Vícios construtivos no Minha Casa Minha Vida

No Minha Casa Minha Vida Faixa 1, em que o imóvel é vendido pelo FAR e a Caixa atua como agente executor da política habitacional, construtora e Caixa respondem solidariamente pelos vícios de construção, segundo o STJ. Nas demais faixas, em que a Caixa só financia, em regra responde apenas a construtora.

O que o STJ decidiu em 2026

Em março de 2026, a 4ª Turma do STJ julgou o REsp 2.153.450/RJ, sobre apartamento do Minha Casa Minha Vida vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O revestimento cerâmico estava condenado em todos os cômodos e havia infiltrações no teto do banheiro. A construtora recorreu alegando falta de interesse de agir (porque a moradora não acionou o programa De Olho na Qualidade), ilegitimidade, decadência e ausência de dano moral. Todos os argumentos foram rejeitados:

• Não é preciso acionar antes o De Olho na Qualidade para ir à Justiça, por força do acesso à Justiça.
• Construtora e Caixa respondem solidariamente quando a Caixa atua como agente executor da política habitacional (FAR).
• A pretensão de indenização prescreve em 10 anos (art. 205 do Código Civil), sem os prazos de 90 dias do CDC ou de 180 dias do art. 618.
• Vícios graves que comprometem a habitabilidade geram dano moral.

O fundamento do acesso à Justiça é o art. 5º, XXXV, da Constituição:

Constituição Federal, art. 5º, XXXV:

XXXV - a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito;

Faixa 1 e FAR são diferentes das outras faixas

O ponto decisivo é o papel da Caixa no seu contrato. Na Faixa 1 com recursos do FAR, a Caixa representa o fundo que vende o imóvel e escolhe, contrata e acompanha a construtora, atuando como executora de política pública. Nas faixas em que o comprador escolhe o imóvel no mercado e a Caixa apenas concede o financiamento, ela é agente financeiro em sentido estrito e, em regra, não responde pelos defeitos da obra. O STJ fixou critérios para essa análise:

Em caso originário do próprio Ceará, o STJ reafirmou a ilegitimidade do agente financeiro que apenas financiou o imóvel:

Leia o seu contrato: ele indica se o vendedor é o FAR, se a Caixa é credora fiduciária de um financiamento comum ou se há outra estrutura (por exemplo, entidades ou FGTS). Na dúvida, a análise do contrato vem antes de qualquer ação.

No Ceará, muitos empreendimentos do programa foram operados pelo Banco do Brasil como representante do FAR, e o TJCE tem reconhecido a responsabilidade do banco. Em 2026, a 5ª Câmara de Direito Privado afastou a ilegitimidade do Banco do Brasil e majorou o dano moral para R$ 5.000,00 por vícios estruturais comprovados em perícia.

Onde a ação corre

Se a Caixa é ré, a ação vai para a Justiça Federal, por ser empresa pública federal, conforme o art. 109, I, da Constituição:

Constituição Federal, art. 109, I:

Art. 109. Aos juízes federais compete processar e julgar: I - as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho;

Causas de até 60 salários mínimos tramitam no Juizado Especial Federal, onde ele estiver instalado, com competência absoluta, nos termos do art. 3º da Lei 10.259/2001:

Lei 10.259/2001, art. 3º, caput e § 3º:

Art. 3º Compete ao Juizado Especial Federal Cível processar, conciliar e julgar causas de competência da Justiça Federal até o valor de sessenta salários mínimos, bem como executar as suas sentenças. (...) § 3º No foro onde estiver instalada Vara do Juizado Especial, a sua competência é absoluta.

Se a ação for só contra a construtora, ela corre na Justiça Estadual (no Ceará, no TJCE), podendo ir ao Juizado Especial Cível estadual se o valor e a complexidade permitirem. Em casos que exigem perícia complexa, o Juizado pode não ser o caminho adequado.

Quando o réu é o Banco do Brasil, e não a Caixa, o TJCE tem afirmado a competência da Justiça Estadual, com base nas Súmulas 508 e 556 do STF. Foi o que decidiu a 3ª Câmara de Direito Privado em ação do Condomínio Residencial Cidade Jardim II.

Por que a documentação é decisiva no Minha Casa Minha Vida

As ações de vícios do Minha Casa Minha Vida Faixa 1 estão sob forte monitoramento. A Caixa informou ter cerca de 147 mil processos ativos sobre o tema em 2025, e a Justiça Federal adotou fluxos e quesitos padronizados (Recomendações CJF nº 16/2023 e nº 24/2024), além das medidas contra litigância abusiva da Recomendação CNJ nº 159/2024. Juízes têm exigido petições individualizadas, documentos mínimos e, quando há indícios de abuso, procuração atualizada.

Isso não significa que o morador com problema real não tenha direito. Significa que o caso precisa ser do morador, com fotos do próprio imóvel, laudo individualizado e reclamação prévia registrada, e não um modelo padronizado. Desconfie de quem oferece ação sem vistoriar sua casa ou pede para você assinar documentos sem explicar.

A titularidade do imóvel é um ponto que derruba muitos casos no Ceará. A 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE negou legitimidade a uma moradora do Residencial Raquel de Queiroz, em Quixadá, que havia comprado o imóvel por contrato de gaveta sem anuência do Banco do Brasil (Tema 522 do STJ).

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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