A construtora costuma ganhar quando a entrega ocorreu dentro da tolerância, quando o atraso foi causado pelo próprio comprador, quando houve fato realmente externo e comprovado, quando o pedido foi feito fora do prazo ou quando a promessa não constava do contrato; conhecer esses limites evita processos sem chance.
Entrega dentro do prazo ou atraso causado pelo comprador
Se as chaves foram oferecidas até o fim da tolerância de 180 dias, não há atraso indenizável, ainda que a obra tenha passado da data inicial. Também não há indenização quando o atraso nas chaves decorre do próprio comprador, por exemplo, por não quitar a parcela final ou não concluir o financiamento depois de notificado. Recusar as chaves sem motivo legítimo também encerra a mora da construtora.
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0708586-83.2023.8.07.0009 (Acórdão 2069688), Relator(a): Fernando Tavernard, julgado em 12/11/2025 desfavorável ao consumidor
Os compradores pediam lucros cessantes, perdas e danos por alteração de uma escada e dano moral. A Turma entendeu que o atraso nas chaves decorreu da demora dos próprios compradores em quitar a parcela final após notificação, que folder com unidade decorada é meramente ilustrativo e não vincula, e que pequenos vícios não geram dano moral. Manteve apenas a devolução simples das cotas de condomínio pagas antes das chaves.
Tese: Se o comprador causa o atraso nas chaves, não há lucros cessantes; folder ilustrativo não vincula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa) e adquirentes.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.888.911/RS, Min. Raul Araújo, julgado em 09/03/2026 (DJEN 16/03/2026) parcialmente favorável
O STJ manteve a responsabilidade das incorporadoras, porque desentendimentos entre empresas parceiras são fortuito interno. Mas validou a prorrogação do prazo por caso fortuito judicial (liminar que suspendeu a obra por cerca de um ano), considerou que a tentativa de entrega das chaves encerrou a mora mesmo com recusa dos compradores e afastou o dano moral por mero inadimplemento.
Tese: Ordem judicial que paralisa a obra pode justificar prorrogação; oferta válida das chaves encerra a mora.
Partes: Incorporadoras e adquirentes (financiamento habitacional).
Ementa: scon.stj.jus.br
A lei protege a entrega dentro da tolerância de forma expressa, no art. 43-A da Lei 4.591/1964:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Exemplo do Ceará: o comprador argumentou que, com o habite-se expedido, a entrega deveria ser imediata. O TJCE respondeu que o habite-se não substitui o prazo contratual e, como as chaves vieram dentro da tolerância, não houve mora.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0264055-28.2023.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 05/02/2026 desfavorável ao consumidor
O comprador alegou atraso na entrega das chaves depois da expedição do habite-se. O TJCE manteve a improcedência: o habite-se, sozinho, não marca o início da mora, porque não substitui o prazo contratual de entrega. O contrato previa entrega em 31/10/2023 com tolerância de 180 dias até 30/04/2024, e as chaves foram entregues em 13/04/2024, dentro do prazo.
Tese: Entrega das chaves dentro do prazo mais a tolerância de 180 dias afasta a mora, mesmo que o habite-se tenha saído antes.
Partes: Direcional Engenharia S.A. e Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda. (empreendimento Estilo Dunas).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Também perde quem não quitou o preço quando o contrato condiciona a entrega à quitação. Em 2025, a 1ª Câmara de Direito Privado do TJCE negou indenização a uma compradora da Haus Empreendimentos que atribuía o atraso ao habite-se e ao FGTS, porque viabilizar o financiamento era obrigação dela.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0200649-33.2023.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 desfavorável ao consumidor
A compradora alegou que o atraso na averbação do habite-se e a impossibilidade de usar o FGTS inviabilizaram o financiamento e, por isso, a entrega das chaves atrasou. O TJCE manteve a improcedência: o contrato condicionava a posse à quitação integral do preço, o ônus de viabilizar o financiamento era da compradora e, sem quitação, ela não podia exigir a entrega (exceção do contrato não cumprido).
Tese: Quando a entrega depende da quitação integral, cabe ao comprador viabilizar o financiamento, e sem pagamento não há mora da vendedora.
Partes: Haus Empreendimentos Imobiliários Sociedade Unipessoal Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Fato externo comprovado e pedidos sem previsão contratual
Pandemia e falta de material, em regra, não justificam atraso. Mas um fato realmente externo e específico, como uma decisão judicial que paralisou a obra por cerca de um ano, já foi aceito pelo STJ para prorrogar o prazo. Da mesma forma, promessas que não constam do contrato ou do memorial, ou imagens meramente ilustrativas, não obrigam a construtora.
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0707464-59.2023.8.07.0001 (Acórdão 1798877), Relator(a): Renato Scussel, julgado em 06/12/2023 desfavorável ao consumidor
A compradora alegou atraso na área de lazer de um bloco do empreendimento e publicidade enganosa. A Turma negou, porque a entrega daquele bloco não constava do contrato, as áreas de lazer foram instaladas em outros locais do condomínio e não houve prova de publicidade falsa; também afastou dano moral por mero inadimplemento.
Tese: Sem previsão contratual e sem prova de publicidade falsa, não há indenização por área de lazer.
Partes: Ita Brasil Construtora e Incorporadora (Empreendimento The Sun).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
A excludente de caso fortuito ou força maior está no art. 393 do Código Civil:
Código Civil, art. 393:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
No mesmo caso, como a construtora ainda não estava em mora quando a ação de rescisão foi proposta, o TJCE afastou os lucros cessantes.
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0271077-11.2021.8.06.0001, Juiz convocado Epitácio Quezado Cruz Junior (gabinete do Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues), julgado em 04/02/2026 parcialmente favorável
Embargos de ambas as partes contra acórdão que havia afastado a condenação em lucros cessantes e ajustado a devolução das arras. O TJCE rejeitou os embargos e manteve o entendimento: a cláusula de prorrogação por prazo indeterminado é nula, mas a prorrogação de 120 dias amparada nos Decretos estaduais 33.519/2020 e 33.521/2020 (pandemia) é válida. Como a construtora não estava em mora quando a ação foi ajuizada e o pedido era de rescisão, os lucros cessantes foram considerados indevidos.
Tese: A suspensão da construção civil por decreto estadual na pandemia pode justificar prorrogação limitada do prazo, e sem mora no ajuizamento não há lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda. e Novaes Engenharia EIRELI.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Prazos perdidos e regras que favorecem a empresa
Muitos pedidos morrem pelo tempo: corretagem e SATI por abusividade prescrevem em três anos; abatimento por área menor decai em um ano, contado do registro ou da posse; diferença de área de até 5% é presumida tolerável. Em contratos com alienação fiduciária registrada e inadimplência do comprador, vale a Lei 9.514/1997, e não a Súmula 543.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP (Tema Repetitivo 938), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 parcialmente favorável
O STJ validou a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que o preço total e o valor destacado da corretagem tenham sido informados antes da contratação. Declarou abusiva a cobrança da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) vinculada à compra. Fixou prescrição de três anos para pedir de volta corretagem e SATI com base na abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem informada e destacada é válida; SATI é abusiva; prazo de três anos para a restituição fundada em abusividade.
Partes: Incorporadoras e adquirentes de unidades em incorporação.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.898.171/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/04/2021 desfavorável ao consumidor
A Terceira Turma tratou a metragem menor que a contratada como vício aparente e aplicou o prazo decadencial de um ano do art. 501 do Código Civil para complementação, resolução ou abatimento, reconhecendo a decadência no caso (registro em 2013, ação em 2019). Distinguiu esse prazo do prazo de dez anos para indenização por má execução do contrato. (julgamento por maioria)
Tese: Abatimento por área menor decai em um ano; indenização por má execução segue prazo próprio.
Partes: Vendedora e comprador de imóvel com área menor.
Notícia: www.diariodasleis.com.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.891.498/SP (Tema Repetitivo 1095), Min. Marco Buzzi, julgado em 25/10/2022 desfavorável ao consumidor
Se a compra tem alienação fiduciária registrada em cartório e o comprador fica inadimplente e é constituído em mora, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e não o CDC. Na prática, a regra de devolução da Súmula 543 deixa de ser o caminho nesses casos.
Tese: Com alienação fiduciária registrada e mora do comprador, aplica-se a Lei 9.514/1997 e não o CDC.
Partes: Credor fiduciário/vendedor e devedor fiduciante.
Ementa: processo.stj.jus.br
No distrato, a Quarta Turma do STJ tem validado a retenção de até 50% em incorporações com patrimônio de afetação, e, em contratos anteriores a 2018 com desistência do comprador, os juros sobre a devolução só correm do trânsito em julgado (Tema 1002).
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.251.300/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 30/06/2026 (DJEN 06/07/2026) desfavorável ao consumidor
A Quarta Turma deu provimento ao recurso da incorporadora: em contrato celebrado sob patrimônio de afetação e com previsão expressa, vale a cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964.
Tese: Para a Quarta Turma, com afetação e cláusula expressa, a retenção de até 50% é válida.
Partes: Incorporadora (patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.740.911/DF (Tema Repetitivo 1002), Min. Moura Ribeiro (relatora para o acórdão Min. Maria Isabel Gallotti), julgado em 14/08/2019 desfavorável ao consumidor
Nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, quando o próprio comprador pede a resolução e discute o valor a reter de forma diferente da cláusula penal, os juros de mora sobre a quantia a devolver só correm a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
Tese: Na desistência do comprador em contrato anterior a 2018, juros de mora da devolução contam do trânsito em julgado.
Partes: Promitente vendedora e promitente compradora (REsp em IRDR do TJDFT).
Ementa: processo.stj.jus.br
A teoria do adimplemento substancial também foi recusada pelo TJCE num pedido de entrega de chaves contra a RNI, porque o comprador estava inadimplente com a entrada e com os juros de obra.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3017489-83.2025.8.06.0000, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 04/12/2025 desfavorável ao consumidor
O comprador, que havia pago cerca de 83% do preço, pediu liminar para receber as chaves alegando adimplemento substancial, mas estava inadimplente com parcelas da entrada e com os juros de obra. O TJCE negou: em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a construtora pode reter as chaves até a quitação, com base na cláusula contratual e na exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), e a teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso.
Tese: Com parcelas da entrada e juros de obra em aberto, a construtora pode reter as chaves.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária 450 Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O que não se soma e o dano moral
Multa moratória equivalente ao aluguel e lucros cessantes não se somam (Tema 970). E o dano moral não é automático: o mero atraso, sem consequência grave comprovada (como ficar sem moradia ou ter problema de saúde agravado), costuma ser tratado como inadimplemento contratual, sem indenização extrapatrimonial.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC (Tema Repetitivo 970), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 parcialmente favorável
A Segunda Seção definiu que a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. Também registrou, em questão de ordem, que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente aos contratos firmados antes de sua vigência.
Tese: Cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Incorporadoras e adquirentes (contratos anteriores à Lei 13.786/2018).
Ementa: processo.stj.jus.br
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0799512-21.2025.8.07.0016 (Acórdão 2165829), Relator(a): Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 19/08/2026 parcialmente favorável
A Turma rejeitou a incompetência do Juizado (proveito econômico de R$ 28.530,58, abaixo de 40 salários-mínimos, e cálculo simples), afastou a pandemia como fortuito, manteve juros de obra e lucros cessantes de 0,5% ao mês, mas excluiu os R$ 5.000,00 de dano moral por entender que se tratava de mero inadimplemento contratual.
Tese: Atraso garante dano material presumido, mas dano moral exige algo além do inadimplemento.
Partes: Construtora e incorporadora de programa habitacional (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Um distrato assinado quando não havia atraso também é difícil de reverter: ainda que a obra atrase depois, o tribunal pode manter o fundamento de desistência registrado no documento, revisando apenas excessos de retenção.
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0730997-76.2025.8.07.0001 (Acórdão 2118170), Relator(a): Leonor Aguena, julgado em 07/05/2026 parcialmente favorável
Os compradores assinaram distrato em 2023 e, depois, a obra atrasou (prazo de 30/06/2025). A Turma admitiu revisar o distrato, mas disse que a mora posterior não muda o fundamento de desistência nele registrado; reformou a retenção para 25% (a sentença havia fixado 20%) e manteve a revisão do prazo de devolução do § 5º do art. 67-A, pois não havia previsão de habite-se. Sem alienação fiduciária, o Tema 1095 não se aplicou.
Tese: Distrato pode ser revisto, mas a mora posterior não o converte em culpa da construtora.
Partes: Construtora (não nomeada na ementa) e adquirentes.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Perguntas frequentes
Se a construtora entregou no 170º dia da tolerância, tenho direito a algo? Em regra não, se a tolerância era válida e estava destacada no contrato.
Atrasei o financiamento e as chaves atrasaram. Posso cobrar aluguel? Se o atraso nas chaves decorreu de pendência sua, os tribunais costumam negar.
Todo atraso gera dano moral? Não. É preciso consequência concreta e grave.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer uma avaliação honesta das chances do seu caso?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ