Guia: quem processar e onde, em caso de vício construtivo

A construtora responde sempre que o vício decorre da obra. A Caixa responde junto quando atua além de agente financeiro, como no Minha Casa Minha Vida Faixa 1 com recursos do FAR. Se a Caixa é ré, a ação corre na Justiça Federal (Juizado Especial Federal até 60 salários mínimos); se só a construtora é ré, na Justiça Estadual.

A construtora e a incorporadora

Quem construiu responde pelos defeitos de construção, independentemente de culpa, pelo art. 12 do CDC, e responde pela solidez e segurança por 5 anos, pelo art. 618 do Código Civil. Quando quem vende é uma incorporadora diferente da construtora, ambas integram a cadeia de fornecimento e, em regra, respondem solidariamente pelos vícios, conforme o art. 18 do CDC:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 18, caput:

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

Se o imóvel foi comprado de pessoa física que construiu para vender, ela também pode responder como construtora, como na sentença de Goiânia em que o vendedor-construtor foi condenado a reparar e indenizar:

A Caixa: executora ou só financiadora

A pergunta-chave é qual papel a Caixa exerceu. No Minha Casa Minha Vida Faixa 1, com o FAR, a Caixa representa o fundo vendedor, escolhe e contrata a construtora e acompanha a obra; nesse modelo, o STJ reconhece a responsabilidade solidária (STJ, REsp 2.153.450/RJ). No financiamento comum, em que o comprador escolhe o imóvel e a Caixa só empresta, ela não responde (STJ, REsp 1.534.952/SC, STJ, AgInt no REsp 1.607.198/CE).

A Jurisprudência em Teses do STJ sobre o SFH resume: a Caixa não tem legitimidade para responder por vícios de construção nos imóveis financiados, salvo quando realiza atividade distinta da de agente financeiro em sentido estrito. Incluir a Caixa sem esse fundamento traz risco de exclusão e de condenação em honorários.

Onde a ação corre

Com a Caixa no polo passivo, a competência é da Justiça Federal, por força do art. 109, I, da Constituição. Até 60 salários mínimos, o Juizado Especial Federal é competente de forma absoluta onde houver vara instalada, e a Caixa, como empresa pública federal, pode ser ré nele, nos termos do art. 6º da Lei 10.259/2001:

Lei 10.259/2001, art. 6º:

Art. 6º Podem ser partes no Juizado Especial Federal Cível: I - como autores, as pessoas físicas e as microempresas e empresas de pequeno porte, assim definidas na Lei no 9.317, de 5 de dezembro de 1996; II - como rés, a União, autarquias, fundações e empresas públicas federais.

Sem a Caixa, a ação contra a construtora vai à Justiça Estadual. O Juizado Especial Cível estadual julga causas de até 40 salários mínimos e de menor complexidade, nos termos do art. 3º, I, da Lei 9.099/1995. A Caixa, como empresa pública da União, não pode ser parte no Juizado estadual (art. 8º da mesma lei):

Lei 9.099/1995, art. 3º, I:

Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;

Casos que dependem de perícia complexa podem não caber no Juizado Especial estadual, por exigirem prova técnica incompatível com o rito simplificado. No Ceará, isso significa avaliar, caso a caso, entre o Juizado, a vara cível do TJCE e a Justiça Federal (Seção Judiciária do Ceará, vinculada ao TRF5).

Seguradora e outros atores

Em contratos antigos do Sistema Financeiro da Habitação, com seguro habitacional, a seguradora pode ser acionada por danos físicos no imóvel. Há temas pendentes no STJ sobre o início da prescrição contra a seguradora (Tema 1.039) e sobre a possibilidade de excluir vícios construtivos da cobertura em contratos vinculados ao FCVS (Tema 1.301). Em contratos recentes do Minha Casa Minha Vida, a discussão costuma se concentrar na construtora e na Caixa.

Por fim, o condomínio é quem responde pela gestão e quem age contra a construtora pelos vícios das áreas comuns, enquanto cada morador age pelos vícios da sua unidade.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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