Em regra, não: TJCE e TJDFT têm tratado a pandemia e a falta de insumos como risco da atividade (fortuito interno), sobretudo quando o contrato foi assinado depois de março de 2020 ou quando a construtora não prova impacto concreto na obra, e o STJ manteve, sem rever o mérito, acórdão nesse sentido.
Resposta
Para afastar a responsabilidade, o fato precisa ser imprevisível, inevitável e externo à atividade (art. 393 do Código Civil). No TJCE, a 1ª Câmara de Direito Privado rejeitou a pandemia como excludente num caso contra a MD CE Theberge Construções: a tolerância contratual terminou junto com o início do isolamento, e a falha de planejamento da construtora não pode ser imposta ao consumidor.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0234486-16.2022.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 05/02/2025 favorável ao consumidor
A compradora pediu a rescisão porque o imóvel, previsto para dezembro de 2016 com tolerância até junho de 2017, não foi entregue; a própria vendedora prorrogou o prazo para fevereiro de 2019. A sentença da 39ª Vara Cível de Fortaleza rescindiu o contrato e mandou devolver R$ 133.922,91. A 1ª Câmara de Direito Privado rejeitou a pandemia como excludente (a tolerância terminou junto com o início do isolamento, e falha de planejamento não pode ser imposta ao consumidor), manteve a devolução integral (Súmula 543 do STJ), elevou o dano moral para R$ 10.000,00 e substituiu a cláusula penal por lucros cessantes, porque a multa contratual era inferior ao valor de locação (exceção ao Tema 970).
Tese: Cláusula penal moratória inferior ao aluguel pode ser substituída por lucros cessantes, e a pandemia não afasta a responsabilidade quando a tolerância já havia terminado.
Partes: MD CE Theberge Construções SPE Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.075.951/SP, Min. Humberto Martins, julgado em 08/06/2026 (DJEN 11/06/2026) favorável ao consumidor
A Terceira Turma não conheceu do recurso especial da Gafisa (unânime, 08/06/2026). Com isso, ficou mantido o acórdão do TJSP segundo o qual a pandemia de covid-19 não foi fortuito externo capaz de justificar o atraso e a substituição do INCC por índice mais favorável durante a mora foi lícita.
Tese: Recurso não conhecido: permanece a conclusão de origem de que a pandemia é fortuito interno.
Partes: Incorporadora e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
A situação muda, nos termos do art. 393 do Código Civil, se a construtora provar um impacto específico e externo naquela obra, em período determinado. Alegações genéricas de escassez de mão de obra ou de material não bastam.
Código Civil, art. 393:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Há, porém, uma nuance reconhecida pelo TJCE: a suspensão oficial da construção civil por decretos estaduais em 2020 pode justificar uma prorrogação limitada. Em caso da Novaes Engenharia, a 6ª Câmara de Direito Privado validou 120 dias de prorrogação com base nos Decretos 33.519/2020 e 33.521/2020, embora tenha considerado nula a prorrogação por prazo indeterminado.
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0271077-11.2021.8.06.0001, Juiz convocado Epitácio Quezado Cruz Junior (gabinete do Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues), julgado em 04/02/2026 parcialmente favorável
Embargos de ambas as partes contra acórdão que havia afastado a condenação em lucros cessantes e ajustado a devolução das arras. O TJCE rejeitou os embargos e manteve o entendimento: a cláusula de prorrogação por prazo indeterminado é nula, mas a prorrogação de 120 dias amparada nos Decretos estaduais 33.519/2020 e 33.521/2020 (pandemia) é válida. Como a construtora não estava em mora quando a ação foi ajuizada e o pedido era de rescisão, os lucros cessantes foram considerados indevidos.
Tese: A suspensão da construção civil por decreto estadual na pandemia pode justificar prorrogação limitada do prazo, e sem mora no ajuizamento não há lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda. e Novaes Engenharia EIRELI.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
E se o contrato foi assinado em 2019? A construtora pode tentar provar impacto concreto, mas a alegação genérica continua sendo rejeitada.
Falta de cimento é força maior? Em regra não; é risco da atividade.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
A construtora usou a pandemia como desculpa?
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