Área de lazer e áreas comuns não entregues: o que fazer

Se o contrato não previa entrega das áreas comuns em etapas, presume-se que elas deveriam estar prontas junto com as chaves, e o atraso gera indenização proporcional; mas, se o item não constava do contrato ou foi instalado em outro local, os tribunais tendem a negar o pedido.

Área comum faz parte do que foi comprado

Piscina, academia, salão de festas e playground não são brindes: integram a fração ideal e o preço de cada unidade, e costumam ser o principal atrativo do lançamento. Quando a construtora entrega os apartamentos, mas deixa as áreas comuns para depois, o comprador recebe menos do que pagou.

O TJDFT reconheceu que, sem cláusula clara prevendo entrega em etapas, presume-se que as áreas comuns seriam entregues com as chaves, e que o atraso nelas gera responsabilidade das vendedoras. O tribunal aplicou a inversão da cláusula penal (Tema 971) com base de cálculo proporcional à área atrasada e reduziu o valor pelo art. 413 do Código Civil.

A base é a vinculação da oferta, prevista no art. 30 do CDC:

CDC, art. 30:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Quando o pedido costuma ser negado

O pedido perde força quando o item não está no contrato nem no memorial descritivo, ou quando a construtora entrega a área de lazer em outro ponto do condomínio. Em caso do empreendimento The Sun, da Ita Brasil, o TJDFT negou indenização porque a entrega do bloco questionado não constava do contrato e as áreas de lazer foram instaladas em outros locais, sem prova de publicidade falsa.

Também é preciso cuidado com a legitimidade: depois de instalado o condomínio, algumas pretensões relativas às partes comuns são do condomínio, representado pelo síndico, e não de cada comprador individualmente. O pedido individual costuma ser viável quando se trata do prejuízo próprio do adquirente pela entrega incompleta.

Como documentar e o que pedir

• Contrato, memorial descritivo e memorial de incorporação com a lista de áreas comuns
• Material publicitário com especificações concretas (não apenas imagens ilustrativas)
• Termo de vistoria e entrega da unidade com ressalvas
• Fotos datadas das áreas incompletas e atas de assembleia
• Comunicações da construtora prometendo novas datas

Com esse material, é possível pedir a conclusão da obra (cumprimento forçado da oferta), indenização proporcional ao período de atraso ou abatimento, conforme as opções do art. 35 do CDC:

CDC, art. 35:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Dano moral, em regra, não é reconhecido apenas pelo atraso de áreas comuns, salvo circunstância grave e comprovada.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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