A Caixa responde pelos vícios de construção quando atua além de agente financeiro, como executora de política habitacional (Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, com FAR) ou quando participou do projeto, da execução ou da fiscalização técnica da obra. Quando apenas emprestou o dinheiro, a responsabilidade é da construtora.
Os quatro critérios do STJ
No REsp 1.534.952/SC, o STJ indicou quatro critérios para verificar o papel da Caixa: a legislação do programa habitacional, o tipo de atividade desenvolvida pela Caixa, o contrato celebrado e a causa de pedir. A mesma tese aparece na Jurisprudência em Teses do STJ sobre o SFH, segundo a qual o agente financeiro só tem legitimidade quando também atuou na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.534.952/SC, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/02/2017 desfavorável ao consumidor
Em pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel do PMCMV, o STJ afirmou que a legitimidade da Caixa depende do tipo de atuação: como agente meramente financeiro, não responde por danos na obra; como agente executor de políticas federais para moradia de baixa renda, responde. Fixou quatro critérios de análise (legislação do programa, atividade desenvolvida, contrato e causa de pedir) e, no caso, reconheceu que a Caixa atuou só como agente operador do financiamento.
Tese: A Caixa só responde pela obra quando atua além de agente financeiro; quatro critérios definem isso.
Partes: Caixa Econômica Federal e adquirente do PMCMV.
Ementa: www.tjgo.jus.br
- Legislação: o programa (por exemplo, Faixa 1 com recursos do FAR) atribui à Caixa a gestão operacional e a contratação da construtora?
- Atividade: a Caixa escolheu a construtora, aprovou o projeto, acompanhou a qualidade da obra?
- Contrato: quem vende é o FAR representado pela Caixa, ou um particular, com a Caixa só como credora?
- Causa de pedir: a ação discute a qualidade da obra executada no âmbito do programa?
Quando a Caixa responde
No REsp 2.153.450/RJ, de 2026, a Caixa respondeu solidariamente com a construtora porque atuou como representante do FAR e agente executor do programa. Tribunais regionais federais seguem a mesma linha em casos de Faixa 1, destacando que a Caixa gere recursos e fiscaliza a obra:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 2.153.450/RJ, Min. Raul Araújo, julgado em 16/03/2026 favorável ao consumidor
Imóvel do PMCMV vinculado ao FAR, com revestimento cerâmico condenado em todos os cômodos e infiltrações no banheiro. O STJ negou o recurso da construtora: não se exige acionar antes o programa De Olho na Qualidade; construtora e Caixa (agente executor da política habitacional) respondem solidariamente; a pretensão indenizatória prescreve em 10 anos (art. 205 do CC), sem aplicação dos prazos decadenciais do art. 26 do CDC e do art. 618, parágrafo único, do CC; e vícios graves que comprometem a habitabilidade geram dano moral.
Tese: No PMCMV/FAR, construtora e Caixa respondem solidariamente, não se exige prévia via administrativa e a indenização prescreve em 10 anos.
Partes: Construtora (não identificada nos resumos) e Caixa Econômica Federal, como representante do FAR.
Ementa: www.dizerodireito.com.br
A solidariedade entre os fornecedores tem base no CDC, que impõe responsabilidade solidária a todos os que causaram o dano, conforme o art. 7º, parágrafo único, e o art. 25, § 1º:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 7º, parágrafo único:
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
CDC (Lei 8.078/1990), art. 25, § 1º:
§ 1º Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores.
A mesma lógica vale para o Banco do Brasil quando ele atua como agente executor do FAR. O TJCE já rejeitou a tese de que o banco seria apenas financiador e o condenou pelos vícios do imóvel.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0200023-68.2024.8.06.0101, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 06/02/2026 favorável ao consumidor
A moradora de imóvel do Minha Casa Minha Vida processou o Banco do Brasil por vícios construtivos. O TJCE rejeitou a ilegitimidade passiva: o banco atuou como representante do FAR e responde pelos vícios, conforme a jurisprudência do STJ. Os vícios estruturais foram comprovados por laudo pericial não contestado de forma adequada. O dano moral, por violação da expectativa de moradia digna e necessidade de desocupar o imóvel para reparos, foi majorado para R$ 5.000,00.
Tese: No Minha Casa Minha Vida com recursos do FAR, o Banco do Brasil responde pelos vícios construtivos como agente executor.
Partes: Banco do Brasil S.A. (representante do Fundo de Arrendamento Residencial, Programa Minha Casa Minha Vida).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Quando a Caixa não responde
Fiscalizar a obra apenas para liberar parcelas do financiamento não basta para tornar o banco responsável pela técnica construtiva. Em caso originário do Ceará, o STJ reafirmou ser firme a jurisprudência que reconhece a ilegitimidade do agente financeiro para responder por vício de construção quando a instituição atua só como financiadora:
STJ, 4ª Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 1.607.198/CE, Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/05/2018 desfavorável ao consumidor
Caso de vícios de construção originário do Ceará. O STJ reafirmou ser firme a jurisprudência que reconhece a ilegitimidade passiva do agente financeiro para responder por vício de construção quando a instituição atua como mero agente financeiro.
Tese: Banco que apenas financiou o imóvel não responde pelo vício de construção.
Partes: Caixa Econômica Federal e mutuário (caso originário do Ceará).
Ementa: www.tjgo.jus.br
A consequência prática de incluir a Caixa indevidamente é séria: o processo pode ser extinto em relação a ela, com condenação em honorários, e o caso pode ter de recomeçar na Justiça Estadual contra a construtora. Na sentença de Goiânia, o autor ganhou contra o vendedor-construtor, mas pagou honorários ao Banco do Brasil, excluído por ser mero agente financeiro:
TJGO, 1ª Vara Cível de Goiânia, Procedimento comum (sentença) nº 5636939-59.2020.8.09.0051, Juíza Patrícia Dias Bretas, julgado em 29/09/2021 parcialmente favorável
Casa nova com cerâmicas caindo, infiltrações, rachaduras e mofo. O vendedor que construiu o imóvel foi condenado a fazer os reparos em 30 dias úteis e a pagar R$ 5 mil por dano moral. O processo foi extinto em relação ao Banco do Brasil, por ter atuado como mero agente financeiro, com condenação do autor em honorários em favor do banco.
Tese: O construtor responde; o banco que só financiou é excluído e o autor paga honorários por incluí-lo.
Partes: Vendedor-construtor pessoa física (réu revel) e Banco do Brasil S/A.
Inteiro teor: www.tjgo.jus.br
Perguntas frequentes
Como sei se meu imóvel é Faixa 1 do FAR? Veja no contrato quem figura como vendedor. Se for o Fundo de Arrendamento Residencial representado pela Caixa, com parcelas subsidiadas, é o modelo FAR.
Financiei pela Caixa um apartamento de construtora particular. A Caixa responde? Em regra, não, porque atuou como agente financeiro. A ação deve ser contra a construtora ou incorporadora.
Vale a pena incluir a Caixa só por garantia? Não é recomendável incluir sem fundamento. Se ela for excluída, o autor pode pagar honorários e perder tempo com mudança de competência.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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