Em ação de vício construtivo, a perícia judicial costuma decidir o caso: o TJCE já julgou improcedente quando o laudo atribuiu as anomalias à falta de manutenção, e já condenou quando o laudo confirmou falha de execução. A construtora deve pedir a perícia, formular quesitos sobre causa, manutenção e uso, indicar assistente técnico e cuidar para que o perito tenha a especialidade necessária.
Por que a perícia pesa tanto
A perícia é a prova típica de fatos que dependem de conhecimento técnico, e o juiz deve explicar por que acolhe ou rejeita as conclusões do laudo:
CPC, art. 464, caput e § 1º:
Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação. § 1º O juiz indeferirá a perícia quando: I - a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico; II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas; III - a verificação for impraticável.
CPC, art. 479:
Art. 479. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.
Na prática, laudos particulares de qualquer das partes valem pouco diante da perícia judicial feita sob contraditório. Isso pode favorecer a construtora:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0133676-38.2019.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 05/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O condomínio pediu a correção de supostos vícios nas áreas comuns, com base em relatórios particulares de 2017 e 2018. A perícia judicial concluiu que não havia erro de projeto ou de execução e ligou as anomalias à falta de manutenção periódica prevista nos manuais e na NBR 5674 (fachadas a cada três anos, rejuntes, juntas de dilatação), além de registrar intervenções feitas pelo próprio condomínio. O TJCE manteve a improcedência: o laudo judicial prevalece sobre relatórios unilaterais, e a responsabilidade objetiva exige prova do defeito e do nexo causal.
Tese: Laudo judicial que atribui as anomalias à falta de manutenção afasta a responsabilidade da construtora.
Partes: Delta Negócios Imobiliários Ltda. (construtora) e condomínio do Edifício Terrasse.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0726034-29.2000.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 15/12/2021 favorável ao incorporador ou construtor
A sentença da 18ª Vara Cível de Fortaleza (noticiada em 2012) havia condenado a construtora por dano moral em razão de umidade e goteiras em casa financiada pela Caixa. Em 2021, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE deu provimento à apelação da Vértice e julgou improcedente o pedido: a perícia judicial concluiu que o imóvel não tinha defeito estrutural nem infiltração na parede, e que as falhas vinham da falta de calha para as águas pluviais e de plantas trepadeiras que afastavam as telhas. O laudo do perito do juízo prevaleceu sobre o ofício da Caixa que apontava vícios, e o dano moral foi afastado como mero aborrecimento.
Tese: Quando a perícia judicial não confirma o vício de construção, prevalece sobre laudo unilateral e afasta a indenização.
Partes: Vértice Engenharia Projetos Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
E pode favorecer o comprador, quando o laudo confirma a falha de execução e a empresa não traz contraprova técnica:
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0586311-92.2000.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 11/02/2026 parcialmente favorável
O condomínio processou as construtoras por vícios na obra. A sentença condenou as rés a ressarcir a recolocação do piso do hall de área comum e a indenizar fissuras com infiltração em dois blocos, valores a apurar em liquidação. O TJCE manteve: a inspeção judicial feita por oficial de justiça foi prova idônea dos vícios remanescentes e as construtoras não provaram desgaste ou falta de manutenção. Mas negou a ampliação pedida pelo condomínio para o sistema de drenagem e águas pluviais, por falta de lastro técnico, mantendo a sucumbência recíproca.
Tese: Vícios remanescentes comprovados obrigam a construtora; o que não tem prova técnica suficiente fica de fora da condenação.
Partes: T & A Construções Ltda., Construtora Antares Ltda. e Condomínio Residencial Golden Garden II.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Ônus da prova e inversão
A regra geral divide o ônus: o autor prova o fato constitutivo e o réu, o fato impeditivo. Em relação de consumo, o juiz pode inverter o ônus a favor do comprador quando a alegação é verossímil ou ele é hipossuficiente, e o CPC admite a distribuição dinâmica:
CDC, art. 6º, VIII:
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;
CPC, art. 373, § 1º:
§ 1º Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído.
O TJCE tem admitido a inversão em ações de vício, inclusive quando a perícia será necessária, mas registrando que ela não transfere à construtora a prova de todos os fatos:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010672-66.2026.8.06.0000, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 06/08/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A incorporadora recorreu do saneamento que rejeitou a decadência e inverteu o ônus da prova. O TJCE manteve: a pretensão se baseava na não implementação de estruturas prometidas no empreendimento, que é inadimplemento contratual, sujeito ao prazo de dez anos do art. 205 do CC, e não aos 90 dias do art. 26 do CDC. A assimetria técnica justificou a inversão, e a necessidade de perícia reforça, e não afasta, a distribuição dinâmica do ônus. O acórdão ressalvou que a inversão não transfere à ré a prova de todos os fatos.
Tese: Estrutura prometida e não entregue é inadimplemento contratual, com prazo decenal, e a perícia não impede a inversão do ônus.
Partes: Tenda Negócios Imobiliários S.A. e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0011519-61.2019.8.06.0034, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 30/09/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Intimada a especificar provas, a incorporadora ficou em silêncio, e o juiz julgou antecipadamente com base no laudo de inspeção predial do condomínio, que apontava falhas além do desgaste, como a falta de projeto elétrico e de memorial descritivo. O TJCE manteve a condenação: o silêncio gera preclusão da prova, o relatório da ré não afastou o laudo e o dever de manutenção do condomínio pressupõe que a incorporadora tenha entregado o prédio adequadamente.
Tese: Construtora que não especifica provas perde a perícia e pode ser condenada com base no laudo do condomínio.
Partes: Solarium Residence Incorporadora SPE Ltda. e Condomínio Solarium Residence.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Para a empresa, a consequência prática é que a inércia probatória custa caro. Se o ônus foi invertido e a construtora não requer a perícia nem adianta os honorários quando lhe cabe, o processo tende a ser julgado contra ela.
Quando a perícia é mal feita ou falta
Dois precedentes recentes do TJCE mostram que a ausência de perícia ou a perícia inadequada derrubam até sentenças favoráveis à construtora. No primeiro, a improcedência foi cassada de ofício para que se fizesse a prova técnica; no segundo, a perícia sobre isolamento acústico foi refeita porque o perito não tinha a especialidade:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0099480-79.2015.8.06.0034, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 03/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora tinha obtido sentença de improcedência em ação do condomínio sobre vícios no muro. O TJCE cassou a sentença de ofício: as provas eram insuficientes para esclarecer os fatos, e o juiz pode e deve determinar a perícia necessária. O processo voltou para a produção da prova técnica.
Tese: Improcedência sem perícia, quando a questão é técnica, pode ser cassada para produção da prova.
Partes: JJC Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Condomínio Cascais Dunas Village.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0122556-03.2016.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/02/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A ação redibitória por falha de isolamento acústico tinha sido julgada improcedente com base em perícia feita por engenheiro civil sem especialidade em acústica. O TJCE deu provimento à apelação do comprador e determinou nova perícia por especialista em engenharia acústica, porque a matéria não foi adequadamente esclarecida.
Tese: Perícia feita por profissional sem a especialidade exigida pode ser refeita, e a vitória baseada nela cai.
Partes: Ilha do Mel Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A preclusão vale para os dois lados. Quando é o comprador que pede a perícia só depois da sentença, o TJCE a considera preclusa e limita a indenização ao que foi documentalmente provado:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0281895-51.2023.8.06.0001, Des. Carlos Alberto Mendes Forte (relator em substituição), julgado em 17/06/2026 parcialmente favorável
A compradora alegou piso oco e falhas hidráulicas. A empresa foi mantida responsável pelo vício oculto, sem que a falta de notificação administrativa ou a venda ad corpus a livrassem. Mas a indenização ficou limitada aos valores documentalmente comprovados (pagamentos dos pisos), a perícia pedida só depois da sentença foi considerada preclusa e o dano moral foi negado, porque os vícios não comprometiam a habitabilidade.
Tese: Dano material por vício só no valor comprovado; vício que não afeta a habitabilidade não gera dano moral presumido.
Partes: Rodobens Administração de Ativos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física (Edifício Regency Park, Fortaleza).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A lição é que vitória sem base técnica sólida é frágil. Interessa à construtora uma perícia completa, feita por profissional habilitado na área do problema, e não apenas uma sentença rápida.
- Requeira a perícia na contestação e especifique a especialidade necessária (estrutura, impermeabilização, acústica, instalações).
- Formule quesitos sobre causa, data provável de surgimento, manutenção prevista e realizada, intervenções do morador e normas técnicas aplicáveis.
- Indique assistente técnico e entregue a ele projetos, memorial, manual, termo de vistoria e histórico de chamados.
- Impugne o laudo de forma técnica, com parecer do assistente, se houver erro de método.
- Se a perícia confirmar o vício, considere acordo: reduz custos de liquidação e honorários.
Perguntas frequentes
Quem paga a perícia? Em regra, quem a requer ou ambas as partes, conforme decisão do juiz. Com inversão do ônus, o adiantamento pode recair sobre a construtora.
Posso usar o laudo da minha equipe? Pode juntar, mas como prova unilateral ele tem peso limitado. Serve melhor como parecer do assistente técnico.
Ação de vício pode correr no Juizado? Se a causa depender de perícia complexa, há decisões de Turma Recursal extinguindo o processo no Juizado. Veja a página específica.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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