Há vários prazos e eles servem a pedidos diferentes. Para indenização por vício construtivo, o STJ aplica 10 anos (art. 205 do Código Civil) contados da ciência do vício, desde que ele surja nos 5 anos de garantia do art. 618. Para exigir conserto, abatimento ou troca pelo CDC, os prazos são de 90 dias, suspensos pela reclamação formal.
Mapa dos prazos
- 5 anos (art. 618 do CC): garantia legal de solidez e segurança. É o período em que o vício deve aparecer.
- 180 dias (art. 618, parágrafo único, do CC): segundo o STJ, refere-se ao direito de pedir rescisão ou abatimento, não à indenização.
- 90 dias (art. 26, II, do CDC): para reclamar as alternativas do CDC (reparo, troca, restituição, abatimento) em produto durável; para vício oculto, conta de quando o defeito ficou evidente.
- 1 ano (art. 445, § 1º, do CC): para desfazer o negócio ou pedir abatimento por vício oculto de imóvel (ação redibitória ou estimatória).
- 5 anos (art. 27 do CDC): reparação de danos causados por acidente de consumo (fato do produto), como um incêndio por instalação defeituosa.
- 10 anos (art. 205 do CC): indenização por vício construtivo, segundo o STJ, contados da ciência.
Os prazos de reclamação do art. 26 do CDC e o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil, que o STJ aplica à indenização, têm esta redação:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 26:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. § 1º Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços. § 2º Obstam a decadência: I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca; II - (Vetado). III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento. § 3º Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Código Civil, art. 205:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Por que a indenização tem 10 anos
O STJ diferencia decadência (perda de um direito potestativo, como pedir abatimento) de prescrição (perda da pretensão de exigir uma prestação, como pagar indenização). Quem pede indenização exerce pretensão condenatória por inadimplemento contratual, e, como o CDC não traz prazo específico para isso, aplica-se o prazo geral do Código Civil:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.717.160/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/03/2018 (DJe) favorável ao consumidor
O STJ afirmou que, quando a pretensão do consumidor é indenizatória (ser ressarcido pelo prejuízo causado pelos vícios do imóvel), não incide prazo decadencial. À falta de prazo específico no CDC, aplica-se o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC, que corresponde ao antigo prazo vintenário da Súmula 194/STJ.
Tese: Indenização por vício construtivo prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Partes: Construtora/incorporadora e adquirente (partes não identificadas na fonte).
Ementa: www.vlf.adv.br
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.721.694/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/09/2019 favorável ao consumidor
A ementa distingue os dois caminhos do consumidor: no prazo decadencial de 90 dias do art. 26 do CDC ele pode exigir reexecução, restituição ou abatimento (direito potestativo); já a pretensão de ser indenizado pelo prejuízo decorrente dos vícios é condenatória e prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Tese: Prazo de 90 dias do CDC vale para as alternativas do art. 18/20; indenização segue o prazo decenal.
Partes: Fornecedor de imóvel e consumidor (partes não identificadas na fonte).
Ementa: migalhas.com.br
O mesmo raciocínio foi aplicado ao Minha Casa Minha Vida no REsp 2.153.450/RJ, em 2026, e o STJ afastou expressamente os 90 dias do CDC, os 180 dias do art. 618 e os 5 anos do art. 27 do CDC (STJ, REsp 2.153.450/RJ). O art. 27 não se aplica porque trata de acidentes de consumo, e não de vícios que configuram inadimplemento.
Quando começa a contagem
Para a indenização, o termo inicial é a ciência inequívoca do vício. Para as alternativas do CDC, é a entrega (vício aparente) ou o momento em que o defeito ficou evidente (vício oculto). A reclamação comprovada à construtora suspende o prazo decadencial até a resposta negativa inequívoca.
Há, porém, uma advertência importante: nem todo juiz segue a linha do STJ. Uma sentença de Recife aplicou os 180 dias do art. 618, parágrafo único, a partir do laudo, e extinguiu a ação de um condomínio do Minha Casa Minha Vida:
TJPE, 34ª Vara Cível da Capital (Recife), Seção B, Procedimento comum (sentença) nº 0005606-69.2023.8.17.2001, Juíza Lara Correa Gamboa da Silva, julgado em 2025-01 (aproximada; notícia de 11/01/2025) desfavorável ao consumidor
Condomínio do PMCMV com fissuras, deterioração de talude e falhas no muro de contenção, apontadas em laudo de dezembro de 2021, ajuizou ação em janeiro de 2023. A sentença aplicou a decadência de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC e extinguiu a ação. A tese diverge da linha do STJ (d1, d6, d7), mas mostra o risco concreto de demorar a agir depois do laudo.
Tese: Há juízes que aplicam os 180 dias do art. 618; demorar após o laudo é risco real.
Partes: Condomínio do PMCMV e construtora (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: migalhas.com.br
Recursos podem corrigir decisões assim, mas a forma mais segura de não depender disso é agir logo após identificar o vício e obter o laudo.
No seguro habitacional a contagem tem regra própria: o TJCE considerou que o prazo de um ano contra a seguradora começa com a recusa da indenização, e não com o surgimento do primeiro dano.
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0028757-53.2010.8.06.0117, Des. José Tarcílio Souza da Silva, julgado em 15/10/2025 favorável ao consumidor
Mutuários do Sistema Financeiro da Habitação cobraram o seguro habitacional obrigatório por vícios de construção, e a sentença extinguiu a ação por prescrição de um ano. O TJCE reformou: o prazo anual (CC, art. 206, § 1º, II, b) vale entre segurado e seguradora, mas, nos vícios de construção, os danos são progressivos e o prazo só começa quando a seguradora, comunicada, recusa a indenização. Como não era possível verificar esse termo inicial, a prescrição foi afastada e o processo voltou à origem.
Tese: No seguro habitacional por vício de construção, o prazo de um ano só começa com a recusa da seguradora, porque os danos são progressivos.
Partes: Federal de Seguros S.A. (em liquidação extrajudicial); Caixa Econômica Federal como terceira.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Pedido de conserto: qual prazo
O pedido para obrigar a construtora a reparar (obrigação de fazer) não se confunde com a simples reexecução do serviço do CDC e, segundo o STJ, não decai em 90 dias:
STJ, 4ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.394.798/SP, Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 15/04/2024 favorável ao consumidor
A ementa afirma que a pretensão cominatória de obrigar a construtora a sanar o vício construtivo não se confunde com mera substituição do produto ou reexecução do serviço e, por isso, não se sujeita ao prazo decadencial do art. 26 do CDC; a indenização por danos materiais e morais segue a prescrição decenal do art. 205 do CC.
Tese: Pedido para obrigar a construtora a consertar não decai em 90 dias.
Partes: Construtora e adquirente (partes não identificadas na fonte).
Ementa: migalhas.com.br
Algumas decisões, contudo, aplicam o prazo de 5 anos do art. 618 a pedidos restritos à correção de defeitos de solidez e segurança (STJ, AgInt no AREsp 2.263.559/RJ). Por isso, quando o vício apareceu há muito tempo, convém formular também o pedido indenizatório.
Perguntas frequentes
Os 5 anos de garantia contam de quando? Da entrega da obra. O vício precisa aparecer nesse período para acionar a garantia do art. 618; a ação de indenização pode vir até 10 anos depois da ciência.
Reclamei e a construtora nunca respondeu. O prazo está correndo? A reclamação comprovada suspende o prazo decadencial do CDC até a resposta negativa inequívoca. Mesmo assim, não deixe o tempo passar: guarde o protocolo e tome providências.
Existe prazo diferente para o Minha Casa Minha Vida? Não há prazo especial na lei. O STJ aplicou ao Minha Casa Minha Vida a mesma regra de 10 anos para a indenização.
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