Depende do pedido: três anos para corretagem e SATI por abusividade, dez anos para a corretagem quando o contrato é desfeito por atraso, e um ano (ou menos, pelo CDC) para reclamar de área menor; por isso, não convém esperar.
Resposta
O STJ fixou três anos para a restituição de corretagem e SATI fundada na abusividade (Tema 938) e dez anos quando o pedido decorre da resolução por atraso na entrega (Tema 1099, em caso do TJCE). Para área menor, o Código Civil dá um ano, contado do registro ou da posse quando esta atrasou por culpa do vendedor.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP (Tema Repetitivo 938), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 parcialmente favorável
O STJ validou a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que o preço total e o valor destacado da corretagem tenham sido informados antes da contratação. Declarou abusiva a cobrança da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) vinculada à compra. Fixou prescrição de três anos para pedir de volta corretagem e SATI com base na abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem informada e destacada é válida; SATI é abusiva; prazo de três anos para a restituição fundada em abusividade.
Partes: Incorporadoras e adquirentes de unidades em incorporação.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.897.867/CE (Tema Repetitivo 1099), Min. Humberto Martins, julgado em 13/08/2025 favorável ao consumidor
Em caso vindo do Tribunal de Justiça do Ceará, a Segunda Seção fixou que, quando o comprador pede a corretagem de volta porque o contrato foi resolvido por atraso na entrega, o prazo de prescrição é de dez anos (art. 205 do Código Civil), contado da ciência da recusa da construtora em devolver integralmente as parcelas. A decisão distingue o caso do Tema 938, que trata da abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem cobrada de volta por resolução decorrente de atraso prescreve em dez anos.
Partes: Incorporadora/construtora e adquirente (processo de origem no TJCE).
Ementa: processo.stj.jus.br
Para complemento de área, resolução ou abatimento do preço, o prazo decadencial de um ano está no art. 501 do Código Civil:
Código Civil, art. 501:
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Para outros pedidos (lucros cessantes, juros de obra, devolução de parcelas), o prazo aplicável depende do fundamento e não foi objeto de verificação específica nesta pesquisa. A recomendação prática é agir enquanto o atraso está acontecendo ou logo após a entrega.
O prazo de três anos para a corretagem é aplicado no Ceará. Em 2025, a 5ª Câmara de Direito Privado do TJCE manteve a prescrição do pedido de devolução de corretagem e assessoria contra a MRV porque a ação veio depois de três anos do pagamento.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0168011-20.2018.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 06/11/2025 desfavorável ao consumidor
O comprador pediu a devolução de corretagem e taxa de assessoria, ressarcimento de taxas, multa por atraso e dano moral. O TJCE manteve a sentença de improcedência: a pretensão de devolver corretagem e assessoria prescreve em três anos (CC, art. 206, § 3º, IV, e Tema 938), e a ação foi proposta depois disso; a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e, respeitado esse prazo, não houve atraso.
Tese: A devolução de corretagem e assessoria prescreve em três anos, e a tolerância de 180 dias é válida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e Reserva Jardim Incorporações SPE Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Recebi as chaves há 4 anos. Ainda dá? Depende do pedido. Corretagem por abusividade provavelmente prescreveu; outros pedidos exigem análise.
Reclamar no Procon interrompe o prazo? Para vícios do produto, a reclamação formal ao fornecedor obsta a decadência do CDC até a resposta negativa (art. 26, § 2º, I). Para os demais prazos, não conte com isso sem orientação.
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