Desistência do imóvel na planta: quanto a construtora pode reter

Quem desiste do imóvel na planta sem culpa da construtora recebe de volta parte do que pagou: nos contratos antigos, o STJ fixa em regra retenção de 25%; nos contratos posteriores à Lei 13.786/2018, a lei admite até 25%, ou até 50% com patrimônio de afetação, mas há divergência no STJ sobre esse teto em relações de consumo.

O direito de desistir existe, mesmo com contrato irretratável

A Lei 4.591/1964 declara irretratáveis os contratos de unidades em incorporação, mas o STJ há muito reconhece ao consumidor o direito de pedir a resolução quando não consegue mais pagar, com devolução de parte dos valores. Cláusulas que preveem perda total das parcelas são nulas, como estabelece o art. 53 do CDC:

CDC, art. 53, caput:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

A Súmula 543 do STJ completa a regra: a devolução deve ser imediata, integral quando a culpa é da construtora e parcial quando quem deu causa foi o comprador. Desistir não é ilícito; é exercer um direito com custo. A súmula nasceu do Tema 577, que considerou abusiva a cláusula de devolução só no fim da obra ou em parcelas.

Desistir tem custo, mas o custo é controlado. Em 2025, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE manteve a devolução de 90% numa desistência de terreno vendido pela VIP Imobiliária, cujo contrato previa reter 80%, e afastou a taxa de fruição sobre lote sem construção.

Contratos anteriores à Lei 13.786/2018

Para contratos assinados antes da Lei 13.786/2018, a lei nova não se aplica. O STJ trata a retenção de 25% dos valores pagos como parâmetro adequado para cobrir despesas gerais e desestimular a desistência, sem necessidade de a construtora provar gasto por gasto. Esse entendimento foi reafirmado em 2026 em processo vindo do Ceará.

Nesses contratos, quando o comprador pede a resolução discutindo o percentual de retenção, os juros de mora sobre a quantia a devolver só correm a partir do trânsito em julgado (Tema 1002). Isso pesa no valor final e deve entrar na conta antes de decidir.

Para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, o TJCE tem aplicado o parâmetro de 25%. Em 2026, a 2ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 reduziu a retenção de 50% prevista em contrato da Trianon e da Fortcasa para 25%, e manteve a administradora como responsável solidária.

Contratos posteriores à Lei 13.786/2018: 25%, 50% e a divergência

Para contratos novos, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 permite descontar a comissão de corretagem e uma pena convencional de até 25% do valor pago:

Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput, I e II:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação, a lei admite pena de até 50%, com devolução em até 30 dias após o habite-se, conforme o § 5º do art. 67-A da Lei 4.591/1964:

Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º:

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Aqui está o ponto mais sensível do tema hoje. Há decisões do STJ nos dois sentidos. Em contrato de loteamento sem patrimônio de afetação, a Terceira Turma entendeu que o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato e limitou a soma das retenções a 25% dos valores pagos, com devolução imediata. Com afetação e cláusula expressa, há decisões da Quarta Turma e também da Terceira Turma (AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, de 2025) validando a retenção de até 50%. O STJ ainda não uniformizou o tema.

Na primeira instância e nos tribunais estaduais, a prova do regime de afetação é decisiva: sem ela, os tribunais limitam a retenção a 25%; com ela comprovada, há decisões mantendo os 50%.

No TJCE, a 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 entendeu, em 2026, que o patrimônio de afetação não impede o controle de abusividade: a retenção automática de 50% prevista pela Bandeirante foi reduzida para 25%. Sem culpa da empresa, porém, o dano moral foi afastado.

Alternativas que reduzem a perda

A lei prevê que a cláusula penal não incide se o comprador encontrar um substituto que assuma o contrato, com anuência da incorporadora e aprovação de cadastro, conforme o § 9º do art. 67-A:

Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º:

§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Também vale verificar se o contrato foi assinado em estande de vendas (há direito de arrependimento em 7 dias), se o quadro-resumo trazia as consequências do desfazimento em destaque e se há atraso da obra. Se a construtora já estiver em atraso, o caso deixa de ser desistência e passa a ser resolução por culpa dela, com devolução integral.

• Data de assinatura do contrato (antes ou depois da vigência da Lei 13.786/2018, de dezembro de 2018)
• Existência de patrimônio de afetação averbado na matrícula
• Quadro-resumo com penalidades em negrito e assinatura do comprador
• Valor de corretagem destacado no quadro-resumo
• Situação da obra no momento do pedido

Orientação do escritório: retenção de 50% com afetação

No escritório, quando o comprador desiste de imóvel com patrimônio de afetação e o contrato prevê retenção de 50%, orientamos a pedir a redução, com a tese de que os 50% são um teto e de que a pena manifestamente excessiva deve ser reduzida (Código Civil, art. 413, e CDC). A tese tem apoio real: a 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 do TJCE reduziu para 25% a retenção automática de 50% em empreendimento com afetação (Apelação 0239960-94.2024.8.06.0001). O outro lado também tem apoio: a Quarta Turma do STJ validou os 50% com afetação e cláusula expressa e afirmou que essa retenção não é abusiva por si só nem pode ser reduzida por equidade (REsp 2.251.300/SP e EDcl no AgInt no REsp 2.221.464/SP).

Por isso, o primeiro passo é conferir os requisitos, antes de discutir percentual: a certidão da matrícula mostra se a afetação está mesmo averbada (sem ela, a pena convencional não pode passar de 25%, pelo inciso II do art. 67-A), o contrato precisa ser posterior à Lei 13.786/2018 e o quadro-resumo precisa trazer a pena em destaque, com assinatura específica. Se a obra já está atrasada, o caso deixa de ser desistência e passa a ser resolução por culpa da construtora, com devolução integral.

Também orientamos avaliar o comprador substituto (art. 67-A, § 9º), que afasta a multa, e fazer a conta no cenário menos favorável, com retenção de 50%, antes de decidir entre acordo e ação. A escolha deve levar em conta que o resultado, hoje, depende do órgão que julgar.

Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput e II (incluídos pela Lei 13.786/2018):

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Código Civil, art. 413:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º (incluído pela Lei 13.786/2018):

§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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