Os 5 anos do art. 618 do Código Civil são prazo de garantia, e não prazo para entrar com ação. Se o vício surgiu dentro desses 5 anos, o STJ aplica 10 anos para a ação de indenização, contados da ciência. Se o vício surgiu só depois dos 5 anos, a responsabilidade da construtora fica mais difícil, mas não é automaticamente afastada nas relações de consumo.
Garantia não é prescrição
O art. 618 do Código Civil obriga o construtor a responder por 5 anos pela solidez e segurança da obra. O STJ afirma que esse prazo é de garantia: define o período em que o vício precisa aparecer. O prazo para propor a ação de indenização é outro, o de 10 anos do art. 205 do Código Civil:
Código Civil, art. 618:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.092.461/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/06/2023 favorável ao consumidor
O STJ reafirmou que os 5 anos do art. 618 do CC são prazo de garantia, não de prescrição nem de decadência, e que o prazo de 180 dias do parágrafo único se refere à rescisão ou abatimento, permanecendo a indenização sujeita à prescrição. Em relação de consumo, a responsabilidade por vícios não fica limitada aos 5 anos; os defeitos surgiram em março de 2015 e a ação de outubro de 2015 estava dentro do prazo decenal.
Tese: Os 5 anos do art. 618 são garantia; indenização prescreve em 10 anos contados da ciência do vício.
Partes: Construtora e adquirente (partes não identificadas na fonte).
Ementa: www.migalhas.com.br
Assim, um vício de solidez que apareceu no quarto ano após a entrega pode ser cobrado judicialmente até 10 anos depois da ciência do problema. O STJ também já afirmou que o prazo do art. 618 não influencia a contagem da prescrição, que começa com a constatação do vício:
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.172.556/RS, Min. Humberto Martins, julgado em 13/11/2023 favorável ao consumidor
Segundo a ementa, a pretensão do consumidor de ser indenizado por vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, seja do CC, seja do CDC; o prazo do art. 618 do CC é apenas de garantia mínima irredutível e não influencia o prazo prescricional, cujo termo inicial é a constatação do vício.
Tese: Prazo do art. 618 não interfere na prescrição, que corre da constatação do vício.
Partes: Construtora e adquirente (partes não identificadas na fonte).
Ementa: migalhas.com.br
E se o vício surgiu depois do quinto ano?
Aqui há duas leituras. Algumas decisões do STJ afirmam que o evento danoso precisa aparecer dentro dos 5 anos para caracterizar a responsabilidade da construtora:
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.263.559/RJ, Min. Humberto Martins, julgado em 21/10/2024 parcialmente favorável
Em ação de condomínio restrita à correção de defeitos, a ementa aplicou o prazo de 5 anos do art. 618, caput, do CC e registrou que, segundo o STJ, o evento danoso deve aparecer dentro desses 5 anos para caracterizar a responsabilidade da construtora; caracterizada a hipótese, o construtor pode ser acionado no prazo prescricional de 10 anos.
Tese: O vício deve surgir dentro dos 5 anos de garantia; depois disso, a ação pode ser proposta em até 10 anos.
Partes: Condomínio e construtora (partes não identificadas na fonte).
Ementa: www.migalhas.com.br
Por outro lado, no AgInt no AREsp 2.092.461/SP, a 3ª Turma registrou que, em relação de consumo, a responsabilidade por vícios construtivos não fica limitada ao prazo de garantia de 5 anos. Nessa linha, vícios ocultos que se manifestam mais tarde podem ser cobrados se ficar provado que nasceram de falha da construção, contando-se o prazo do art. 26, § 3º, do CDC a partir do momento em que o defeito ficou evidente:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 26, § 3º:
§ 3º Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Na prática, quanto mais tempo passa, mais forte fica a defesa de desgaste natural e falta de manutenção. A Caixa, inclusive, argumenta em eventos do setor que a maioria dos vícios reais surge nos primeiros 5 anos. Depois disso, o laudo precisa ser muito convincente sobre a origem construtiva.
O que avaliar no seu caso
- Quando o problema apareceu pela primeira vez? Há fotos, mensagens ou reclamações antigas que provem isso?
- Você reclamou à construtora ou ao De Olho na Qualidade dentro dos 5 anos? Guarde os protocolos.
- O problema é de solidez e segurança (estrutura, fundação, cobertura) ou de acabamento?
- Houve reformas ou falta de manutenção que a construtora possa usar como defesa?
- Já passou muito tempo desde o laudo? Não espere: há decisões aplicando 180 dias após o aparecimento do vício (veja a decisão do TJPE).
TJPE, 34ª Vara Cível da Capital (Recife), Seção B, Procedimento comum (sentença) nº 0005606-69.2023.8.17.2001, Juíza Lara Correa Gamboa da Silva, julgado em 2025-01 (aproximada; notícia de 11/01/2025) desfavorável ao consumidor
Condomínio do PMCMV com fissuras, deterioração de talude e falhas no muro de contenção, apontadas em laudo de dezembro de 2021, ajuizou ação em janeiro de 2023. A sentença aplicou a decadência de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC e extinguiu a ação. A tese diverge da linha do STJ (d1, d6, d7), mas mostra o risco concreto de demorar a agir depois do laudo.
Tese: Há juízes que aplicam os 180 dias do art. 618; demorar após o laudo é risco real.
Partes: Condomínio do PMCMV e construtora (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: migalhas.com.br
Perguntas frequentes
Passaram 7 anos da entrega. Perdi o direito? Não necessariamente. Se o vício apareceu nos 5 primeiros anos, o prazo para indenização é de 10 anos da ciência. Se apareceu depois, a discussão fica mais difícil e depende da prova técnica.
O prazo de 10 anos conta da entrega das chaves? Segundo o STJ, conta da ciência inequívoca do vício. Na prática, convém considerar a data mais antiga em que o problema foi percebido.
A Súmula 194 do STJ ainda vale? Ela previa 20 anos sob o Código Civil de 1916. O STJ entende que o prazo atual correspondente é o de 10 anos do art. 205 do Código Civil de 2002.
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