Quando a construtora passa do prazo com a tolerância, o comprador pode desfazer o contrato por culpa dela e receber de volta a integralidade do que pagou, de forma imediata e corrigida, sem a retenção de 25% aplicável à desistência.
Atraso não é desistência
A diferença entre desistir e rescindir por atraso é enorme no bolso. Na desistência, a construtora retém parte do valor. Na resolução por culpa da construtora, nada é retido: o comprador recebe tudo o que pagou, incluindo sinal e parcelas, com correção. Muitas construtoras tentam conduzir o comprador insatisfeito com o atraso a assinar um distrato padrão, como se a iniciativa fosse dele. Isso deve ser evitado.
Para contratos posteriores à Lei 13.786/2018, a própria lei garante a devolução integral e a multa em até 60 dias quando a entrega ultrapassa a tolerância sem culpa do comprador, conforme o art. 43-A, § 1º:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º:
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
STJ, Segunda Seção, Súmula nº Súmula 543, Não se aplica (enunciado sumular), julgado em 26/08/2015 (DJe 31/08/2015) favorável ao consumidor
Na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata: integral se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial se quem deu causa ao desfazimento foi o comprador.
Tese: Devolução imediata: integral por culpa da construtora, parcial por desistência do comprador.
Partes: Enunciado geral.
Inteiro teor: scon.stj.jus.br
O que os tribunais do Ceará e o STJ vêm decidindo
No Ceará, o TJCE tem determinado a devolução integral quando a culpa pelo desfazimento é da construtora. Em 2023, a 2ª Câmara de Direito Privado manteve a rescisão por atraso exacerbado contra a Porto Freire, com devolução integral sem retenção, lucros cessantes e dano moral. Em fevereiro de 2025, a 1ª Câmara confirmou a rescisão contra a MD CE Theberge Construções, com a devolução de R$ 133.922,91 fixada na sentença, e rejeitou a pandemia como excludente. A mesma lógica de culpa exclusiva da empresa aparece num caso que não trata de atraso de obra: a 4ª Câmara manteve a devolução total contra a Novaes Engenharia porque a incorporação do Neo Home Club não foi registrada até 28/02/2016, data prevista no contrato, o que permitia ao comprador desfazer o negócio.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0141026-77.2019.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 13/12/2023 favorável ao consumidor
A 2ª Câmara de Direito Privado negou o recurso da Porto Freire e manteve a sentença: rescisão por atraso exacerbado na obra, devolução integral sem retenção, lucros cessantes de 0,5% do valor total atualizado do contrato desde abril de 2018 até a rescisão e dano moral de R$ 10.000,00. O relator destacou que a construtora não provou a entrega no prazo nem culpa do comprador, e afastou a tese de que a Comissão de Representantes do condomínio e o patrimônio de afetação deveriam responder pela dívida.
Tese: Sem prova de entrega no prazo, a construtora responde pela rescisão com devolução integral, lucros cessantes de 0,5% ao mês e dano moral.
Partes: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. (em recuperação judicial); Vivenda dos Girassóis Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0234486-16.2022.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 05/02/2025 favorável ao consumidor
A compradora pediu a rescisão porque o imóvel, previsto para dezembro de 2016 com tolerância até junho de 2017, não foi entregue; a própria vendedora prorrogou o prazo para fevereiro de 2019. A sentença da 39ª Vara Cível de Fortaleza rescindiu o contrato e mandou devolver R$ 133.922,91. A 1ª Câmara de Direito Privado rejeitou a pandemia como excludente (a tolerância terminou junto com o início do isolamento, e falha de planejamento não pode ser imposta ao consumidor), manteve a devolução integral (Súmula 543 do STJ), elevou o dano moral para R$ 10.000,00 e substituiu a cláusula penal por lucros cessantes, porque a multa contratual era inferior ao valor de locação (exceção ao Tema 970).
Tese: Cláusula penal moratória inferior ao aluguel pode ser substituída por lucros cessantes, e a pandemia não afasta a responsabilidade quando a tolerância já havia terminado.
Partes: MD CE Theberge Construções SPE Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0140126-65.2017.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 22/10/2019 favorável ao consumidor
O contrato foi chamado de Pacto de Investimento Imobiliário, mas o TJCE entendeu que era verdadeira promessa de compra e venda de unidade no empreendimento Neo Home Club, sem risco ou retorno típico de investimento. Como a incorporação não foi registrada até 28/02/2016, data prevista no contrato, o comprador exerceu a cláusula que lhe permitia denunciar o negócio. A 4ª Câmara de Direito Privado reconheceu culpa exclusiva da empresa, manteve a devolução total dos valores pagos e o dano moral de R$ 3.000,00.
Tese: Contrato rotulado como investimento que funciona como compra de unidade segue o CDC; sem registro da incorporação no prazo, a devolução é total.
Partes: Novaes Engenharia SPE II Ltda. (empreendimento Neo Home Club).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Em 2026, o STJ manteve acórdão de origem cearense que reconheceu culpa exclusiva das fornecedoras, restituição integral e responsabilidade solidária, e reafirmou que a Lei do Distrato não se aplica a contratos anteriores. Também rejeitou que recuperação judicial ou pandemia sirvam de desculpa para não devolver.
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 3.049.500/CE, Min. Humberto Martins, julgado em 22/04/2026 (DJEN 27/04/2026) favorável ao consumidor
Em caso de origem cearense, o STJ manteve a resolução por atraso na entrega com culpa exclusiva das fornecedoras, a restituição integral (Súmula 543), o afastamento do caso fortuito externo e a responsabilidade solidária. Reafirmou que as regras da Lei 13.786/2018 sobre devolução e retenção não se aplicam a contratos anteriores e que os juros de mora, na resolução por culpa da construtora, contam da citação.
Tese: Atraso com culpa da construtora: devolução integral, sem aplicar a Lei do Distrato a contrato anterior.
Partes: Construtora/incorporadora e adquirente (processo de origem no Ceará).
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.991.651/GO, Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 24/08/2026 (DJEN 27/08/2026) favorável ao consumidor
O STJ negou provimento ao agravo de construtora em recuperação judicial e manteve a rescisão por atraso, a restituição integral e imediata das parcelas e o afastamento da tese de caso fortuito baseada na recuperação judicial e na pandemia.
Tese: Recuperação judicial e pandemia não afastam a responsabilidade pelo atraso.
Partes: Construtora em recuperação judicial e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
Juros, correção e o que mais pode ser pedido
Na resolução por culpa da construtora, os juros de mora sobre a devolução contam da citação, e não do trânsito em julgado (a regra do Tema 1002 vale para a desistência do comprador). A correção monetária incide desde cada pagamento. Além da devolução, o comprador pode pedir lucros cessantes pelo período de atraso até a resolução, em alguns casos, e a restituição da corretagem, cuja prescrição, nessa hipótese, é de dez anos (Tema 1099, julgado em caso do TJCE).
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.897.867/CE (Tema Repetitivo 1099), Min. Humberto Martins, julgado em 13/08/2025 favorável ao consumidor
Em caso vindo do Tribunal de Justiça do Ceará, a Segunda Seção fixou que, quando o comprador pede a corretagem de volta porque o contrato foi resolvido por atraso na entrega, o prazo de prescrição é de dez anos (art. 205 do Código Civil), contado da ciência da recusa da construtora em devolver integralmente as parcelas. A decisão distingue o caso do Tema 938, que trata da abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem cobrada de volta por resolução decorrente de atraso prescreve em dez anos.
Partes: Incorporadora/construtora e adquirente (processo de origem no TJCE).
Ementa: processo.stj.jus.br
O direito de escolher entre cumprir e resolver decorre do art. 475 do Código Civil, aplicado em conjunto com o CDC:
Código Civil, art. 475:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Se houver financiamento bancário já contratado e alienação fiduciária registrada, é preciso analisar o contrato com o banco antes de resolver, porque a situação envolve uma terceira parte e regras próprias.
Perguntas frequentes
Se a obra atrasou, a construtora pode reter 25%? Não. Com culpa da construtora, a devolução é integral (Súmula 543).
Assinei um distrato padrão. Perdi o direito? Depende. Distratos podem ser revistos, mas se foram assinados antes de haver atraso, a mora posterior não muda o fundamento. Analise o documento.
A corretagem também volta? Na resolução por atraso, sim, e o prazo de prescrição é de dez anos (Tema 1099).
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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