negou o recurso do comprador e manteve a sentença.
Tese: No Juizado, o atraso além da tolerância gera devolução simples dos juros de obra e lucros cessantes, mas não necessariamente dano moral.
Partes: Boa Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Lucros cessantes, multa contratual e a regra da Lei 13.786/2018
Lucros cessantes e multa moratória cumprem a mesma função: compensar o tempo de atraso. Por isso o STJ, no Tema 970, impediu a soma das duas quando a multa já equivale a um aluguel. Se o contrato prevê multa moratória baixa, o comprador costuma escolher a via mais vantajosa, e o juiz evita a duplicidade.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC (Tema Repetitivo 970), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 parcialmente favorável
A Segunda Seção definiu que a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. Também registrou, em questão de ordem, que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente aos contratos firmados antes de sua vigência.
Tese: Cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Incorporadoras e adquirentes (contratos anteriores à Lei 13.786/2018).
Ementa: processo.stj.jus.br
Para contratos assinados depois da Lei 13.786/2018 (de dezembro de 2018), há ainda a indenização legal de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, prevista no art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, §§ 2º e 3º:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
Aqui existe divergência que o comprador precisa conhecer. Algumas turmas do TJDFT aplicam a regra legal de 1% sobre o valor pago a contratos pós-2018, o que pode resultar em valor menor quando o comprador pagou pouco; outras continuam usando o Tema 996 e 0,5% sobre o valor do imóvel, inclusive em contratos de 2023. O cálculo correto depende da data do contrato e do entendimento do juízo, e deve ser simulado antes da ação.
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0713145-12.2025.8.07.0010 (Acórdão 2152188), Relator(a): Leonor Aguena, julgado em 23/07/2026 parcialmente favorável
Em contrato firmado já sob a Lei 13.786/2018, a Turma aplicou o art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964: indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, e não sobre o valor do imóvel. Negou dano moral por atraso de cerca de 13 meses sem circunstância excepcional e vedou cumular essa indenização com a cláusula penal contratual.
Tese: Nos contratos pós-2018, a indenização legal é 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular com multa.
Partes: Incorporadora (não nomeada na ementa) e adquirente.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
No mesmo julgamento, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE aplicou a indenização de 1% ao mês do art. 43-A, § 2º, e afastou os lucros cessantes, por entender que essa multa já equivale ao aluguel.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249696-73.2023.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/12/2025 favorável ao consumidor
O contrato previa entrega em 31/12/2020 com 180 dias de tolerância. O TJCE descontou os 101 dias de suspensão da construção civil na pandemia e fixou a mora a partir de 09/09/2021; as chaves só vieram em 07/12/2021. Manteve a substituição do INCC pelo IPCA depois do fim do prazo, reconheceu dano moral de R$ 10.000,00 porque o imóvel foi entregue com falhas graves nas áreas comuns, e aplicou a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso do art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64, afastando a cumulação com lucros cessantes (Tema 970).
Tese: Depois do prazo de entrega, o saldo não pode ser corrigido pelo INCC; a multa legal de 1% ao mês não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Imóvel do Minha Casa Minha Vida que não pode ser alugado
Construtoras de empreendimentos habitacionais passaram a alegar que o imóvel subsidiado não pode ser alugado e que, por isso, não haveria lucro a perder. O argumento foi rejeitado: a indenização compensa a privação do uso próprio, não a perda de uma exploração comercial. O caráter social do empreendimento não afasta o direito.
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0780708-05.2025.8.07.0016 (Acórdão 2142009), Relator(a): Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 24/06/2026 favorável ao consumidor
A Turma manteve a devolução de R$ 4.710,68 de juros de obra (apenas a coluna Juros da planilha da Caixa) e lucros cessantes de R$ 600 por mês. O Termo de Reserva foi tratado como oferta vinculante (CDC, art. 30) e prevaleceu sobre data posterior do financiamento; a pandemia foi fortuito interno porque o contrato foi firmado durante ela; e a vedação de locação dos imóveis subsidiados não impede os lucros cessantes, cujo fundamento é a privação do uso próprio.
Tese: Restrição de locação do programa habitacional não afasta lucros cessantes pelo atraso.
Partes: Construtoras e incorporadoras de empreendimento do Programa Minha Casa Minha Vida (não nomeadas na ementa); planilha de encargos da Caixa Econômica Federal.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Esse ponto é especialmente relevante no Ceará, onde há grande volume de empreendimentos do programa habitacional, e onde as mesmas construtoras nacionais atuam com contratos padronizados semelhantes aos discutidos no Distrito Federal.
Perguntas frequentes
Preciso provar que pagava aluguel? Não. Pelo Tema 996 do STJ, o prejuízo é presumido após a tolerância. Recibos de aluguel ajudam, mas não são condição.
Qual o valor mensal? O valor de aluguel de imóvel semelhante. Na prática, juízes costumam fixar cerca de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel ou do contrato, mas isso varia.
Até quando a indenização corre? Até a data em que a construtora disponibiliza a posse da unidade regularizada, com as chaves.
Posso receber multa e lucros cessantes juntos? Em regra não, quando a multa moratória equivale a um aluguel (Tema 970 do STJ).
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