Para pedir indenização, o STJ aplica 10 anos (art. 205 do Código Civil), contados da ciência do vício, desde que ele apareça dentro dos 5 anos de garantia do art. 618. Para exigir conserto, troca ou abatimento pelo CDC, o prazo é de 90 dias, que só começa quando o vício oculto aparece e fica suspenso pela reclamação formal.
Resumo prático
O prazo de dez anos para pedir indenização vem do art. 205 do Código Civil, aplicado pelo STJ às ações por vício construtivo:
Código Civil, art. 205:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.717.160/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/03/2018 (DJe) favorável ao consumidor
O STJ afirmou que, quando a pretensão do consumidor é indenizatória (ser ressarcido pelo prejuízo causado pelos vícios do imóvel), não incide prazo decadencial. À falta de prazo específico no CDC, aplica-se o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC, que corresponde ao antigo prazo vintenário da Súmula 194/STJ.
Tese: Indenização por vício construtivo prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Partes: Construtora/incorporadora e adquirente (partes não identificadas na fonte).
Ementa: www.vlf.adv.br
Apesar disso, não deixe para depois: as provas se perdem, a construtora ganha argumentos de desgaste e há juízes que aplicam 180 dias após o aparecimento do vício, contrariando o STJ (veja a sentença do TJPE de 2025).
TJPE, 34ª Vara Cível da Capital (Recife), Seção B, Procedimento comum (sentença) nº 0005606-69.2023.8.17.2001, Juíza Lara Correa Gamboa da Silva, julgado em 2025-01 (aproximada; notícia de 11/01/2025) desfavorável ao consumidor
Condomínio do PMCMV com fissuras, deterioração de talude e falhas no muro de contenção, apontadas em laudo de dezembro de 2021, ajuizou ação em janeiro de 2023. A sentença aplicou a decadência de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC e extinguiu a ação. A tese diverge da linha do STJ (d1, d6, d7), mas mostra o risco concreto de demorar a agir depois do laudo.
Tese: Há juízes que aplicam os 180 dias do art. 618; demorar após o laudo é risco real.
Partes: Condomínio do PMCMV e construtora (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: migalhas.com.br
Perguntas frequentes
Os 10 anos contam da entrega das chaves? Contam da ciência inequívoca do vício, segundo o STJ.
E se o vício aparecer depois de 5 anos? A responsabilidade da construtora fica mais difícil de demonstrar, e algumas decisões exigem que o vício surja nos 5 anos de garantia.
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