Em regra, a construtora: foi o atraso dela que prolongou a cobrança, e o STJ tem mantido sua responsabilidade pela devolução; incluir a Caixa como ré leva a causa para a Justiça Federal.
Resposta
O Tema 996 declarou ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo com tolerância. A cobrança é feita pelo banco, mas decorre do atraso da construtora, que por isso é condenada a devolver. O STJ não conheceu de recurso de construtora que alegava ilegitimidade e necessidade de incluir a Caixa.
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.139.890/MG, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 22/06/2026 (DJEN 26/06/2026) favorável ao consumidor
O recurso da construtora não foi conhecido. O STJ considerou alinhada à sua jurisprudência a legitimidade da construtora para responder pela restituição dos juros de evolução de obra cobrados após o prazo; a tese de litisconsórcio necessário com a Caixa e de competência da Justiça Federal não foi examinada por falta de prequestionamento.
Tese: A construtora responde pela devolução dos juros de obra pagos no período de atraso.
Partes: Construtora e adquirente (financiamento com a Caixa Econômica Federal).
Ementa: scon.stj.jus.br
Processar só a construtora e a incorporadora permite usar o Juizado Especial Cível estadual. Se o pedido envolver revisão do próprio contrato com a Caixa, a análise muda e pode exigir a Justiça Federal.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) favorável ao consumidor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
No TJCE, a ação pode ser dirigida à construtora inclusive em caráter de urgência. Em 2026, a 2ª Câmara de Direito Privado manteve liminar que obrigou a Monteplan a depositar em juízo, mês a mês, o valor da taxa de evolução da obra, porque o prazo de entrega com tolerância já tinha vencido.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3021903-27.2025.8.06.0000, Des. Carlos Alberto Mendes Forte, julgado em 12/02/2026 favorável ao consumidor
O juízo de primeiro grau, em ação de compradores contra a Monteplan, mandou a construtora depositar mensalmente em juízo os valores da taxa de evolução de obra e não cobrar nem negativar os consumidores. O TJCE manteve a liminar: o prazo de entrega era 31/12/2024, com tolerância de 180 dias, e o imóvel não havia sido entregue até 01/07/2025. A justificativa de problemas com a concessionária de energia para estender a tolerância depende de prova.
Tese: Superada a tolerância, cabe liminar para a construtora arcar com a taxa de evolução da obra e não negativar o comprador.
Partes: Monteplan Engenharia Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Recebo tudo o que paguei à Caixa? Apenas os juros da fase de obra depois do prazo com tolerância, sem seguro e taxas.
Preciso do extrato da Caixa? Sim, a planilha de evolução da fase de obra é a prova central.
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