Ao receber reclamação de defeito no imóvel, a construtora deve registrar o chamado, vistoriar, dar resposta por escrito e, se o vício for de construção, repará-lo em até 30 dias; se não reparar, o comprador pode exigir abatimento, devolução ou indenização (CDC, art. 18, § 1º). Alegar mau uso sem prova técnica e deixar a reclamação sem resposta são as causas mais comuns de condenação.
A responsabilidade é objetiva, mas tem saídas legais
O CDC responsabiliza o construtor independentemente de culpa pelos defeitos de construção, e só o libera em hipóteses específicas, que ele precisa provar:
CDC, art. 12, caput e § 3º:
Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
CDC, art. 12, § 3º:
§ 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado; II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
As saídas do § 3º são exatamente as linhas de defesa possíveis: o defeito não existe, ou foi causado exclusivamente pelo consumidor ou por terceiro. Note o verbo provar. A construtora que apenas afirma mau uso, sem perícia ou documento, costuma perder:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0010674-03.2019.8.06.0075, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou perda da garantia por mau uso e culpa exclusiva do comprador, apoiada em laudo técnico próprio. O TJCE manteve a condenação a reparar, a ressarcir R$ 9.100,00 gastos com reparos e a pagar R$ 5.000,00 de dano moral: a culpa exclusiva é fato impeditivo que a ré deve provar (CPC, art. 373, II), e laudo unilateral da empresa não basta para afastar infiltrações e rachaduras documentadas.
Tese: Alegar mau uso não basta: a construtora precisa provar a culpa exclusiva, e laudo próprio não supre a prova.
Partes: BR Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O prazo de 30 dias para reparar e o que vem depois
Quando o problema é vício (o imóvel não funciona como deveria), o CDC dá ao fornecedor a chance de saná-lo em 30 dias. Passado o prazo sem solução, a escolha passa ao consumidor:
CDC, art. 18, § 1º:
§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço.
Isso torna o atendimento pós-obra uma questão jurídica, e não só comercial. Um reparo bem feito dentro do prazo, registrado e aceito, encerra o problema. Um chamado ignorado abre caminho para condenação em dinheiro, aluguel durante o reparo e, às vezes, dano moral. A reclamação formal do comprador ainda obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca da empresa (CDC, art. 26, § 2º, I), de modo que silenciar não ajuda.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0586311-92.2000.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 11/02/2026 parcialmente favorável
O condomínio processou as construtoras por vícios na obra. A sentença condenou as rés a ressarcir a recolocação do piso do hall de área comum e a indenizar fissuras com infiltração em dois blocos, valores a apurar em liquidação. O TJCE manteve: a inspeção judicial feita por oficial de justiça foi prova idônea dos vícios remanescentes e as construtoras não provaram desgaste ou falta de manutenção. Mas negou a ampliação pedida pelo condomínio para o sistema de drenagem e águas pluviais, por falta de lastro técnico, mantendo a sucumbência recíproca.
Tese: Vícios remanescentes comprovados obrigam a construtora; o que não tem prova técnica suficiente fica de fora da condenação.
Partes: T & A Construções Ltda., Construtora Antares Ltda. e Condomínio Residencial Golden Garden II.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando a prova favorece a construtora
Há casos em que a vistoria técnica revela que a causa está em instalação ou intervenção do próprio morador, e o TJCE valoriza essa prova quando ela é registrada e o comprador não pede perícia em tempo:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206998-23.2021.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 11/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O morador foi cobrado pelo reparo de infiltrações em apartamentos de andares inferiores e alegou que o problema era estrutural, causado pela pressão da água do prédio. A visita técnica constatou vazamento na ducha higiênica do apartamento dele, por falta de fita veda-rosca, e a nova instalação resolveu o problema; testemunhas confirmaram a versão da empresa. Como o autor não pediu perícia no momento oportuno, a alegação de dano estrutural ficou sem prova e o TJCE manteve a improcedência.
Tese: Sem perícia requerida a tempo, a alegação de vício estrutural não se sustenta contra prova de defeito de instalação do próprio morador.
Partes: Construtora e Imobiliária Britacet Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0726034-29.2000.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 15/12/2021 favorável ao incorporador ou construtor
A sentença da 18ª Vara Cível de Fortaleza (noticiada em 2012) havia condenado a construtora por dano moral em razão de umidade e goteiras em casa financiada pela Caixa. Em 2021, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE deu provimento à apelação da Vértice e julgou improcedente o pedido: a perícia judicial concluiu que o imóvel não tinha defeito estrutural nem infiltração na parede, e que as falhas vinham da falta de calha para as águas pluviais e de plantas trepadeiras que afastavam as telhas. O laudo do perito do juízo prevaleceu sobre o ofício da Caixa que apontava vícios, e o dano moral foi afastado como mero aborrecimento.
Tese: Quando a perícia judicial não confirma o vício de construção, prevalece sobre laudo unilateral e afasta a indenização.
Partes: Vértice Engenharia Projetos Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O que esses casos têm em comum é documentação feita no momento: relatório da visita técnica com fotos, identificação da causa, testemunhas e, quando necessário, perícia judicial. Laudo produzido pela própria empresa, sozinho, tem pouco peso; laudo judicial que confirma a versão da empresa decide o caso.
- Receba todo chamado por canal que gere protocolo e data.
- Agende vistoria técnica em prazo curto e registre fotos, medições e a causa provável.
- Responda por escrito: reconhecendo e reparando, ou explicando tecnicamente por que não é vício construtivo.
- Colha termo de aceite do reparo assinado pelo morador.
- Se a causa for uso ou reforma do morador, preserve a prova e peça perícia no processo.
Perguntas frequentes
Posso cobrar pela visita técnica? Se o problema é vício de construção dentro da garantia, não. Se a vistoria comprovar que a causa é uso ou reforma do morador, a questão muda, mas a cobrança deve estar prevista e ser informada antes.
O laudo da minha equipe técnica basta para afastar a responsabilidade? Em regra não. O TJCE trata laudo da própria empresa como prova unilateral; o que costuma decidir é a perícia judicial.
Responder negando interrompe algum prazo? A reclamação do comprador obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca da empresa (CDC, art. 26, § 2º, I).
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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