Lei do Distrato explicada: o que mudou para quem compra na planta

A Lei 13.786/2018 alterou a Lei 4.591/1964 para regular atraso e desistência: fixou a tolerância de 180 dias, uma indenização de 1% ao mês sobre o valor pago em caso de atraso, retenção de até 25% (ou 50% com patrimônio de afetação) na desistência e o arrependimento de 7 dias em estande, e só vale para contratos assinados depois dela.

Atraso: tolerância e indenização legal

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 legitimou a tolerância de até 180 dias corridos, desde que pactuada de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o comprador pode resolver o contrato com devolução integral e multa em até 60 dias, ou manter o contrato e receber, na entrega, indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago. As duas multas não se cumulam (art. 43-A, §§ 1º a 3º):

Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 1º:

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

Lei 4.591/1964, art. 43-A, §§ 2º e 3º:

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.

A indenização legal tem base de cálculo no valor pago, e não no valor do imóvel, como já decidido pelo TJDFT. Para quem pagou pouco até o atraso, ela pode ser menor do que o aluguel presumido do Tema 996, e essa comparação deve ser feita no caso concreto.

Desistência: o que pode ser descontado

Na desistência do comprador, pelo art. 67-A, caput, I e II, e § 2º, da Lei 4.591/1964, a incorporadora pode descontar a corretagem e pena de até 25% do valor pago, além, se o comprador chegou a ter o imóvel disponível, de tributos, condomínio, taxa de fruição de 0,5% ao mês e outros encargos:

Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput, I e II:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º:

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Com patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%, e a devolução ocorre até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, em parcela única após 180 dias do desfazimento (art. 67-A, § 6º). A Terceira e a Quarta Turmas do STJ divergem sobre aplicar esses limites e prazos em relação de consumo.

Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 6º:

§ 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Para quais contratos a lei vale

O STJ decidiu, em questão de ordem nos Temas 970 e 971, e reafirmou depois, que a Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. Para esses, continuam valendo a Súmula 543, o parâmetro de retenção de 25% e as teses dos repetitivos.

Para os contratos novos, a lei vale, mas sempre em diálogo com o CDC. O ponto mais disputado hoje é justamente quanto da lei pode ser afastado quando gera desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, art. 51, IV), discussão que ainda não foi pacificada pela Segunda Seção do STJ.

CDC, art. 51, IV:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Orientação do escritório: retenção de 50% com afetação

No escritório, quando o comprador desiste de imóvel com patrimônio de afetação e o contrato prevê retenção de 50%, orientamos a pedir a redução, com a tese de que os 50% são um teto e de que a pena manifestamente excessiva deve ser reduzida (Código Civil, art. 413, e CDC). A tese tem apoio real: a 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 do TJCE reduziu para 25% a retenção automática de 50% em empreendimento com afetação (Apelação 0239960-94.2024.8.06.0001). O outro lado também tem apoio: a Quarta Turma do STJ validou os 50% com afetação e cláusula expressa e afirmou que essa retenção não é abusiva por si só nem pode ser reduzida por equidade (REsp 2.251.300/SP e EDcl no AgInt no REsp 2.221.464/SP).

Por isso, o primeiro passo é conferir os requisitos, antes de discutir percentual: a certidão da matrícula mostra se a afetação está mesmo averbada (sem ela, a pena convencional não pode passar de 25%, pelo inciso II do art. 67-A), o contrato precisa ser posterior à Lei 13.786/2018 e o quadro-resumo precisa trazer a pena em destaque, com assinatura específica. Se a obra já está atrasada, o caso deixa de ser desistência e passa a ser resolução por culpa da construtora, com devolução integral.

Também orientamos avaliar o comprador substituto (art. 67-A, § 9º), que afasta a multa, e fazer a conta no cenário menos favorável, com retenção de 50%, antes de decidir entre acordo e ação. A escolha deve levar em conta que o resultado, hoje, depende do órgão que julgar.

Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput e II (incluídos pela Lei 13.786/2018):

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Código Civil, art. 413:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º (incluído pela Lei 13.786/2018):

§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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