Se o contrato de adesão prevê multa apenas para o atraso do comprador, o STJ (Tema 971) determina que essa mesma cláusula seja usada como base para indenizar o comprador quando quem atrasa é a construtora, com conversão em dinheiro por arbitramento judicial.
O problema do contrato desequilibrado
Muitos contratos de imóvel na planta trazem multas pesadas para o comprador que atrasa parcelas (por exemplo, 2% de multa mais 1% de juros ao mês) e silenciam sobre qualquer penalidade para a construtora que atrasa a obra. Esse desenho, redigido unilateralmente pela empresa, cria obrigações desequilibradas em um contrato de adesão.
O CDC considera nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, inciso IV:
CDC, art. 51, IV:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
A solução encontrada pelo STJ não foi anular cláusulas, mas restabelecer a reciprocidade: a mesma régua usada contra o comprador passa a ser usada a favor dele.
O que o STJ decidiu no Tema 971
No julgamento dos Recursos Especiais 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, a Segunda Seção fixou que, havendo cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor. Como pagar dinheiro e entregar um imóvel são obrigações de natureza diferente, o juiz converte a penalidade em valor por arbitramento.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF (Tema Repetitivo 971), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 favorável ao consumidor
Quando o contrato de adesão prevê multa apenas para o atraso do comprador, essa cláusula deve ser usada como parâmetro para indenizar o comprador pelo atraso da construtora. Como as obrigações são de natureza diferente (pagar e entregar), a conversão em dinheiro é feita por arbitramento judicial.
Tese: A multa prevista só contra o comprador serve de base para indenizá-lo quando quem atrasa é a construtora.
Partes: Construtoras/incorporadoras e adquirentes.
Ementa: processo.stj.jus.br
Nos Juizados do Distrito Federal, há condenação que aplicou a inversão em 1% ao mês pelo período de mora e 2% de multa compensatória sobre o valor atualizado do imóvel, totalizando mais de R$ 50 mil em atraso de nove meses. A inversão também já foi aplicada ao atraso na entrega de áreas comuns, de forma proporcional à área atrasada.
TJDFT, Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0772382-56.2025.8.07.0016 (Acórdão 2093729), Relator(a): Marco Antonio do Amaral, julgado em 23/02/2026 favorável ao consumidor
Atraso de 9 meses e 10 dias após a tolerância. A Turma manteve a cláusula penal invertida (1% ao mês pela mora e 2% compensatória, sobre o valor atualizado do imóvel, total de R$ 50.054,47), a devolução em dobro de IPTU, condomínio, energia e averbação do habite-se cobrados antes das chaves (R$ 6.688,80) e o reembolso de vistorias repetidas. A pandemia, alegada de forma genérica, foi tratada como fortuito interno.
Tese: IPTU, condomínio e encargos antes das chaves são da construtora; cláusula do comprador é invertida contra ela.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Limites: sem soma com lucros cessantes e com controle do excesso
A multa invertida tem natureza de indenização pelo atraso e, por isso, não se soma aos lucros cessantes pelo mesmo período (Tema 970). O comprador deve comparar os dois cenários e pedir o mais adequado, ou formular pedidos alternativos.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC (Tema Repetitivo 970), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 parcialmente favorável
A Segunda Seção definiu que a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. Também registrou, em questão de ordem, que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente aos contratos firmados antes de sua vigência.
Tese: Cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Incorporadoras e adquirentes (contratos anteriores à Lei 13.786/2018).
Ementa: processo.stj.jus.br
Além disso, o juiz pode reduzir a penalidade que se mostre manifestamente excessiva, conforme o art. 413 do Código Civil:
Código Civil, art. 413:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Para contratos posteriores à Lei 13.786/2018, os tribunais tendem a aplicar a indenização legal do art. 43-A, § 2º, e a vedar a soma com a cláusula penal contratual. A data do contrato, portanto, define a estratégia.
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0713145-12.2025.8.07.0010 (Acórdão 2152188), Relator(a): Leonor Aguena, julgado em 23/07/2026 parcialmente favorável
Em contrato firmado já sob a Lei 13.786/2018, a Turma aplicou o art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964: indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, e não sobre o valor do imóvel. Negou dano moral por atraso de cerca de 13 meses sem circunstância excepcional e vedou cumular essa indenização com a cláusula penal contratual.
Tese: Nos contratos pós-2018, a indenização legal é 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular com multa.
Partes: Incorporadora (não nomeada na ementa) e adquirente.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Perguntas frequentes
Meu contrato não fala em multa para a construtora. Tenho direito? Se houver multa só para o comprador, o Tema 971 permite usá-la como base contra a construtora.
Posso somar a multa invertida com aluguel? Em regra não, pois ambas compensam o mesmo atraso (Tema 970).
A multa pode ser reduzida pelo juiz? Sim, se for manifestamente excessiva, pelo art. 413 do Código Civil.
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