A corretagem cobrada do comprador é válida se o preço total e o valor da comissão foram informados e destacados antes da compra; a taxa SATI vinculada à venda é abusiva; e o prazo para pedir de volta é de três anos se o fundamento for a abusividade, ou de dez anos se o contrato foi desfeito por atraso da construtora.
A regra do STJ sobre corretagem
No estande de vendas, é comum o comprador assinar vários documentos e pagar, separadamente, valores para corretores e para uma suposta assessoria. O STJ, no Tema 938, separou as situações. A corretagem pode ser transferida ao comprador, desde que ele tenha sido informado, antes de fechar o negócio, do preço total da unidade com o destaque do valor da comissão. O que o tribunal combate é a corretagem escondida, embutida no preço e depois cobrada como valor adicional.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP (Tema Repetitivo 938), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 parcialmente favorável
O STJ validou a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que o preço total e o valor destacado da corretagem tenham sido informados antes da contratação. Declarou abusiva a cobrança da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) vinculada à compra. Fixou prescrição de três anos para pedir de volta corretagem e SATI com base na abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem informada e destacada é válida; SATI é abusiva; prazo de três anos para a restituição fundada em abusividade.
Partes: Incorporadoras e adquirentes de unidades em incorporação.
Ementa: processo.stj.jus.br
A Lei 13.786/2018 reforçou esse dever de informação, exigindo que o quadro-resumo traga o valor da corretagem, suas condições e o beneficiário, conforme o art. 35-A, inciso III, da Lei 4.591/1964:
Lei 4.591/1964, art. 35-A, caput e III:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (...) III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
O TJCE aplica o Tema 938 de forma literal. Em 2026, a 3ª Câmara de Direito Privado manteve a devolução integral da corretagem porque o contrato da CJ Construção não destacava o valor da comissão; mencionar a dedução só para o caso de rescisão não foi considerado informação suficiente.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo Interno em Apelação Cível nº 0168568-70.2019.8.06.0001, Juiz convocado Ricardo de Araújo Barreto (gabinete da Desa. Cleide Alves de Aguiar), julgado em 23/01/2026 parcialmente favorável
A decisão monocrática afastou a devolução da taxa SATI, mas manteve a restituição integral da comissão de corretagem. No agravo interno, a construtora alegou que pagou o corretor diretamente. O TJCE manteve a decisão com base no Tema 938 do STJ: sem discriminação e destaque do valor da corretagem no contrato, o repasse ao consumidor é inválido (CDC, art. 6º, III), e a cláusula que só prevê dedução da corretagem em caso de rescisão não supre o dever de informar no momento da compra.
Tese: Sem o valor da corretagem destacado no contrato, a comissão deve ser devolvida integralmente ao comprador.
Partes: CJ Construção e Representação Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A taxa SATI e outras cobranças de assessoria
A SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) é uma cobrança por serviços que, na prática, não foram contratados livremente pelo comprador e servem aos interesses da vendedora. O STJ declarou abusiva a cobrança da SATI, ou atividade congênere, vinculada à celebração da promessa de compra e venda. Taxas com outros nomes (assessoria jurídica, despachante, análise de crédito) devem ser analisadas com a mesma lógica.
Condicionar a compra do imóvel ao pagamento de um serviço adicional é prática vedada pelo CDC, conforme o art. 39, inciso I:
CDC, art. 39, I e V:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; (...) V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
A incorporadora responde pela devolução desses valores, mesmo que o dinheiro tenha sido pago diretamente à imobiliária ou ao corretor, conforme a tese do Tema 939 do STJ sobre legitimidade passiva.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.551.951/SP e REsp 1.551.968/SP (Tema Repetitivo 939), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 favorável ao consumidor
O STJ reconheceu a legitimidade passiva da incorporadora, como promitente vendedora, para responder pela restituição ao consumidor da comissão de corretagem e da taxa SATI nas ações que alegam abusividade na transferência desses encargos.
Tese: A incorporadora responde pela devolução de corretagem e SATI, mesmo pagas a terceiros.
Partes: Incorporadoras e adquirentes.
Ementa: processo.stj.jus.br
No mesmo processo, o TJCE manteve a devolução em dobro de uma taxa de assessoria no registro cobrada pela MRV e a devolução de metade dos emolumentos, por falha no dever de informação.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265233-80.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 11/02/2026 favorável ao consumidor
A MRV recorreu da sentença da 28ª Vara Cível de Fortaleza que reconheceu atraso na entrega, aplicou cláusula penal de 0,5% ao mês entre 01/12/2015 e 10/08/2016, mandou restituir os juros de fase de obra cobrados nesse período, devolver em dobro a taxa de assessoria no registro, devolver 50% dos emolumentos por falha de informação e pagar R$ 5.000,00 de dano moral. O TJCE manteve tudo: a construtora é parte legítima para devolver os juros de obra porque é seu atraso que os gera, e a presença do agente financeiro não desloca o caso para a Justiça Federal.
Tese: A construtora responde pelos juros de obra pagos durante o atraso, e a cobrança de assessoria sem informação adequada deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Prazos: três ou dez anos
O prazo depende do fundamento do pedido. Se o comprador alega que a cobrança foi abusiva (corretagem não informada ou SATI), a prescrição é de três anos, contados do pagamento, segundo o Tema 938. Esse prazo curto faz com que muitos pedidos antigos já estejam perdidos.
Se o contrato foi desfeito por atraso na entrega, a situação é outra: a corretagem é parte do prejuízo causado pela construtora, e o STJ fixou, no Tema 1099, julgado a partir de processo do Tribunal de Justiça do Ceará, prescrição de dez anos, contada da ciência da recusa da construtora em devolver integralmente as parcelas.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.897.867/CE (Tema Repetitivo 1099), Min. Humberto Martins, julgado em 13/08/2025 favorável ao consumidor
Em caso vindo do Tribunal de Justiça do Ceará, a Segunda Seção fixou que, quando o comprador pede a corretagem de volta porque o contrato foi resolvido por atraso na entrega, o prazo de prescrição é de dez anos (art. 205 do Código Civil), contado da ciência da recusa da construtora em devolver integralmente as parcelas. A decisão distingue o caso do Tema 938, que trata da abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem cobrada de volta por resolução decorrente de atraso prescreve em dez anos.
Partes: Incorporadora/construtora e adquirente (processo de origem no TJCE).
Ementa: processo.stj.jus.br
A regra geral de dez anos aplicada no Tema 1099 é a do art. 205 do Código Civil:
Código Civil, art. 205:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Exemplo do TJCE: pedido de devolução de corretagem e taxa de assessoria contra a MRV declarado prescrito por ter sido feito mais de três anos depois do pagamento.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0168011-20.2018.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 06/11/2025 desfavorável ao consumidor
O comprador pediu a devolução de corretagem e taxa de assessoria, ressarcimento de taxas, multa por atraso e dano moral. O TJCE manteve a sentença de improcedência: a pretensão de devolver corretagem e assessoria prescreve em três anos (CC, art. 206, § 3º, IV, e Tema 938), e a ação foi proposta depois disso; a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e, respeitado esse prazo, não houve atraso.
Tese: A devolução de corretagem e assessoria prescreve em três anos, e a tolerância de 180 dias é válida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e Reserva Jardim Incorporações SPE Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Toda corretagem paga no estande pode ser devolvida? Não. Se o preço total e a comissão foram informados e destacados antes da compra, a cobrança é válida.
E a taxa SATI? É abusiva quando vinculada à compra, segundo o Tema 938 do STJ.
Paguei há mais de três anos. Perdi? Se o pedido for por abusividade, provavelmente sim. Se o contrato foi desfeito por atraso da obra, o prazo é de dez anos.
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