O manual do proprietário e o manual das áreas comuns protegem a construtora quando dois fatos ficam provados: que foram entregues e que o defeito decorre da falta da manutenção ali prevista. O TJCE já afastou a responsabilidade com perícia ligando as anomalias à falta de manutenção (NBR 5674), e já condenou construtora que alegou falta de manutenção sem provar sequer a entrega do manual.
O manual é parte da garantia, e o CDC exige que ele seja entregue
O CDC trata a garantia contratual como complemento da legal e exige que o fornecedor entregue termo de garantia claro, com manual de uso em linguagem didática:
CDC, art. 50, caput e parágrafo único:
Art. 50. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito. Parágrafo único. O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem didática, com ilustrações.
Na construção civil, esse dever se materializa no manual de uso, operação e manutenção da unidade e no das áreas comuns, com prazos de garantia por sistema e rotinas de manutenção. O manual não reduz a garantia legal; ele organiza o uso e cria um parâmetro técnico para separar defeito de construção de desgaste ou descuido.
O primeiro cuidado, portanto, é de prova: protocolo de entrega do manual ao comprador, com assinatura e data, e ao síndico na instalação do condomínio, com ata. Sem isso, o argumento da manutenção perde a base.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206491-96.2020.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
O condomínio obteve sentença que condenou a construtora a reparar vícios de construção e ressarcir despesas, depois de notificá-la sem resposta. A construtora alegou falta de manutenção preventiva. O TJCE manteve a condenação: a falta de manutenção é fato impeditivo que a ré precisa provar (CPC, art. 373, II), e ela não comprovou nem a entrega do Manual de Garantias; o laudo técnico ligou os defeitos à construção inadequada, e a responsabilidade pela solidez da obra é objetiva por cinco anos (CC, art. 618).
Tese: Cabe à construtora provar a falta de manutenção e a entrega do manual; sem isso, responde pelos vícios.
Partes: Douglas CDT Construções e Incorporações SPE Ltda. e Icarus Condominium.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando a falta de manutenção afastou a responsabilidade
Do lado favorável, o caso mais completo é o de um condomínio de Fortaleza que pediu a correção de supostos vícios nas áreas comuns. A perícia judicial concluiu que não havia erro de projeto nem de execução e que as anomalias decorriam da falta de manutenção periódica prevista nos manuais e na norma técnica:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0133676-38.2019.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 05/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O condomínio pediu a correção de supostos vícios nas áreas comuns, com base em relatórios particulares de 2017 e 2018. A perícia judicial concluiu que não havia erro de projeto ou de execução e ligou as anomalias à falta de manutenção periódica prevista nos manuais e na NBR 5674 (fachadas a cada três anos, rejuntes, juntas de dilatação), além de registrar intervenções feitas pelo próprio condomínio. O TJCE manteve a improcedência: o laudo judicial prevalece sobre relatórios unilaterais, e a responsabilidade objetiva exige prova do defeito e do nexo causal.
Tese: Laudo judicial que atribui as anomalias à falta de manutenção afasta a responsabilidade da construtora.
Partes: Delta Negócios Imobiliários Ltda. (construtora) e condomínio do Edifício Terrasse.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No mesmo sentido, decisões de outros tribunais separam o que é vício construtivo, indenizável, do que é falha de manutenção ou de uso, que não é:
TJGO, 9ª Vara Cível de Goiânia, Procedimento comum (sentença) nº 5770023-54.2023.8.09.0051, Juízo da 9ª Vara Cível (magistrado não identificado na fonte), julgado em 17/03/2026 parcialmente favorável
Condomínio com habite-se de 2018 ajuizou ação em 2023, dentro dos 5 anos. A sentença condenou as rés, solidariamente, a reparar os vícios endógenos apontados na perícia (vigas dos poços de elevador, selagem corta-fogo, instalação elétrica da piscina, impermeabilização da garagem, ancoragem de fachada), mas julgou improcedentes os pedidos ligados a vícios que o laudo atribuiu exclusivamente a falha de manutenção ou de uso, com sucumbência de 20% para o autor.
Tese: Perícia separa vício construtivo de falta de manutenção; só o primeiro é indenizável.
Partes: Condomínio e construtoras (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: arq.migalhas.com.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267981-22.2020.8.06.0001, Juiz convocado José Krentel Ferreira Filho, julgado em 19/03/2026 parcialmente favorável
A perícia identificou falhas de impermeabilização nas coberturas e nas caixas de ar-condicionado, e o TJCE manteve a condenação solidária das empresas da cadeia de fornecimento a refazer o serviço, aplicando o prazo decenal. Mas negou indenização pelas rachaduras nas sacadas, porque não houve prova de manutenção periódica da fachada pelo condomínio, e afastou o pedido de reembolso da impermeabilização que duplicaria a obrigação de refazer.
Tese: Vício provado obriga a construtora, mas o que depende de manutenção não comprovada e a reparação em duplicidade ficam de fora.
Partes: Moscatu Empreendimentos S.A., Rossi Residencial S.A. e Diagonal Engenharia Ltda. e Associação dos Condomínios Complexo Navegantes.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A base jurídica é a mesma do CDC: o construtor não responde quando prova que o defeito inexiste ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiro. A manutenção não feita, quando é a causa do dano, entra nessa hipótese:
CDC, art. 12, § 3º:
§ 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado; II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
O ônus é da construtora: como montar a prova
Falta de manutenção é fato impeditivo do direito do comprador, e quem alega precisa provar. Por isso, o que separa a vitória da derrota nos casos acima não é a tese, é o arquivo:
CPC, art. 373, caput, I e II:
Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
- Entregue o manual da unidade com recibo assinado e o das áreas comuns ao síndico, com registro em ata.
- Inclua no manual tabela de prazos de garantia por sistema e o plano de manutenção preventiva com periodicidade.
- Faça a vistoria de entrega das áreas comuns com o síndico e registre o estado de fachadas, impermeabilização e reservatórios.
- Quando atender um chamado, registre se a manutenção prevista foi feita e peça os comprovantes ao condomínio.
- No processo, peça perícia e formule quesitos sobre manutenção, uso e intervenções de terceiros.
Uma advertência honesta: o manual não pode ser usado para transferir ao comprador o que é obrigação da construtora. Cláusula que exclui a garantia de forma genérica ou exige manutenções impossíveis tende a ser considerada abusiva (CDC, art. 51, I e IV). O manual protege quando é técnico, razoável e foi efetivamente entregue.
Perguntas frequentes
O condomínio não fez a manutenção da fachada. A construtora fica livre? Depende da perícia. Se o laudo ligar o problema à falta de manutenção prevista, a responsabilidade pode ser afastada, como já decidiu o TJCE.
Basta mostrar o manual no processo? Não. É preciso provar que ele foi entregue e que a falta da manutenção ali prevista causou o defeito.
Reforma do morador afasta a garantia? Só na parte afetada pela reforma e se ela for a causa do problema. Veja a pergunta específica desta seção.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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