Guia: como provar vício construtivo com laudo e fotos

Para provar vício construtivo, o morador precisa mostrar três coisas: que o defeito existe no seu imóvel, que ele tem origem na construção (e não em uso, reforma ou falta de manutenção) e quanto custa repará-lo. Fotos datadas, reclamação formal e laudo técnico individualizado com ART ou RRT são a base; a perícia judicial dá a palavra final.

Etapa 1: registro do problema pelo próprio morador

Antes de qualquer profissional, o morador consegue produzir boa parte da prova. Fotos e vídeos com data, feitos com referência de tamanho e repetidos ao longo do tempo, mostram a existência e a evolução do problema. Um diário simples, com datas de aparecimento, chuvas, visitas da construtora e reparos tentados, ajuda o perito a reconstituir a história.

• Fotografe o defeito de perto e de longe, mostrando o cômodo, para não haver dúvida de que é o seu imóvel.
• Inclua na foto algo que identifique a unidade (número da porta, vista da janela), sem expor pessoas.
• Grave vídeos durante chuvas, no caso de infiltrações e goteiras.
• Guarde contrato, termo de entrega das chaves, manual do proprietário, memorial descritivo e notas de manutenção.
• Guarde todos os protocolos de reclamação à construtora e ao De Olho na Qualidade.

Esse cuidado responde diretamente a uma preocupação do Judiciário. Os quesitos padronizados pelo CJF perguntam ao perito se o laudo e as fotos juntados pelo autor correspondem ao imóvel do processo e se o morador é o beneficiário do contrato. Fotos genéricas ou reaproveitadas comprometem o caso inteiro.

Etapa 2: laudo técnico particular

O laudo particular é elaborado por engenheiro civil ou arquiteto, com ART (CREA) ou RRT (CAU), que identifica o responsável técnico. Um bom laudo descreve cada patologia, indica a causa provável com base em normas técnicas, separa o que é construtivo do que é uso ou manutenção, estima o custo do reparo e diz se há risco à segurança ou necessidade de desocupação.

Laudo particular não vincula o juiz, mas é a prova inicial que dá credibilidade à ação e pode fundamentar pedidos urgentes. No Juizado Especial, a lei permite que as partes apresentem parecer técnico, nos termos do art. 35 da Lei 9.099/1995:

Lei 9.099/1995, art. 35, caput:

Art. 35. Quando a prova do fato exigir, o Juiz poderá inquirir técnicos de sua confiança, permitida às partes a apresentação de parecer técnico.

Um alerta: a CBIC relatou caso em que um único responsável técnico assinava dezenas de milhares de laudos usados em ações de massa, e a Justiça Federal passou a desconfiar de laudos padronizados. Laudo bom é laudo do seu imóvel, com visita, fotos próprias e conclusões específicas.

Etapa 3: a perícia judicial e os quesitos padronizados

Na ação, o juiz nomeia perito de sua confiança, e as partes podem indicar assistentes técnicos e quesitos. Nas ações do Minha Casa Minha Vida Faixa 1 na Justiça Federal, o CJF recomendou fluxo processual e quesitos padronizados (Recomendação nº 16/2023, atualizada pela Recomendação nº 24/2024), que incluem, entre outros:

• Se o morador é o beneficiário do contrato com a Caixa/FAR.
• Se o imóvel foi construído conforme projetos e memoriais.
• Se as fotos da inicial correspondem ao imóvel.
• Se as patologias existem e se decorrem de vício construtivo ou de uso inadequado, falta de conservação, desgaste, reforma ou causa externa.
• Se houve manutenções periódicas conforme NBR 15.575, NBR 5674 e NBR 14.037.
• Qual o custo do reparo, item por item, com base na tabela SINAPI, apenas para os vícios construtivos.

Conhecer esses quesitos antes de entrar com a ação é a melhor forma de preparar o caso: são exatamente as perguntas que decidirão o processo. As recomendações também preveem perícia por amostragem em empreendimentos com muitas ações, conciliação prévia com Caixa e construtora e preferência pela solução do problema (reparo).

O valor apurado pelo perito é a base da indenização. Em 2025, a 5ª Câmara de Direito Privado do TJCE determinou que o Banco do Brasil pagasse o valor integral do laudo pericial, incluindo o BDI (benefícios e despesas indiretas), num total de R$ 23.066,65, e majorou o dano moral para R$ 5.000,00.

Inversão do ônus da prova e custo da perícia

O CDC permite inverter o ônus da prova quando a alegação é verossímil ou o consumidor é hipossuficiente, nos termos do art. 6º, VIII:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 6º, VIII:

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

O STJ admitiu a inversão em favor de condomínio de beneficiários do Minha Casa Minha Vida contra a Caixa, mas esclareceu que isso não obriga a Caixa a pagar a perícia (STJ, REsp 2.097.352). Por outro lado, a Recomendação CNJ nº 159/2024 orienta os juízes a ponderar criteriosamente pedidos de inversão quando há indícios de litigância abusiva. Quanto melhor a prova inicial, maior a chance de a inversão ser deferida.

No TJCE, a inversão tem sido mantida. Em 2026, a 1ª Câmara de Direito Privado confirmou decisão que inverteu o ônus da prova contra a Direcional Engenharia por causa da superioridade técnica da construtora, num processo em que os honorários da perícia ficaram a cargo da empresa.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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