Imóvel entregue menor ou diferente do que foi vendido

Se a área privativa entregue é menor que a contratada em mais de 5% (um vigésimo), o comprador pode exigir o complemento, o abatimento proporcional do preço ou a resolução; diferenças de até 5% são presumidas toleráveis, e o prazo para reclamar é curto, contado da posse.

Metragem: a regra do art. 500 do Código Civil

Na compra na planta, a área privativa da unidade costuma ser informada com precisão no contrato e no memorial de incorporação, o que caracteriza a chamada venda ad mensuram (por medida). Nessa venda, se a área real não corresponde à prometida, o comprador tem direito ao complemento, ao abatimento ou à resolução. Há, porém, uma margem: diferença de até um vigésimo (5%) é presumida meramente enunciativa, salvo prova de que o comprador não teria comprado. É o que diz o art. 500 do Código Civil:

Código Civil, art. 500, caput e § 1º:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

No Distrito Federal, perícia judicial constatou unidade entregue com 9,33 m² a menos de área privativa, acima de 5%, e o tribunal mandou indenizar o valor da área suprimida. A prova técnica, nesses casos, é praticamente indispensável, o que costuma afastar o Juizado Especial.

Os prazos são curtos e correm da posse

O comprador que suspeita de área menor não pode esperar. O Código Civil fixa prazo decadencial de um ano para as ações de complemento, resolução ou abatimento, contado do registro do título ou, se a posse atrasou por culpa do vendedor, da imissão na posse, conforme o art. 501:

Código Civil, art. 501:

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

O STJ tratou a metragem menor como vício aparente e reconheceu a decadência em caso em que a ação veio anos depois do registro. Tribunais estaduais também têm entendido que a necessidade de medição técnica não adia o início do prazo. O CDC prevê, para vícios aparentes de produtos duráveis, prazo ainda menor, de 90 dias, e o STJ aplicou o critério mais favorável ao consumidor entre as duas normas.

O prazo para reclamar de vício aparente está no art. 26, II e § 1º, do CDC: 90 dias para produtos duráveis, contados da entrega efetiva:

CDC, art. 26, II e § 1º:

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: (...) II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. § 1º Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

Acabamento, planta ou itens diferentes do anúncio

Além da metragem, há casos de padrão de acabamento inferior, vaga de garagem diferente, alteração de planta ou ausência de itens prometidos. O CDC vincula o fornecedor a toda informação suficientemente precisa da oferta e da publicidade, e permite ao consumidor exigir o cumprimento, aceitar equivalente ou rescindir, nos termos dos arts. 30 e 35:

CDC, art. 30:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

CDC, art. 35:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

A palavra-chave é precisão. Folders com unidade decorada e mobiliada, com aviso de imagem ilustrativa, tendem a não vincular, como decidiu o TJDFT ao negar indenização por uma escada diferente da que aparecia no material publicitário. Já o memorial descritivo, o contrato e anúncios com especificações concretas obrigam a construtora. Guarde tudo desde o estande.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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