A construtora responde por solidez e segurança durante cinco anos de garantia (Código Civil, art. 618), mas, segundo o STJ, a ação de indenização por vício que surgiu nesse período prescreve em dez anos (art. 205), contados da ciência do defeito. Os 90 dias do CDC (art. 26) valem para pedir reparo, abatimento ou devolução, e não para a indenização.
Garantia de cinco anos não é prazo para processar
O art. 618 do Código Civil impõe ao empreiteiro de materiais e execução responsabilidade pela solidez e segurança da obra por cinco anos, e prevê um prazo de 180 dias contados do aparecimento do vício:
Código Civil, art. 618:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
A leitura que mais favoreceria a construtora seria a de que o comprador tem só 180 dias depois do aparecimento do vício para agir. O STJ não adota essa leitura para a indenização: os cinco anos são prazo de garantia, e os 180 dias se referem a rescindir ou abater, ficando a indenização sujeita à prescrição geral de dez anos:
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.092.461/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/06/2023 desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ reafirmou que os 5 anos do art. 618 do CC são prazo de garantia, não de prescrição nem de decadência, e que o prazo de 180 dias do parágrafo único se refere à rescisão ou abatimento, permanecendo a indenização sujeita à prescrição. Em relação de consumo, a responsabilidade por vícios não fica limitada aos 5 anos; os defeitos surgiram em março de 2015 e a ação de outubro de 2015 estava dentro do prazo decenal.
Tese: Os 5 anos do art. 618 são garantia; indenização prescreve em 10 anos contados da ciência do vício.
Partes: Construtor e adquirente, ambos pessoas físicas.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.717.160/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/03/2018 (DJe) desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ afirmou que, quando a pretensão do consumidor é indenizatória (ser ressarcido pelo prejuízo causado pelos vícios do imóvel), não incide prazo decadencial. À falta de prazo específico no CDC, aplica-se o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC, que corresponde ao antigo prazo vintenário da Súmula 194/STJ.
Tese: Indenização por vício construtivo prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e Prime Incorporações e Construções S.A. e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
O prazo de dez anos aplicado nessas decisões é o geral do art. 205 do Código Civil, usado quando a lei não fixa prazo menor:
Código Civil, art. 205:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Para a empresa, o ponto útil está em outro precedente: o defeito deve aparecer dentro dos cinco anos para caracterizar a responsabilidade pela solidez. Vício que surge depois disso exige prova de que tem origem construtiva, e não de desgaste ou falta de manutenção:
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.263.559/RJ, Min. Humberto Martins, julgado em 21/10/2024 parcialmente favorável
Em ação de condomínio restrita à correção de defeitos, a ementa aplicou o prazo de 5 anos do art. 618, caput, do CC e registrou que, segundo o STJ, o evento danoso deve aparecer dentro desses 5 anos para caracterizar a responsabilidade da construtora; caracterizada a hipótese, o construtor pode ser acionado no prazo prescricional de 10 anos.
Tese: O vício deve surgir dentro dos 5 anos de garantia; depois disso, a ação pode ser proposta em até 10 anos.
Partes: Condomínio Residencial Gênesis e R C Vieira Engenharia Ltda. (em recuperação judicial).
Ementa: scon.stj.jus.br
Os prazos curtos do CDC e do Código Civil
O CDC prevê prazos decadenciais curtos para reclamar do vício: 90 dias para produtos duráveis, contados da entrega no vício aparente e da evidência do defeito no vício oculto:
CDC, art. 26:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. § 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços. § 2° Obstam a decadência: I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca; II - (Vetado). III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento. § 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
O STJ entende que esses 90 dias se aplicam às alternativas do art. 18 (reparo, troca, abatimento, devolução), mas não à pretensão de ser indenizado:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.721.694/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/09/2019 parcialmente favorável
A ementa distingue os dois caminhos do consumidor: no prazo decadencial de 90 dias do art. 26 do CDC ele pode exigir reexecução, restituição ou abatimento (direito potestativo); já a pretensão de ser indenizado pelo prejuízo decorrente dos vícios é condenatória e prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Tese: Prazo de 90 dias do CDC vale para as alternativas do art. 18/20; indenização segue o prazo decenal.
Partes: JPC Incorporações e Construções Ltda. e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
E, para desfazer a compra por vício oculto, o STJ aplica o prazo decadencial de um ano contado da ciência do vício (CC, art. 445, § 1º). O prazo é curto, mas corre da ciência: no caso abaixo, a incorporadora defendeu o prazo de 180 dias do art. 618, parágrafo único, e não teve sucesso:
Código Civil, art. 445, caput e § 1º:
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. § 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.135.934/SP, Min. Humberto Martins, julgado em 20/05/2024 (DJe 22/05/2024) desfavorável ao incorporador ou construtor
Na ação de rescisão por vício oculto, a incorporadora sustentou que valia o prazo decadencial de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC. O TJSP afastou a decadência aplicando o prazo de um ano contado da ciência do vício (art. 445, § 1º, do CC), e a Terceira Turma negou provimento ao agravo interno da incorporadora, mantendo esse entendimento.
Tese: Para desfazer a compra de imóvel por vício oculto, o prazo decadencial é de um ano contado da ciência do vício.
Partes: Odebrecht Realizações SP 16 Empreendimento Imobiliário S.A. (incorporadora) e empresa compradora.
Ementa: scon.stj.jus.br
Como o TJCE tem contado os prazos
No TJCE aparecem tanto o prazo de cinco anos do art. 27 do CDC (fato do produto) quanto o decenal, conforme o pedido seja de reparação de dano causado pelo defeito ou de cumprimento do contrato. Quando o comprador alega que estruturas prometidas não foram entregues, a pretensão é tratada como inadimplemento contratual, com prazo de dez anos:
CDC, art. 27:
Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010672-66.2026.8.06.0000, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 06/08/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A incorporadora recorreu do saneamento que rejeitou a decadência e inverteu o ônus da prova. O TJCE manteve: a pretensão se baseava na não implementação de estruturas prometidas no empreendimento, que é inadimplemento contratual, sujeito ao prazo de dez anos do art. 205 do CC, e não aos 90 dias do art. 26 do CDC. A assimetria técnica justificou a inversão, e a necessidade de perícia reforça, e não afasta, a distribuição dinâmica do ônus. O acórdão ressalvou que a inversão não transfere à ré a prova de todos os fatos.
Tese: Estrutura prometida e não entregue é inadimplemento contratual, com prazo decenal, e a perícia não impede a inversão do ônus.
Partes: Tenda Negócios Imobiliários S.A. e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267981-22.2020.8.06.0001, Juiz convocado José Krentel Ferreira Filho, julgado em 19/03/2026 parcialmente favorável
A perícia identificou falhas de impermeabilização nas coberturas e nas caixas de ar-condicionado, e o TJCE manteve a condenação solidária das empresas da cadeia de fornecimento a refazer o serviço, aplicando o prazo decenal. Mas negou indenização pelas rachaduras nas sacadas, porque não houve prova de manutenção periódica da fachada pelo condomínio, e afastou o pedido de reembolso da impermeabilização que duplicaria a obrigação de refazer.
Tese: Vício provado obriga a construtora, mas o que depende de manutenção não comprovada e a reparação em duplicidade ficam de fora.
Partes: Moscatu Empreendimentos S.A., Rossi Residencial S.A. e Diagonal Engenharia Ltda. e Associação dos Condomínios Complexo Navegantes.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0289224-85.2021.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 25/08/2026 parcialmente favorável
O condomínio, erguido em duas etapas por construtoras distintas após cessão registrada dos direitos de incorporação, cobrou vícios ocultos das duas torres. O TJCE afastou a decadência (o prazo de vício oculto conta de quando o defeito se evidencia, CDC, art. 26, § 3º), mas individualizou a responsabilidade por etapa construtiva, porque a solidariedade entre incorporadoras sucessivas não se presume e a perícia não mostrou nexo causal comum. Deu parcial provimento ao recurso da construtora para excluir o dano moral coletivo, por falta de legitimidade do condomínio para pedi-lo.
Tese: Cada construtora responde pela etapa que executou; o condomínio não pede dano moral coletivo em nome dos condôminos.
Partes: Leitão Franca Construções Ltda., Leitão Franca Construção e Incorporação SPE Ltda., SCC Gestão de Patrimônio Privado Ltda. e Condomínio Portal dos Ventos Edifício Valence.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E quando a reclamação é sobre informação omitida na venda, e não sobre defeito de construção, o TJCE afasta os 90 dias e aplica os cinco anos do art. 27 do CDC:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0208599-59.2024.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A compradora deixou claro nas tratativas que precisava de vaga de garagem, como confirmou em audiência a própria corretora da venda, e a unidade não tinha vaga. O TJCE afastou a decadência de 90 dias, aplicou o prazo de cinco anos do art. 27 do CDC e manteve a condenação por publicidade enganosa por omissão: cabia à vendedora provar que informou a indisponibilidade, mesmo sem cláusula expressa no contrato.
Tese: Omissão sobre característica essencial pedida pelo comprador vincula a incorporadora, ainda que o contrato seja silente.
Partes: MRV MRL Plural 2 Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A conclusão prática para a construtora é que contar com a decadência raramente encerra uma ação de vício construtivo. A defesa de prazo funciona em casos específicos (redibitória tardia, pedido de reparo sobre vício aparente não reclamado, pretensões claramente prescritas), e deve vir acompanhada da defesa de mérito.
- Arquive por pelo menos dez anos depois da entrega: projetos, memorial descritivo, manuais, termos de vistoria e registros de chamados.
- Registre a data em que cada defeito foi comunicado, porque é dela que costuma correr o prazo.
- Diferencie, na resposta, vício construtivo, desgaste natural e falta de manutenção.
- Ao entregar o imóvel, deixe documentado o estado das áreas comuns e privativas.
Perguntas frequentes
Depois de cinco anos acaba a responsabilidade? Não necessariamente. Se o vício surgiu nos cinco anos, a indenização pode ser cobrada em até dez anos da ciência, segundo o STJ.
O comprador perdeu o prazo de 90 dias. A ação morre? Os 90 dias atingem o pedido de reparo, troca ou abatimento. A indenização tem prazo próprio, mais longo.
E o prazo de 180 dias do art. 618? O STJ o liga à rescisão ou ao abatimento contra o empreiteiro, e não à indenização. Há juízes que o aplicam de forma mais ampla, mas não é a orientação dominante.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
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