A construtora (e a Caixa) costumam vencer quando a perícia atribui o problema a falta de manutenção, reforma, uso inadequado ou desgaste natural; quando a ação é genérica, sem prova do imóvel concreto; quando a Caixa é incluída sem ter atuado além de agente financeiro; e quando o morador demora demais. Conhecer esses riscos é o primeiro passo para não entrar em uma ação fraca.
1. Falta de manutenção, uso inadequado e desgaste
Imóvel exige manutenção: repintura, rejunte, limpeza de calhas e de tubulações, revisão de impermeabilizações. As normas técnicas citadas pela Justiça Federal (NBR 15.575, NBR 5674 e NBR 14.037) dizem que a vida útil dos sistemas só se mantém com uso adequado e manutenção periódica. Os quesitos padronizados pela Recomendação CJF nº 16/2023 perguntam ao perito se houve manutenção e se a falta dela agravou os danos.
Em Goiânia, a sentença condenou as construtoras a reparar os vícios endógenos, mas julgou improcedentes os itens atribuídos exclusivamente a falha de manutenção ou de uso, e o condomínio arcou com 20% das custas e honorários:
TJGO, 9ª Vara Cível de Goiânia, Procedimento comum (sentença) nº 5770023-54.2023.8.09.0051, Juízo da 9ª Vara Cível (magistrado não identificado na fonte), julgado em 17/03/2026 parcialmente favorável
Condomínio com habite-se de 2018 ajuizou ação em 2023, dentro dos 5 anos. A sentença condenou as rés, solidariamente, a reparar os vícios endógenos apontados na perícia (vigas dos poços de elevador, selagem corta-fogo, instalação elétrica da piscina, impermeabilização da garagem, ancoragem de fachada), mas julgou improcedentes os pedidos ligados a vícios que o laudo atribuiu exclusivamente a falha de manutenção ou de uso, com sucumbência de 20% para o autor.
Tese: Perícia separa vício construtivo de falta de manutenção; só o primeiro é indenizável.
Partes: Condomínio e construtoras (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: arq.migalhas.com.br
O presidente do IBAPE, em evento do setor em Fortaleza, relatou que a norma brasileira de perícias de engenharia de 2024 passou a exigir que, para ser considerado vício, o problema comprometa a segurança, a habitabilidade ou a sustentabilidade do imóvel, e alertou que ampliações e reformas não autorizadas são às vezes tratadas, erroneamente, como vício da obra original. Esse é o filtro que a perícia vai aplicar.
A falta de manutenção, porém, precisa ser provada pela construtora. O TJCE manteve condenação da Douglas CDT em ação do Icarus Condominium porque a empresa não demonstrou nem a entrega do Manual de Garantias, e o laudo ligou os defeitos à execução da obra.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206491-96.2020.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 29/01/2026 favorável ao consumidor
O condomínio obteve sentença que condenou a construtora a reparar vícios de construção e ressarcir despesas, depois de notificá-la sem resposta. A construtora alegou falta de manutenção preventiva. O TJCE manteve a condenação: a falta de manutenção é fato impeditivo que a ré precisa provar (CPC, art. 373, II), e ela não comprovou nem a entrega do Manual de Garantias; o laudo técnico ligou os defeitos à construção inadequada, e a responsabilidade pela solidez da obra é objetiva por cinco anos (CC, art. 618).
Tese: Cabe à construtora provar a falta de manutenção e a entrega do manual; sem isso, responde pelos vícios.
Partes: Douglas CDT Construções e Incorporações SPE Ltda. e Icarus Condominium.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
2. Reformas e ampliações do morador
Puxadinhos, troca de piso, abertura de paredes, instalação de equipamentos pesados sobre lajes e telhados e alterações elétricas e hidráulicas podem ser apontados como causa ou agravante. O CDC isenta o construtor quando prova culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 12, § 3º, III). Quando a causa é mista (parte construção, parte intervenção do morador), o resultado tende a ser parcial: o reparo do que é construtivo pode ser determinado, mas pedidos de danos materiais e morais ficam mais difíceis de comprovar.
CDC (Lei 8.078/1990), art. 12, § 3º:
§ 3º O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado; II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
3. Réu errado, prazo e prova fraca
Incluir a Caixa quando ela só financiou o imóvel leva à exclusão dela do processo, com honorários contra o autor:
TJGO, 1ª Vara Cível de Goiânia, Procedimento comum (sentença) nº 5636939-59.2020.8.09.0051, Juíza Patrícia Dias Bretas, julgado em 29/09/2021 parcialmente favorável
Casa nova com cerâmicas caindo, infiltrações, rachaduras e mofo. O vendedor que construiu o imóvel foi condenado a fazer os reparos em 30 dias úteis e a pagar R$ 5 mil por dano moral. O processo foi extinto em relação ao Banco do Brasil, por ter atuado como mero agente financeiro, com condenação do autor em honorários em favor do banco.
Tese: O construtor responde; o banco que só financiou é excluído e o autor paga honorários por incluí-lo.
Partes: Vendedor-construtor pessoa física (réu revel) e Banco do Brasil S/A.
Inteiro teor: www.tjgo.jus.br
Demorar depois do laudo também é perigoso. Embora o STJ aplique 10 anos para a indenização, uma sentença de Recife extinguiu ação de condomínio do Minha Casa Minha Vida por decadência de 180 dias:
TJPE, 34ª Vara Cível da Capital (Recife), Seção B, Procedimento comum (sentença) nº 0005606-69.2023.8.17.2001, Juíza Lara Correa Gamboa da Silva, julgado em 2025-01 (aproximada; notícia de 11/01/2025) desfavorável ao consumidor
Condomínio do PMCMV com fissuras, deterioração de talude e falhas no muro de contenção, apontadas em laudo de dezembro de 2021, ajuizou ação em janeiro de 2023. A sentença aplicou a decadência de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC e extinguiu a ação. A tese diverge da linha do STJ (d1, d6, d7), mas mostra o risco concreto de demorar a agir depois do laudo.
Tese: Há juízes que aplicam os 180 dias do art. 618; demorar após o laudo é risco real.
Partes: Condomínio do PMCMV e construtora (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: migalhas.com.br
Prova fraca é outro motivo frequente, e o TJCE tem exemplo em Fortaleza. A sentença que havia condenado a Vértice Engenharia por umidade e goteiras foi reformada em 2021: a perícia judicial atribuiu as falhas à falta de calha e a plantas trepadeiras no telhado, e o laudo do perito do juízo prevaleceu sobre o ofício da Caixa que apontava vícios (TJCE, 0726034-29.2000.8.06.0001).
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0726034-29.2000.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 15/12/2021 desfavorável ao consumidor
A sentença da 18ª Vara Cível de Fortaleza (noticiada em 2012) havia condenado a construtora por dano moral em razão de umidade e goteiras em casa financiada pela Caixa. Em 2021, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE deu provimento à apelação da Vértice e julgou improcedente o pedido: a perícia judicial concluiu que o imóvel não tinha defeito estrutural nem infiltração na parede, e que as falhas vinham da falta de calha para as águas pluviais e de plantas trepadeiras que afastavam as telhas. O laudo do perito do juízo prevaleceu sobre o ofício da Caixa que apontava vícios, e o dano moral foi afastado como mero aborrecimento.
Tese: Quando a perícia judicial não confirma o vício de construção, prevalece sobre laudo unilateral e afasta a indenização.
Partes: Vértice Engenharia Projetos Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
No Minha Casa Minha Vida, laudos padronizados, fotos que não correspondem ao imóvel e petições idênticas são vistos como indício de litigância abusiva: a Recomendação CNJ nº 159/2024 cita petições genéricas diferenciadas apenas pelos dados das partes, e o perito oficial deve responder se as fotos da inicial correspondem ao imóvel do processo.
Prova fraca também derruba o pedido no TJCE. Em 2026, a 1ª Câmara de Direito Privado manteve a improcedência de ação contra a Britacet porque a infiltração vinha de uma ducha mal instalada no apartamento do autor, e ele não pediu perícia no momento certo para provar o alegado defeito estrutural.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206998-23.2021.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao consumidor
O morador foi cobrado pelo reparo de infiltrações em apartamentos de andares inferiores e alegou que o problema era estrutural, causado pela pressão da água do prédio. A visita técnica constatou vazamento na ducha higiênica do apartamento dele, por falta de fita veda-rosca, e a nova instalação resolveu o problema; testemunhas confirmaram a versão da empresa. Como o autor não pediu perícia no momento oportuno, a alegação de dano estrutural ficou sem prova e o TJCE manteve a improcedência.
Tese: Sem perícia requerida a tempo, a alegação de vício estrutural não se sustenta contra prova de defeito de instalação do próprio morador.
Partes: Construtora e Imobiliária Britacet Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A escolha do Juizado também pode encerrar o caso antes do mérito: quando a causa do defeito depende de perícia complexa, a Turma Recursal do TJCE já extinguiu o processo, como num pedido de troca de vidro contra a Marquise.
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001485-90.2024.8.06.0004, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 27/04/2025 desfavorável ao consumidor
A moradora pediu a troca de um vidro trincado na fachada do apartamento, recebido em 2020, e a empresa respondeu que a garantia tinha expirado e que a vistoria de entrega não registrou avaria. O Juizado havia condenado a empresa à troca. A 2ª Turma Recursal extinguiu o processo sem julgar o mérito: só uma perícia poderia dizer se a trinca veio de problema estrutural ou de impacto externo, e a necessidade de perícia complexa afasta a competência do Juizado (Lei 9.099/95, art. 3º, e Enunciado 54 do Fonaje).
Tese: Se a causa do defeito só pode ser esclarecida por perícia, o Juizado Especial pode ser considerado incompetente.
Partes: Marquise Blue Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Outro exemplo de ilegitimidade: no Minha Casa Minha Vida, o cessionário por contrato de gaveta sem anuência do banco não pode cobrar os vícios, segundo o TJCE.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0202241-16.2024.8.06.0151, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 20/02/2025 desfavorável ao consumidor
A autora comprou o imóvel do mutuário original por contrato de gaveta, sem anuência do banco, e pediu indenização por vícios construtivos. O TJCE manteve a extinção por ilegitimidade ativa: pelo Tema 522 do STJ, em cessão de imóvel financiado feita depois de 25/10/1996, a anuência da instituição financeira é indispensável, e a quitação do financiamento pelo cessionário não gera sub-rogação automática nos direitos do mutuário.
Tese: Quem comprou imóvel do programa por contrato de gaveta, sem anuência do banco, não tem legitimidade para cobrar os vícios construtivos.
Partes: Banco do Brasil S.A. (Residencial Raquel de Queiroz, Quixadá/CE, Programa Minha Casa Minha Vida).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
4. Dano moral negado
Mesmo quando o vício existe, o dano moral não é automático. É comum a indenização moral ser negada quando o problema é pontual, de fácil reparo e não compromete a habitabilidade. O próprio STJ, ao admitir dano moral no REsp 2.153.450/RJ, frisou que o simples inadimplemento contratual não gera dano moral; o que justificou a indenização foi a gravidade dos vícios.
Em resumo, a ação tem chance quando há: vício real e de origem construtiva, documentado no imóvel do autor; réu correto; reclamação prévia registrada; manutenção em dia; e providência tomada sem demora. Faltando esses elementos, é honesto reconhecer que a construtora pode ganhar.
Perguntas frequentes
Se eu nunca fiz manutenção, perco a ação? Não necessariamente, porque vícios endógenos não são evitados por manutenção. Mas a falta de manutenção pode afastar itens específicos e reduzir a indenização.
Fiz uma reforma no banheiro. Perdi a garantia do imóvel todo? Não. A reforma pode afastar a responsabilidade pelos itens afetados por ela, mas não pelos demais vícios sem relação com a intervenção.
Se eu perder, tenho de pagar algo? Pode haver condenação em custas e honorários da parte contrária, salvo gratuidade de justiça (que suspende a cobrança). No Juizado Especial, em regra não há custas e honorários em primeiro grau.
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