Atraso na entrega do imóvel na planta: o que o comprador pode exigir

Se a construtora não entregou as chaves até a data do contrato somada ao prazo de tolerância de até 180 dias, ela está em atraso e o comprador pode pedir indenização pelo período (em regra, valor de aluguel) ou desfazer o contrato com devolução integral do que pagou.

Quando o atraso começa a contar

A primeira pergunta é simples e decide quase tudo: qual era a data prometida? O ponto de partida é a data de entrega escrita no contrato, no quadro-resumo ou, em empreendimentos do Minha Casa Minha Vida, no termo de reserva assinado antes do financiamento. A essa data pode ser somado o prazo de tolerância, desde que ele esteja previsto de forma clara e destacada e não passe de 180 dias corridos. Passado esse limite sem as chaves, a construtora está em mora, independentemente de ter avisado sobre o atraso por e-mail ou carta.

A regra da tolerância está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, que diz que a entrega em até 180 dias corridos da data prevista não gera penalidade nem permite resolução, desde que pactuada de forma clara e destacada:

Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

O STJ já havia chegado à mesma conclusão antes da lei: a cláusula de tolerância de até 180 dias não é abusiva, mas o que exceder esse prazo é. Na prática, cláusulas que acrescentam mais 60 ou 90 dias para "providências burocráticas" depois da tolerância vêm sendo recusadas pelos tribunais, porque ampliariam a tolerância por via indireta.

Assinar um aditivo de prorrogação nem sempre muda a data do atraso. O TJCE afastou, num caso da Colmeia Dunas, o aditivo que esticava o prazo de entrega e contou o atraso a partir de junho de 2020, por considerar a prorrogação excessiva uma desvantagem exagerada ao consumidor.

O que o comprador pode pedir quando há atraso

O comprador em atraso tem, em linhas gerais, dois caminhos. O primeiro é manter o contrato, receber o imóvel e cobrar a indenização pelo tempo de espera: lucros cessantes no valor de um aluguel mensal (ou a multa contratual, quando existir, sem somar as duas), a devolução de juros de obra pagos depois do prazo e a troca do INCC por índice geral no saldo devedor durante o atraso. O segundo é desfazer o contrato por culpa da construtora, recebendo de volta tudo o que pagou, de uma vez e corrigido.

Esse direito de escolha decorre da regra geral do Código Civil para o descumprimento de contrato, que dá à parte lesada a opção entre exigir o cumprimento ou pedir a resolução, com perdas e danos em qualquer caso, conforme o art. 475:

Código Civil, art. 475:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

O STJ consolidou os efeitos do atraso no Tema 996, julgado pela Segunda Seção em contratos do Minha Casa Minha Vida, e as quatro teses ali fixadas são hoje a principal referência dos juízes em todo o país, inclusive nos Juizados Especiais. Em Fortaleza, o TJCE tem aplicado a mesma lógica a contratos de outras faixas de preço, fixando aluguel mensal ou percentual sobre o valor do contrato como lucros cessantes.

A desculpa da pandemia, da chuva ou da falta de material

É comum a construtora justificar o atraso com pandemia, chuvas, falta de insumos, greve ou problemas com fornecedores. Para que um fato afaste a responsabilidade, ele precisa ser externo à atividade, imprevisível e inevitável. Escassez de mão de obra e de materiais, alta de preços e problemas com parceiros comerciais fazem parte do risco de quem constrói e vende na planta, e por isso são tratados como fortuito interno, que não exclui o dever de indenizar.

O Código Civil só libera o devedor quando o fato era necessário e seus efeitos não podiam ser evitados, nos termos do art. 393:

Código Civil, art. 393:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Sobre a covid-19, o entendimento predominante é de que ela não serve como justificativa genérica, sobretudo para contratos assinados quando a pandemia já existia. Em Fortaleza, a 1ª Câmara de Direito Privado do TJCE rejeitou a tese num caso em que a tolerância contratual terminou junto com o início do isolamento: a falha de planejamento da construtora não pode ser imposta ao consumidor. A exceção aparece quando a construtora prova um fato específico e externo, como uma ordem judicial que paralisou a obra, assunto tratado na página sobre quando a construtora ganha.

Primeiros passos práticos

Antes de qualquer medida, reúna o contrato com o quadro-resumo, o termo de reserva (se houver), os comprovantes de pagamento, a planilha de evolução do financiamento e toda a comunicação com a construtora sobre prazos. Esses documentos permitem calcular quantos meses de atraso existem e quanto foi pago em juros de obra depois do prazo. Uma notificação formal à construtora, pedindo a data real de entrega e a devolução dos encargos, ajuda a documentar a recusa.

• Data prometida no contrato, no quadro-resumo e no termo de reserva
• Cláusula de tolerância (prazo e destaque)
• Data em que as chaves foram efetivamente oferecidas
• Extratos da Caixa ou do banco com a coluna de juros na fase de obra
• Anúncios, folders e e-mails com promessas de prazo

O caso concreto pode ter particularidades (contrato anterior ou posterior a 2018, alienação fiduciária, atraso causado pelo próprio comprador) que mudam o resultado. Por isso, a análise individual do contrato é indispensável antes de decidir entre manter o negócio ou desfazê-lo.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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