Em regra, até 25% do que foi pago; em contratos posteriores à Lei 13.786/2018 com patrimônio de afetação, a lei admite até 50%. No STJ há decisões validando os 50% com afetação, e o tema ainda não foi uniformizado.
Resposta
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 autoriza descontar a corretagem e pena de até 25% do valor pago, ou até 50% se a incorporação tiver patrimônio de afetação. Para contratos antigos, o STJ adota 25% como parâmetro.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.256.836/CE, Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 11/05/2026 (DJEN 15/05/2026) parcialmente favorável
Em caso vindo do Ceará, sobre contrato anterior à Lei 13.786/2018 e desistência imotivada do comprador, o STJ reconheceu o direito de rescindir e receber a devolução de forma imediata e em parcela única, mas fixou a retenção da vendedora em 25% dos valores pagos, parâmetro tido como adequado para cobrir despesas gerais e desestimular a ruptura, independentemente do uso do bem.
Tese: Contrato anterior a 2018 e desistência do comprador: devolução imediata com retenção de 25%.
Partes: Compromissária vendedora (incorporação) e compromissário comprador (processo de origem no Ceará).
Ementa: scon.stj.jus.br
Hoje não há posição uniforme sobre os 50% com afetação: há decisões que validam o percentual e decisões, inclusive do TJCE, que o reduzem. Se a obra estiver atrasada, não há retenção: a devolução é integral.
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.218.691/SP, Min. Daniela Teixeira, julgado em 12/08/2026 (DJEN 17/08/2026) favorável ao consumidor
Em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, a vendedora defendia retenção de 50% com base no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. O recurso não foi conhecido, mantendo-se a retenção de 25% fixada pelo TJSP, com referência à prevalência do CDC sobre o art. 67-A.
Tese: Mesmo com afetação, há decisões que reduzem a retenção, mas o STJ também tem decisões validando os 50%; o tema não está uniformizado.
Partes: Promitente vendedora (incorporação com patrimônio de afetação) e promitente compradora.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.251.300/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 30/06/2026 (DJEN 06/07/2026) desfavorável ao consumidor
A Quarta Turma deu provimento ao recurso da incorporadora: em contrato celebrado sob patrimônio de afetação e com previsão expressa, vale a cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964.
Tese: Para a Quarta Turma, com afetação e cláusula expressa, a retenção de até 50% é válida.
Partes: Incorporadora (patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
No TJCE, uma cláusula de 50% num contrato antigo foi reduzida para 25% em 2026, com devolução de 75% do que foi pago.
TJCE, 2ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0212543-06.2023.8.06.0001, Juíza Rafaela Benevides Caracas Pequeno, julgado em 11/02/2026 parcialmente favorável
A compradora de lote desistiu do contrato, que previa retenção de 50%. A sentença fixou devolução de 85% (sem a corretagem) e negou dano moral. O TJCE manteve a responsabilidade solidária da Fortcasa, que assinou o contrato como administradora e integra a cadeia de fornecimento (CDC, art. 7º, parágrafo único), declarou abusiva a retenção de 50% e, aplicando o REsp repetitivo 1.723.519/SP para contrato anterior à Lei 13.786/2018, fixou a devolução em 75% dos valores pagos.
Tese: Em contrato anterior à Lei do Distrato, a retenção de 50% é abusiva e o TJCE aplicou o limite de 25%.
Partes: Trianon Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda. (Loteamento Parque da Tijuca, Fortaleza).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Orientação do escritório: retenção de 50% com afetação
No escritório, quando o comprador desiste de imóvel com patrimônio de afetação e o contrato prevê retenção de 50%, orientamos a pedir a redução, com a tese de que os 50% são um teto e de que a pena manifestamente excessiva deve ser reduzida (Código Civil, art. 413, e CDC). A tese tem apoio real: a 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 do TJCE reduziu para 25% a retenção automática de 50% em empreendimento com afetação (Apelação 0239960-94.2024.8.06.0001). O outro lado também tem apoio: a Quarta Turma do STJ validou os 50% com afetação e cláusula expressa e afirmou que essa retenção não é abusiva por si só nem pode ser reduzida por equidade (REsp 2.251.300/SP e EDcl no AgInt no REsp 2.221.464/SP).
Por isso, o primeiro passo é conferir os requisitos, antes de discutir percentual: a certidão da matrícula mostra se a afetação está mesmo averbada (sem ela, a pena convencional não pode passar de 25%, pelo inciso II do art. 67-A), o contrato precisa ser posterior à Lei 13.786/2018 e o quadro-resumo precisa trazer a pena em destaque, com assinatura específica. Se a obra já está atrasada, o caso deixa de ser desistência e passa a ser resolução por culpa da construtora, com devolução integral.
Também orientamos avaliar o comprador substituto (art. 67-A, § 9º), que afasta a multa, e fazer a conta no cenário menos favorável, com retenção de 50%, antes de decidir entre acordo e ação. A escolha deve levar em conta que o resultado, hoje, depende do órgão que julgar.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput e II (incluídos pela Lei 13.786/2018):
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Código Civil, art. 413:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º (incluído pela Lei 13.786/2018):
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Perguntas frequentes
A corretagem entra nos 25%? Pela lei, a corretagem é descontada à parte, se estiver destacada no contrato. Em contrato sem patrimônio de afetação (caso de loteamento), a Terceira Turma já entendeu que a soma dos descontos deve respeitar 25%.
Como sei se há patrimônio de afetação? Pela averbação na matrícula do terreno e pelo contrato.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer saber quanto receberia no seu distrato?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ