Rachaduras que surgem em imóvel recém-entregue podem ser vício construtivo, e nesse caso a construtora responde (e, no Minha Casa Minha Vida Faixa 1, também a Caixa). O primeiro passo é documentar e pedir avaliação técnica, porque nem toda fissura é defeito de obra.
Fissura, trinca e rachadura: por que a diferença importa
Engenheiros costumam separar fissuras superficiais (finas, muitas vezes só no reboco ou na pintura) de trincas e rachaduras mais abertas, que podem atingir a alvenaria ou elementos de concreto. Para o Direito, o que interessa não é o nome, mas a causa: se o problema decorre de erro de projeto, de execução ou de material inadequado, há vício construtivo; se decorre de reforma do morador, de falta de manutenção ou de causa externa, a construtora tende a não responder.
Essa distinção é exatamente o que a perícia judicial investiga. Os quesitos padronizados pelo Conselho da Justiça Federal para ações do Minha Casa Minha Vida Faixa 1 (Recomendação CJF nº 16/2023, depois atualizada pela Recomendação CJF nº 24/2024) mandam o perito dizer se as patologias existem e se decorrem de vício construtivo ou de uso inadequado, falta de conservação, desgaste natural, reforma ou evento externo. Por isso, quem tem rachaduras deve pensar desde o início em como provar a origem do problema, e não só a sua existência.
Em um caso de Maranguape (CE) relatado na imprensa, o laudo pericial registrou que as fissuras atingiam a alvenaria e a contra-verga de concreto, e não apenas o emboço ou a pintura, e associou o problema à infiltração nas fundações. É esse tipo de descrição técnica que diferencia uma ação sólida de uma reclamação genérica.
Quem responde pelas rachaduras
O Código de Defesa do Consumidor coloca o construtor entre os responsáveis, independentemente de culpa, pelos danos causados por defeitos de projeto, construção ou materiais. A regra está no art. 12 do CDC:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 12, caput:
Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
Além disso, o Código Civil prevê uma garantia mínima de cinco anos para a solidez e a segurança de edifícios e construções consideráveis, o que abrange rachaduras estruturais. É o art. 618 do Código Civil:
Código Civil, art. 618:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
No Minha Casa Minha Vida Faixa 1, em que o imóvel é vendido pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e a Caixa atua como agente executor da política habitacional, o STJ entende que construtora e Caixa respondem solidariamente pela higidez do empreendimento. O caso mais recente é o REsp 2.153.450/RJ, julgado em março de 2026:
STJ, 4ª Turma, Recurso Especial nº REsp 2.153.450/RJ, Min. Raul Araújo, julgado em 16/03/2026 favorável ao consumidor
Imóvel do PMCMV vinculado ao FAR, com revestimento cerâmico condenado em todos os cômodos e infiltrações no banheiro. O STJ negou o recurso da construtora: não se exige acionar antes o programa De Olho na Qualidade; construtora e Caixa (agente executor da política habitacional) respondem solidariamente; a pretensão indenizatória prescreve em 10 anos (art. 205 do CC), sem aplicação dos prazos decadenciais do art. 26 do CDC e do art. 618, parágrafo único, do CC; e vícios graves que comprometem a habitabilidade geram dano moral.
Tese: No PMCMV/FAR, construtora e Caixa respondem solidariamente, não se exige prévia via administrativa e a indenização prescreve em 10 anos.
Partes: Construtora (não identificada nos resumos) e Caixa Econômica Federal, como representante do FAR.
Ementa: www.dizerodireito.com.br
Fora desse modelo, quando a Caixa ou outro banco apenas emprestou o dinheiro para a compra de um imóvel escolhido livremente, a responsabilidade é da construtora ou de quem construiu e vendeu. O banco, nessa hipótese, costuma ser excluído do processo, e quem o incluiu pode pagar honorários.
O que fazer agora, passo a passo
- Fotografe e filme as rachaduras com data, usando uma régua ou moeda para mostrar a largura, e repita as fotos a cada 30 dias para registrar se estão aumentando.
- Guarde o contrato, o termo de entrega das chaves, o habite-se (se tiver) e o manual do proprietário.
- Comunique a construtora por escrito (e-mail ou protocolo) e, se for imóvel do Minha Casa Minha Vida, registre a ocorrência no programa De Olho na Qualidade da Caixa; guarde os números de protocolo.
- Se a rachadura for grande, diagonal, estiver aumentando ou vier com portas e janelas emperrando, procure um engenheiro ou arquiteto para vistoria com ART ou RRT. Em caso de risco, acione a Defesa Civil.
- Não faça reforma que esconda o problema antes de documentá-lo: isso pode apagar a prova.
A reclamação formal tem efeito jurídico. Para o direito de exigir o conserto, o abatimento ou a troca, o CDC prevê prazos curtos, mas a reclamação comprovada suspende a contagem até a resposta negativa da empresa, conforme o art. 26, § 2º, I, do CDC:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 26, § 2º, I:
§ 2º Obstam a decadência: I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;
Já o pedido de indenização (dinheiro para reparar ou compensar o dano) segue, segundo o STJ, o prazo de 10 anos do art. 205 do Código Civil. Mesmo assim, demorar é ruim: as provas se perdem e a construtora passa a alegar que o problema veio do tempo de uso.
Quando a rachadura não gera direito
Fissuras finas de retração, comuns nos primeiros meses de uma obra, nem sempre configuram vício indenizável. A Caixa e entidades do setor argumentam que muitas perícias tratam qualquer fissura como vício, ignorando tempo de uso e manutenção, e a Justiça Federal passou a exigir laudos que expliquem a origem técnica do problema. Ampliações, troca de piso, abertura de vãos e instalação de equipamentos pesados também podem deslocar a responsabilidade para o morador.
Em sentença da 9ª Vara Cível de Goiânia, de 2026, a construtora foi condenada a reparar os vícios endógenos apontados pela perícia, mas os itens atribuídos exclusivamente a falha de manutenção ou de uso foram julgados improcedentes, com parte das custas para o próprio autor:
TJGO, 9ª Vara Cível de Goiânia, Procedimento comum (sentença) nº 5770023-54.2023.8.09.0051, Juízo da 9ª Vara Cível (magistrado não identificado na fonte), julgado em 17/03/2026 parcialmente favorável
Condomínio com habite-se de 2018 ajuizou ação em 2023, dentro dos 5 anos. A sentença condenou as rés, solidariamente, a reparar os vícios endógenos apontados na perícia (vigas dos poços de elevador, selagem corta-fogo, instalação elétrica da piscina, impermeabilização da garagem, ancoragem de fachada), mas julgou improcedentes os pedidos ligados a vícios que o laudo atribuiu exclusivamente a falha de manutenção ou de uso, com sucumbência de 20% para o autor.
Tese: Perícia separa vício construtivo de falta de manutenção; só o primeiro é indenizável.
Partes: Condomínio e construtoras (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: arq.migalhas.com.br
Perguntas frequentes
Toda rachadura em imóvel novo é culpa da construtora? Não. Só há responsabilidade quando a causa é de projeto, execução ou material. Fissuras de retração leves, reformas do morador e falta de manutenção podem afastar o dever de indenizar. A perícia é que define a origem.
Rachadura apareceu depois de 3 anos. Ainda dá tempo? Em regra, sim. O art. 618 do Código Civil garante solidez e segurança por 5 anos, e o STJ aplica 10 anos para a ação de indenização, contados da ciência do vício. Documente logo e reclame por escrito.
Preciso de laudo de engenheiro antes de reclamar? Para reclamar à construtora ou à Caixa, não. Para uma ação judicial bem fundamentada, um laudo técnico individualizado, com ART ou RRT, é altamente recomendável, e a Justiça Federal tem exigido prova mínima da existência e da origem dos vícios.
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