100 decisões reais sobre construtoras e incorporadoras: lado da empresa, com número do processo e link para a fonte: 34 favoráveis ao incorporador ou construtor, 25 parcialmente favoráveis e 41 desfavoráveis. As derrotas também estão aqui, porque mostram o que não fazer.
Favoráveis ao incorporador ou construtor
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.582.318/RJ, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/09/2017 (DJe 21/09/2017) favorável ao incorporador ou construtor
A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial dos compradores: a cláusula de tolerância que prorroga a entrega por até 180 dias não é abusiva em contrato de imóvel em construção, desde que contratada com prazo determinado e razoável. Segundo o voto, prazo maior que 180 dias é abusivo e os dias excedentes devem ser desconsiderados, e o incorporador deve informar a tolerância de forma clara, inclusive na publicidade, e notificar o comprador quando usá-la.
Tese: Tolerância de até 180 dias é válida; o excedente é abusivo.
Partes: CHL Desenvolvimento Imobiliário S.A. e SPE VPA 144 Incorporações Ltda. (incorporadoras) e adquirentes.
Inteiro teor: scon.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC (Tema Repetitivo 970), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 favorável ao incorporador ou construtor
A Segunda Seção definiu que a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. Também registrou, em questão de ordem, que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente aos contratos firmados antes de sua vigência.
Tese: Cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Incorporadoras e adquirentes (contratos anteriores à Lei 13.786/2018).
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.740.911/DF (Tema Repetitivo 1002), Min. Moura Ribeiro (relatora para o acórdão Min. Maria Isabel Gallotti), julgado em 14/08/2019 favorável ao incorporador ou construtor
Nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, quando o próprio comprador pede a resolução e discute o valor a reter de forma diferente da cláusula penal, os juros de mora sobre a quantia a devolver só correm a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
Tese: Na desistência do comprador em contrato anterior a 2018, juros de mora da devolução contam do trânsito em julgado.
Partes: Promitente vendedora e promitente compradora (REsp em IRDR do TJDFT).
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.891.498/SP (Tema Repetitivo 1095), Min. Marco Buzzi, julgado em 25/10/2022 favorável ao incorporador ou construtor
Se a compra tem alienação fiduciária registrada em cartório e o comprador fica inadimplente e é constituído em mora, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e não o CDC. Na prática, a regra de devolução da Súmula 543 deixa de ser o caminho nesses casos.
Tese: Com alienação fiduciária registrada e mora do comprador, aplica-se a Lei 9.514/1997 e não o CDC.
Partes: Credor fiduciário/vendedor e devedor fiduciante.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Carlos Cini Marchionatti (Desembargador convocado do TJRS), julgado em 17/02/2025 (sessão virtual de 11 a 17/02/2025; DJEN 20/02/2025) favorável ao incorporador ou construtor
Decisão monocrática havia declarado válida a cláusula de retenção de 50% em promessa de compra e venda celebrada na vigência da Lei 13.786/2018, com patrimônio de afetação. A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno da incorporadora, que buscava discutir também o termo inicial dos juros (não prequestionado), e registrou na ementa que a retenção de até 50%, expressamente pactuada nesses contratos, não é abusiva. Embargos de declaração posteriores foram rejeitados em junho de 2025.
Tese: Também na Terceira Turma há acórdão que considerou válida a retenção de até 50% com afetação e cláusula expressa.
Partes: CCISA05 Incorporadora Ltda. (incorporadora, patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.256.836/CE, Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 11/05/2026 (DJEN 15/05/2026) favorável ao incorporador ou construtor
Em caso vindo do Ceará, sobre contrato anterior à Lei 13.786/2018 e desistência imotivada do comprador, a Quarta Turma deu provimento, por unanimidade, ao recurso especial das vendedoras para fixar a retenção em 25% dos valores pagos, parâmetro tido como adequado para cobrir despesas gerais e desestimular a ruptura, independentemente do uso do bem e sem necessidade de demonstrar as despesas uma a uma. A ementa reafirma o direito do comprador de rescindir e receber a devolução de forma imediata e em parcela única (Súmula 543).
Tese: Contrato anterior a 2018 e desistência do comprador: devolução imediata com retenção de 25%.
Partes: CRD Engenharia EIRELI e Messejana I Incorporadora SPE Ltda. (compromissárias vendedoras) e compromissário comprador (processo de origem no Ceará).
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Embargos de Declaração no Agravo Interno no Recurso Especial nº EDcl no AgInt no REsp 2.221.464/SP, Min. Raul Araújo, julgado em 01/06/2026 (DJEN 09/06/2026) favorável ao incorporador ou construtor
Em fevereiro de 2026, a própria Quarta Turma havia negado o agravo interno da incorporadora, mantendo a redução da cláusula penal para 20% por excessiva (art. 413 do CC). Nos embargos de declaração, com efeitos infringentes e por unanimidade, a Turma mudou o resultado: afirmou que a retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, para contratos posteriores à Lei 13.786/2018 em incorporação com patrimônio de afetação não é abusiva por si só, nem pode ser reduzida equitativamente pelo Judiciário, por prevalecer a lei especial.
Tese: Nos embargos, a Quarta Turma considerou que a retenção legal de 50% com afetação não é abusiva por si só.
Partes: Cyrela Magik LZ Campinas 01 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (incorporadora, patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.251.300/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 30/06/2026 (DJEN 06/07/2026) favorável ao incorporador ou construtor
O TJSP havia fixado a retenção em 25%. A Quarta Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso da incorporadora: em contrato celebrado sob patrimônio de afetação e com previsão expressa, vale a cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. O acórdão cita, entre outros, precedente da Terceira Turma no mesmo sentido (AgInt no AREsp 2.733.052/RJ).
Tese: Nesse julgamento, com afetação e cláusula expressa, a Quarta Turma considerou válida a retenção de até 50%.
Partes: Projeto Imobiliário E 25 SPE Ltda. (incorporadora, patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0726034-29.2000.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 15/12/2021 favorável ao incorporador ou construtor
A sentença da 18ª Vara Cível de Fortaleza (noticiada em 2012) havia condenado a construtora por dano moral em razão de umidade e goteiras em casa financiada pela Caixa. Em 2021, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE deu provimento à apelação da Vértice e julgou improcedente o pedido: a perícia judicial concluiu que o imóvel não tinha defeito estrutural nem infiltração na parede, e que as falhas vinham da falta de calha para as águas pluviais e de plantas trepadeiras que afastavam as telhas. O laudo do perito do juízo prevaleceu sobre o ofício da Caixa que apontava vícios, e o dano moral foi afastado como mero aborrecimento.
Tese: Quando a perícia judicial não confirma o vício de construção, prevalece sobre laudo unilateral e afasta a indenização.
Partes: Vértice Engenharia Projetos Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0220293-64.2020.8.06.0001, Des. Carlos Alberto Mendes Forte, julgado em 03/04/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A compradora pediu devolução da taxa de evolução de obra, da taxa de assessoria e dano moral por atraso. O TJCE contou o prazo do quadro-resumo (29 meses do registro do financiamento) mais a tolerância de 180 dias e concluiu que não houve atraso. Por isso a taxa de evolução de obra foi considerada devida até o prazo contratual (Tema 996), a assessoria contratada autonomamente com despachante foi mantida e o dano moral foi negado, porque a inversão do ônus da prova não dispensa indícios mínimos do que se alega.
Tese: Taxa de evolução de obra cobrada dentro do prazo contratual, com tolerância, não é abusiva.
Partes: MRV Magis IX Incorporações SPE Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001485-90.2024.8.06.0004, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 27/04/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A moradora pediu a troca de um vidro trincado na fachada do apartamento, recebido em 2020, e a empresa respondeu que a garantia tinha expirado e que a vistoria de entrega não registrou avaria. O Juizado havia condenado a empresa à troca. A 2ª Turma Recursal extinguiu o processo sem julgar o mérito: só uma perícia poderia dizer se a trinca veio de problema estrutural ou de impacto externo, e a necessidade de perícia complexa afasta a competência do Juizado (Lei 9.099/95, art. 3º, e Enunciado 54 do Fonaje).
Tese: Se a causa do defeito só pode ser esclarecida por perícia, o Juizado Especial pode ser considerado incompetente.
Partes: Marquise Blue Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Público, Apelação Cível nº 3032639-72.2023.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 09/06/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A empresa de engenharia foi multada pelo DECON/CE após reclamação de consumidor. O TJCE manteve a sentença que anulou o processo administrativo: a documentação mostrava que a empresa adotou as medidas para resolver o problema, inclusive com acordo com o consumidor, e nem a decisão que impôs a multa nem a que julgou o recurso administrativo apreciaram esses fatos. Defesa ignorada é procedimento meramente formal, que viola o contraditório e a ampla defesa.
Tese: Multa do órgão de defesa do consumidor que ignora a defesa e o acordo com o consumidor pode ser anulada.
Partes: Gabarito Planejamento e Engenharia Ltda. e Estado do Ceará (DECON/CE).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0285839-61.2023.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 10/06/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador desistiu do contrato, firmado em 20/09/2022, por dificuldades financeiras e pediu que a cláusula de retenção fosse declarada abusiva, além de dano moral. A 4ª Câmara aplicou a Lei 13.786/2018 e o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, porque o empreendimento estava submetido ao patrimônio de afetação, e considerou válida a cláusula de retenção de até 50%, por atender aos requisitos de legalidade, proporcionalidade e informação clara. Também afastou o dano moral: reter valores nos limites legais não é ato ilícito.
Tese: Em contrato posterior à Lei 13.786/2018 e com patrimônio de afetação, é válida a cláusula de retenção de até 50% informada previamente ao comprador.
Partes: MD CE José Américo Construções SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269413-37.2024.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A sentença tinha mandado devolver 80% do que a compradora pagou. A incorporadora apelou e venceu: o contrato foi celebrado em 11/02/2023, já sob a Lei 13.786/2018, o imóvel estava no regime de patrimônio de afetação e a rescisão decorreu de culpa exclusiva da compradora, de modo que a retenção de 50% prevista no contrato foi considerada legítima. A Câmara também validou a transferência da comissão de corretagem ao comprador, porque o preço total e o valor da comissão foram informados com destaque (Tema 938 do STJ).
Tese: Com afetação comprovada e culpa da compradora, vale a retenção de 50%; corretagem informada e destacada pode ser descontada.
Partes: MLAR Jacarey Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0256237-88.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 12/08/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pediu restituição de SATI, ITBI, registro e juros de obra, mais dano moral, em ação de julho de 2024 sobre pagamentos e entrega ocorridos entre 2013 e 2016. O TJCE reconheceu a prescrição (cinco anos para a indenização, art. 27 do CDC; três anos para a SATI, Tema 938), validou a tolerância de 180 dias e constatou entrega em setembro de 2016 dentro do prazo, e afastou a legitimidade das rés para devolver ITBI e emolumentos pagos ao Município e ao cartório.
Tese: Prescrição consumada, tolerância respeitada e tributos pagos ao poder público afastam a condenação da incorporadora.
Partes: Reserva Jardim Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0155492-13.2018.8.06.0001, Juiz convocado José Krentel Ferreira Filho, julgado em 11/09/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pediu dano moral por atraso inferior a um ano e indenização porque a unidade recebeu pilares não previstos na planta. O TJCE manteve a improcedência: atraso curto é mero inadimplemento, sem dano moral, e a alegação de vício exigia prova técnica de prejuízo ou desvalorização, que o autor dispensou ao pedir julgamento antecipado (CPC, art. 373, I).
Tese: Atraso inferior a um ano, por si, não gera dano moral; vício alegado sem prova técnica não se presume.
Partes: Manhattan Los Angeles Empreendimento Imobiliário Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0272155-06.2022.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 25/09/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A sentença declarou a resolução por culpa do comprador, autorizou a retenção de 25% e atribuiu à empresa as despesas condominiais. O comprador recorreu para reaver a comissão de corretagem, e a Câmara negou: a cobrança estava expressamente prevista, com ciência do consumidor inclusive da intermediação por preposto da incorporadora, nos instrumentos de compra e de rescisão, o que atende ao Tema 938.
Tese: É válida a transferência da corretagem ao comprador quando a ciência dele está documentada no contrato e no distrato.
Partes: Manhattan Celebration Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0050089-22.2021.8.06.0075, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 07/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Os compradores pediram rescisão com devolução integral, alegando mora da construtora na documentação do financiamento. A Câmara entendeu que eles não provaram a mora dentro do prazo de tolerância e, por isso, a rescisão foi por iniciativa deles. Deu provimento ao recurso da construtora: em empreendimento com patrimônio de afetação, vale a cláusula de retenção de até 50%, e a comissão de corretagem destacada no contrato pode ser deduzida cumulativamente com a cláusula penal (art. 67-A, I e II). Os embargos posteriores dos compradores foram rejeitados em 10/12/2025.
Tese: Sem prova da mora da construtora, a rescisão é do comprador; com afetação, valem a retenção de até 50% e a dedução da corretagem destacada.
Partes: Habitus Engenharia Ltda. (promitente vendedora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0165575-59.2016.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 15/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Os compradores, que deram causa à rescisão, queriam reduzir a retenção de 25% para 10%. A 5ª Câmara manteve os 25%, percentual previsto expressamente no contrato e dentro dos parâmetros da Lei 13.786/2018 e do STJ. Ajustou apenas os consectários: correção desde cada desembolso pelo índice pactuado e juros de mora só a partir do trânsito em julgado, por não haver mora anterior da vendedora.
Tese: Na rescisão por culpa do comprador, a retenção de 25% prevista no contrato é válida, e os juros correm do trânsito em julgado.
Partes: MD CE Theberge Construções SPE Ltda. (vendedora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249640-74.2022.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 22/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O contrato foi desfeito por inadimplemento do comprador. O TJCE manteve a retenção de 25%, negou danos materiais por benfeitorias que o autor não provou e negou dano moral por ausência de ato ilícito. Deu provimento ao recurso da incorporadora para autorizar a retenção da comissão de corretagem, porque o contrato previa expressamente o valor cobrado e a possibilidade de retenção na rescisão, conforme o Tema 938 do STJ.
Tese: Corretagem com valor expresso e previsão de retenção pode ser retida na rescisão por culpa do comprador.
Partes: Fortcasa Incorporadora e Imobiliária Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0264055-28.2023.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 22/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador sustentou que a mora começava com a expedição do habite-se (25/07/2023) e pediu aluguéis e dano moral. O TJCE manteve a improcedência: o habite-se atesta a regularidade da obra perante o poder público, mas não é a entrega; o contrato previa 31/10/2023 com tolerância de 180 dias até 30/04/2024, e as chaves foram entregues em 13/04/2024. Sem mora, não há lucros cessantes nem dano moral. Os embargos de declaração foram rejeitados em 05/02/2026.
Tese: A mora só começa depois do prazo contratual somado à tolerância, e não na data do habite-se.
Partes: Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S.A. (empreendimento Estilo Dunas).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0133676-38.2019.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 05/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O condomínio pediu a correção de supostos vícios nas áreas comuns, com base em relatórios particulares de 2017 e 2018. A perícia judicial concluiu que não havia erro de projeto ou de execução e ligou as anomalias à falta de manutenção periódica prevista nos manuais e na NBR 5674 (fachadas a cada três anos, rejuntes, juntas de dilatação), além de registrar intervenções feitas pelo próprio condomínio. O TJCE manteve a improcedência: o laudo judicial prevalece sobre relatórios unilaterais, e a responsabilidade objetiva exige prova do defeito e do nexo causal.
Tese: Laudo judicial que atribui as anomalias à falta de manutenção afasta a responsabilidade da construtora.
Partes: Delta Negócios Imobiliários Ltda. (construtora) e condomínio do Edifício Terrasse.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0168011-20.2018.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 06/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pediu a devolução de corretagem e taxa de assessoria, ressarcimento de taxas, multa por atraso e dano moral. O TJCE manteve a sentença de improcedência: a pretensão de devolver corretagem e assessoria prescreve em três anos (CC, art. 206, § 3º, IV, e Tema 938), e a ação foi proposta depois disso; a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e, respeitado esse prazo, não houve atraso.
Tese: A devolução de corretagem e assessoria prescreve em três anos, e a tolerância de 180 dias é válida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e Reserva Jardim Incorporações SPE Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3017080-10.2025.8.06.0000, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 13/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O juízo de origem havia mandado entregar as chaves a uma compradora que, pela própria petição inicial, tinha pago apenas dois terços do preço. O TJCE deu parcial provimento ao recurso das incorporadoras: não há retenção indevida diante da inadimplência de 33% (CC, art. 476) e a teoria do adimplemento substancial não se aplica a débito dessa dimensão. A compradora ainda foi condenada por litigância de má-fé, porque usou dispositivo legal e jurisprudência falsos.
Tese: Com um terço do preço em aberto, a incorporadora pode reter as chaves; adimplemento substancial não se aplica.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária 450 Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S.A. (agravantes) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3002147-16.2025.8.06.0167, Juiz convocado José Krentel Ferreira Filho, julgado em 19/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Caso de credor bancário, útil pelo rito, que é o mesmo quando a credora fiduciária é a incorporadora. O devedor pediu a anulação do leilão extrajudicial alegando falta de intimação pessoal para purgar a mora. O TJCE manteve a improcedência: a certidão do cartório que atesta a intimação tem fé pública e presunção de veracidade, não afastada por prova em contrário, e foi válida a consolidação e o leilão feitos conforme a Lei 9.514/1997.
Tese: Certidão cartorária da intimação para purgar a mora sustenta a validade da consolidação e do leilão.
Partes: Banco Bradesco S.A. (credor fiduciário) e devedor fiduciante pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0204271-78.2023.8.06.0112, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 04/12/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador desistiu do imóvel por dificuldades financeiras e pediu dano moral contra a incorporadora. O TJCE negou: não houve falha na prestação do serviço, inscrição indevida, cobrança vexatória ou recusa de informação, e a restituição parcial nos termos do contrato e da jurisprudência basta para recompor o equilíbrio.
Tese: Desistência por razões pessoais do comprador, sem conduta abusiva da vendedora, não gera dano moral.
Partes: F B Incorporadora e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3017489-83.2025.8.06.0000, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 04/12/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador, que havia pago cerca de 83% do preço, pediu liminar para receber as chaves alegando adimplemento substancial, mas estava inadimplente com parcelas da entrada e com os juros de obra. O TJCE negou: em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a construtora pode reter as chaves até a quitação, com base na cláusula contratual e na exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476), e a teoria do adimplemento substancial não se aplica ao caso.
Tese: Com parcelas da entrada e juros de obra em aberto, a construtora pode reter as chaves.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária 450 Ltda. e RNI Negócios Imobiliários S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0200649-33.2023.8.06.0001, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 18/12/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A compradora alegou que o atraso na averbação do habite-se e a impossibilidade de usar o FGTS inviabilizaram o financiamento e, por isso, a entrega das chaves atrasou. O TJCE manteve a improcedência: o contrato condicionava a posse à quitação integral do preço, o ônus de viabilizar o financiamento era da compradora e, sem quitação, ela não podia exigir a entrega (exceção do contrato não cumprido).
Tese: Quando a entrega depende da quitação integral, cabe ao comprador viabilizar o financiamento, e sem pagamento não há mora da vendedora.
Partes: Haus Empreendimentos Imobiliários Sociedade Unipessoal Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0258324-17.2024.8.06.0001, Des. Carlos Augusto Gomes Correia, julgado em 29/01/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador inadimplente pediu rescisão com devolução dos valores, alegando que nunca recebeu as chaves. A 1ª Câmara manteve a improcedência: o contrato tinha pacto de alienação fiduciária, o que atrai a Lei 9.514/1997 (consolidação e leilão, arts. 26 e 27), e não a rescisão com restituição; as chaves não foram entregues por causa da própria inadimplência, e a construtora provou tentativas de contato e o condicionamento contratual da entrega à quitação. Sem prova de dano, não houve indenização.
Tese: Com alienação fiduciária, a inadimplência do comprador se resolve pela Lei 9.514/1997, e reter as chaves de quem não pagou não é ilícito.
Partes: Canopus Construções Fortaleza 02 SPE Ltda. (construtora); Caixa Econômica Federal como terceira interessada.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3018454-61.2025.8.06.0000, Des. Antônio Abelardo Benevides Moraes, julgado em 05/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
Também caso de credor bancário, com o mesmo rito. A devedora pediu liminar para suspender os leilões alegando falta de intimação pessoal. O TJCE negou: a averbação na matrícula, dotada de fé pública, indica a regular intimação e gera presunção de legitimidade que não se afasta sem prova, e a própria devedora juntou o edital do leilão, demonstrando ciência das datas.
Tese: Averbação na matrícula e ciência do edital afastam liminar para suspender leilão extrajudicial.
Partes: Itaú Unibanco S.A. (credor fiduciário) e devedora fiduciante pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0142226-22.2019.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 06/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pagou apenas o sinal de R$ 20.000,00 de um imóvel de R$ 120.000,00 e ocupava a unidade desde 2015. A SPE obteve na 36ª Vara Cível de Fortaleza a rescisão, a reintegração de posse e indenização mensal pela ocupação, e o TJCE manteve a sentença: alegações genéricas de vícios construtivos e irregularidades, sem prova, não afastam a mora do comprador, e a fruição do imóvel ocupado sem contraprestação deve ser indenizada.
Tese: Inadimplência do comprador autoriza rescisão, reintegração e indenização pela ocupação; vício alegado sem prova não afasta a mora.
Partes: Parque Verde Empreendimentos Ltda. SPE (autora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206998-23.2021.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 11/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O morador foi cobrado pelo reparo de infiltrações em apartamentos de andares inferiores e alegou que o problema era estrutural, causado pela pressão da água do prédio. A visita técnica constatou vazamento na ducha higiênica do apartamento dele, por falta de fita veda-rosca, e a nova instalação resolveu o problema; testemunhas confirmaram a versão da empresa. Como o autor não pediu perícia no momento oportuno, a alegação de dano estrutural ficou sem prova e o TJCE manteve a improcedência.
Tese: Sem perícia requerida a tempo, a alegação de vício estrutural não se sustenta contra prova de defeito de instalação do próprio morador.
Partes: Construtora e Imobiliária Britacet Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0705014-22.2023.8.07.0009 (Acórdão 2032174), Relator(a): Renato Scussel, julgado em 06/08/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Rescisão por inadimplemento da compradora com cláusula de retenção de 50%. Por maioria, em julgamento ampliado (art. 942 do CPC, vencidos dois vogais), a Turma negou provimento à apelação da compradora e manteve a improcedência. A ementa é contraditória: nas razões de decidir afirma que a afetação não foi comprovada e que, sem ela, o limite é 25%; na tese de julgamento registra que o regime de afetação foi comprovado. Também negou dano moral pela negativação ligada a dívida existente.
Tese: Resultado favorável à incorporadora, mas com ementa contraditória sobre a prova da afetação; deve ser citado com cautela.
Partes: Incorporadora (não nomeada na ementa) e adquirente.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0708586-83.2023.8.07.0009 (Acórdão 2069688), Relator(a): Fernando Tavernard, julgado em 12/11/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Os compradores pediam lucros cessantes, perdas e danos por alteração de uma escada e dano moral. A Turma entendeu que o atraso nas chaves decorreu da demora dos próprios compradores em quitar a parcela final após notificação, que folder com unidade decorada é meramente ilustrativo e não vincula, e que pequenos vícios não geram dano moral. Manteve apenas a devolução simples das cotas de condomínio pagas antes das chaves.
Tese: Se o comprador causa o atraso nas chaves, não há lucros cessantes; folder ilustrativo não vincula.
Partes: Construtora e incorporadora (não nomeadas na ementa) e adquirentes.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Parcialmente favoráveis
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.345.331/RS (Tema Repetitivo 886), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015 parcialmente favorável
O que define quem paga o condomínio não é o registro do compromisso, mas a relação material com o imóvel, marcada pela imissão na posse do comprador e pela ciência inequívoca do condomínio. Comprovadas a posse e a ciência, o vendedor deixa de responder pelo período em que o comprador tinha a posse. A tese está em proposta de revisão no Tema 1349, afetado em maio de 2025.
Tese: A obrigação condominial acompanha a posse efetiva, não o registro (tese em revisão no Tema 1349).
Partes: Condomínio, promitente vendedor e promissário comprador.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Súmula nº Súmula 543, Não se aplica (enunciado sumular), julgado em 26/08/2015 (DJe 31/08/2015) parcialmente favorável
Na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata: integral se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial se quem deu causa ao desfazimento foi o comprador.
Tese: Devolução imediata: integral por culpa da construtora, parcial por desistência do comprador.
Partes: Enunciado geral.
Inteiro teor: scon.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP (Tema Repetitivo 938), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 parcialmente favorável
O STJ validou a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que o preço total e o valor destacado da corretagem tenham sido informados antes da contratação. Declarou abusiva a cobrança da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) vinculada à compra. Fixou prescrição de três anos para pedir de volta corretagem e SATI com base na abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem informada e destacada é válida; SATI é abusiva; prazo de três anos para a restituição fundada em abusividade.
Partes: Incorporadoras e adquirentes de unidades em incorporação.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.721.694/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/09/2019 parcialmente favorável
A ementa distingue os dois caminhos do consumidor: no prazo decadencial de 90 dias do art. 26 do CDC ele pode exigir reexecução, restituição ou abatimento (direito potestativo); já a pretensão de ser indenizado pelo prejuízo decorrente dos vícios é condenatória e prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Tese: Prazo de 90 dias do CDC vale para as alternativas do art. 18/20; indenização segue o prazo decenal.
Partes: JPC Incorporações e Construções Ltda. e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.054.503/MG, Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 26/06/2023 (DJe 28/06/2023) parcialmente favorável
O STJ registrou que o mero atraso na entrega do imóvel, em regra, não gera dano moral, exigindo consequência fática grave. No caso, manteve o dano moral porque o tribunal de origem apontou situação que ultrapassou o mero dissabor, e reafirmou que as despesas de condomínio cabem ao adquirente a partir da entrega das chaves.
Tese: Dano moral por atraso depende de consequência concreta grave; condomínio só após as chaves.
Partes: Alphaville Belo Horizonte Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Etecco Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.263.559/RJ, Min. Humberto Martins, julgado em 21/10/2024 parcialmente favorável
Em ação de condomínio restrita à correção de defeitos, a ementa aplicou o prazo de 5 anos do art. 618, caput, do CC e registrou que, segundo o STJ, o evento danoso deve aparecer dentro desses 5 anos para caracterizar a responsabilidade da construtora; caracterizada a hipótese, o construtor pode ser acionado no prazo prescricional de 10 anos.
Tese: O vício deve surgir dentro dos 5 anos de garantia; depois disso, a ação pode ser proposta em até 10 anos.
Partes: Condomínio Residencial Gênesis e R C Vieira Engenharia Ltda. (em recuperação judicial).
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo em Recurso Especial nº AREsp 2.888.911/RS, Min. Raul Araújo, julgado em 09/03/2026 (DJEN 16/03/2026) parcialmente favorável
O STJ manteve a responsabilidade das incorporadoras, porque desentendimentos entre empresas parceiras são fortuito interno. Mas validou a prorrogação do prazo por caso fortuito judicial (liminar que suspendeu a obra por cerca de um ano), considerou que a tentativa de entrega das chaves encerrou a mora mesmo com recusa dos compradores e afastou o dano moral por mero inadimplemento.
Tese: Ordem judicial que paralisa a obra pode justificar prorrogação; oferta válida das chaves encerra a mora.
Partes: Lyx Participações e Empreendimentos S.A. e Projeto Residencial X11 SPE Ltda. (incorporadoras), Caixa Econômica Federal e adquirentes (financiamento habitacional).
Ementa: scon.stj.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Público, Apelação Cível nº 3009008-02.2023.8.06.0001, Des. Washington Luís Bezerra de Araújo, julgado em 04/03/2024 parcialmente favorável
Caso de outro setor (seguros), útil pelo critério: a sentença reduziu de 2.000 para 500 UFIRCEs a multa aplicada pelo PROCON Fortaleza, e o TJCE manteve a redução. O procedimento foi regular, mas a multa violava a proporcionalidade e a razoabilidade, que estão ligadas à legalidade do ato e, por isso, podem ser controladas pelo Judiciário sem ofensa à separação de Poderes.
Tese: O Judiciário pode reduzir multa do Procon desproporcional, mesmo com procedimento regular.
Partes: Zurich Minas Brasil Seguros S.A. e Município de Fortaleza (PROCON Fortaleza).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0203781-40.2022.8.06.0064, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 27/08/2025 parcialmente favorável
Em contrato anterior à Lei 13.786/2018, a sentença negou a retenção de 50% prevista no contrato e mandou devolver 75%. A Câmara manteve os 25% como parâmetro do STJ, mas deu parcial provimento ao recurso da vendedora para permitir a retenção da comissão de corretagem, porque houve prévia informação ao comprador e previsão contratual expressa (Tema 938). Juros a partir do trânsito em julgado (Tema 1002).
Tese: Antes da Lei do Distrato, retenção de 25%; corretagem informada pode ser retida.
Partes: C&F Participações Ltda. (vendedora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0280717-67.2023.8.06.0001, Des. Emanuel Leite Albuquerque, julgado em 30/10/2025 parcialmente favorável
A incorporadora ajuizou ação de rescisão com reintegração de posse e cobrança contra comprador inadimplente que ocupava a unidade. Ganhou a rescisão, a reintegração e a condenação do comprador em IPTU, condomínio e taxa de fruição, mas o TJCE manteve a sentença que limitou a retenção a 20% (o contrato previa 50% com afetação) e reduziu a fruição de 1% para 0,5% ao mês, parâmetro do art. 67-A, § 2º, III, por proporcionalidade.
Tese: A incorporadora pode rescindir e reaver a posse do inadimplente, mas a retenção e a fruição contratuais podem ser moderadas.
Partes: HESA 140 Investimentos Imobiliários Ltda. (incorporadora, autora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0200222-05.2023.8.06.0173, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 21/11/2025 parcialmente favorável
O comprador de um lote desistiu por não conseguir pagar. A vendedora pediu mais retenção, perda integral do sinal e juros só do trânsito em julgado. O TJCE manteve a retenção de 25%, considerou nula a perda integral do sinal porque as arras confirmatórias são início de pagamento e entram na base de devolução, e acolheu o pedido sobre os juros, que passaram a contar do trânsito em julgado.
Tese: Retenção de 25% é adequada; perder todo o sinal confirmatório é abusivo; juros da devolução contam do trânsito em julgado.
Partes: LLM Empreendimentos Imobiliários Ltda. (vendedora de lote) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0175877-50.2016.8.06.0001, Juiz Flávio Vinicius Bastos Sousa, julgado em 26/11/2025 parcialmente favorável
A empresa já havia devolvido parte do valor no desfazimento por iniciativa do comprador. A Turma calculou a retenção de 25% sobre o valor efetivamente pago, excluída a corretagem, e manteve a condenação a pagar a diferença ainda devida (R$ 5.379,29). Negou dano moral ao comprador e afastou a litigância de má-fé pedida contra a empresa, que exerceu regularmente sua defesa.
Tese: A retenção de 25% vale, mas a devolução feita a menor gera condenação pela diferença.
Partes: SOBI Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0175320-97.2015.8.06.0001, Juiz Roberto Soares Bulcão Coutinho, julgado em 09/12/2025 parcialmente favorável
Em promessa com pacto de alienação fiduciária, a Turma afastou o CDC e validou a cláusula de corretagem pactuada com ciência inequívoca do comprador. Por outro lado, considerou indevida a cobrança de IPTU antes da imissão na posse, declarou sem efeito o distrato que o comprador não assinou e reduziu a retenção de 48% para 25%, com devolução em parcela única e IPTU restituído de forma simples.
Tese: Corretagem pactuada vale; distrato sem assinatura do comprador não produz efeito e IPTU antes da posse não é dele.
Partes: Expansion Participações Ltda. (promitente vendedora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249696-73.2023.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/12/2025 parcialmente favorável
O contrato previa entrega em 31/12/2020 com 180 dias de tolerância. O TJCE descontou os 101 dias de suspensão da construção civil na pandemia e fixou a mora a partir de 09/09/2021; as chaves só vieram em 07/12/2021. Manteve a substituição do INCC pelo IPCA depois do fim do prazo, reconheceu dano moral de R$ 10.000,00 porque o imóvel foi entregue com falhas graves nas áreas comuns, e aplicou a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso do art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64, afastando a cumulação com lucros cessantes (Tema 970).
Tese: Depois do prazo de entrega, o saldo não pode ser corrigido pelo INCC; a multa legal de 1% ao mês não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Agravo Interno em Apelação Cível nº 0200227-31.2022.8.06.0086, Des. André Luiz de Souza Costa, julgado em 16/12/2025 parcialmente favorável
Em rescisão por culpa exclusiva do comprador, a Câmara confirmou que a pretensão de restituir parcelas prescreve em dez anos e que o percentual adequado de retenção é de 25%, afastando a cláusula que previa cerca de 30% do valor pago por exceder o parâmetro do STJ. O agravo interno foi desprovido.
Tese: Na culpa do comprador, a 4ª Câmara afastou cláusula de cerca de 30% e manteve a retenção de 25%; a restituição das parcelas prescreve em dez anos.
Partes: You Brasil II Participações Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0271077-11.2021.8.06.0001, Juiz convocado Epitácio Quezado Cruz Junior (gabinete do Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues), julgado em 04/02/2026 parcialmente favorável
Embargos de ambas as partes contra acórdão que havia afastado a condenação em lucros cessantes e ajustado a devolução das arras. O TJCE rejeitou os embargos e manteve o entendimento: a cláusula de prorrogação por prazo indeterminado é nula, mas a prorrogação de 120 dias amparada nos Decretos estaduais 33.519/2020 e 33.521/2020 (pandemia) é válida. Como a construtora não estava em mora quando a ação foi ajuizada e o pedido era de rescisão, os lucros cessantes foram considerados indevidos.
Tese: A suspensão da construção civil por decreto estadual na pandemia pode justificar prorrogação limitada do prazo, e sem mora no ajuizamento não há lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda. e Novaes Engenharia EIRELI.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0586311-92.2000.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 11/02/2026 parcialmente favorável
O condomínio processou as construtoras por vícios na obra. A sentença condenou as rés a ressarcir a recolocação do piso do hall de área comum e a indenizar fissuras com infiltração em dois blocos, valores a apurar em liquidação. O TJCE manteve: a inspeção judicial feita por oficial de justiça foi prova idônea dos vícios remanescentes e as construtoras não provaram desgaste ou falta de manutenção. Mas negou a ampliação pedida pelo condomínio para o sistema de drenagem e águas pluviais, por falta de lastro técnico, mantendo a sucumbência recíproca.
Tese: Vícios remanescentes comprovados obrigam a construtora; o que não tem prova técnica suficiente fica de fora da condenação.
Partes: T & A Construções Ltda., Construtora Antares Ltda. e Condomínio Residencial Golden Garden II.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267981-22.2020.8.06.0001, Juiz convocado José Krentel Ferreira Filho, julgado em 19/03/2026 parcialmente favorável
A perícia identificou falhas de impermeabilização nas coberturas e nas caixas de ar-condicionado, e o TJCE manteve a condenação solidária das empresas da cadeia de fornecimento a refazer o serviço, aplicando o prazo decenal. Mas negou indenização pelas rachaduras nas sacadas, porque não houve prova de manutenção periódica da fachada pelo condomínio, e afastou o pedido de reembolso da impermeabilização que duplicaria a obrigação de refazer.
Tese: Vício provado obriga a construtora, mas o que depende de manutenção não comprovada e a reparação em duplicidade ficam de fora.
Partes: Moscatu Empreendimentos S.A., Rossi Residencial S.A. e Diagonal Engenharia Ltda. e Associação dos Condomínios Complexo Navegantes.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3002411-51.2025.8.06.0064, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 21/05/2026 parcialmente favorável
Em ação de rescisão vinda da 2ª Vara Cível de Caucaia, a Câmara declarou nula a cláusula de eleição de foro, por impor ônus excessivo à compradora. No mérito, acolheu o recurso da incorporadora: o empreendimento estava sob patrimônio de afetação, conforme a matrícula, e a retenção de metade dos valores pagos estava prevista de forma expressa e clara, por isso foi autorizada a retenção de 50%. Excluiu da devolução a comissão de corretagem paga a terceiro, mas manteve a restituição imediata, com correção pelo índice do contrato.
Tese: Afetação registrada na matrícula e cláusula expressa autorizam a retenção de 50%; foro de eleição que dificulta a defesa do consumidor é nulo.
Partes: Swiss Investimentos Imobiliários Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0281895-51.2023.8.06.0001, Des. Carlos Alberto Mendes Forte (relator em substituição), julgado em 17/06/2026 parcialmente favorável
A compradora alegou piso oco e falhas hidráulicas. A empresa foi mantida responsável pelo vício oculto, sem que a falta de notificação administrativa ou a venda ad corpus a livrassem. Mas a indenização ficou limitada aos valores documentalmente comprovados (pagamentos dos pisos), a perícia pedida só depois da sentença foi considerada preclusa e o dano moral foi negado, porque os vícios não comprometiam a habitabilidade.
Tese: Dano material por vício só no valor comprovado; vício que não afeta a habitabilidade não gera dano moral presumido.
Partes: Rodobens Administração de Ativos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física (Edifício Regency Park, Fortaleza).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0201428-80.2023.8.06.0035, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/06/2026 parcialmente favorável
As vendedoras de lotes queriam aplicar a Lei 9.514/1997 porque o contrato tinha cláusula de alienação fiduciária, mas ela não tinha sido registrada. O TJCE decidiu que, sem registro, não há propriedade fiduciária (art. 23 da Lei 9.514/1997) e o contrato segue o CDC como promessa de compra e venda. Ainda assim, deu parcial provimento ao recurso das vendedoras para elevar a retenção de 20% para 25% e fixar os juros a partir do trânsito em julgado.
Tese: Alienação fiduciária sem registro não atrai a Lei 9.514/1997; vale o regime da promessa, com retenção de até 25%.
Partes: Fazenda Praia Canoé SPE I Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e AGC Urbanismo Ltda. (vendedoras) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0289224-85.2021.8.06.0001, Des. Djalma Teixeira Benevides, julgado em 25/08/2026 parcialmente favorável
O condomínio, erguido em duas etapas por construtoras distintas após cessão registrada dos direitos de incorporação, cobrou vícios ocultos das duas torres. O TJCE afastou a decadência (o prazo de vício oculto conta de quando o defeito se evidencia, CDC, art. 26, § 3º), mas individualizou a responsabilidade por etapa construtiva, porque a solidariedade entre incorporadoras sucessivas não se presume e a perícia não mostrou nexo causal comum. Deu parcial provimento ao recurso da construtora para excluir o dano moral coletivo, por falta de legitimidade do condomínio para pedi-lo.
Tese: Cada construtora responde pela etapa que executou; o condomínio não pede dano moral coletivo em nome dos condôminos.
Partes: Leitão Franca Construções Ltda., Leitão Franca Construção e Incorporação SPE Ltda., SCC Gestão de Patrimônio Privado Ltda. e Condomínio Portal dos Ventos Edifício Valence.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0713145-12.2025.8.07.0010 (Acórdão 2152188), Relator(a): Leonor Aguena, julgado em 23/07/2026 parcialmente favorável
Em contrato firmado já sob a Lei 13.786/2018, a Turma aplicou o art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964: indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, e não sobre o valor do imóvel. Negou dano moral por atraso de cerca de 13 meses sem circunstância excepcional e vedou cumular essa indenização com a cláusula penal contratual.
Tese: Nos contratos pós-2018, a indenização legal é 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular com multa.
Partes: Incorporadora (não nomeada na ementa) e adquirente.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJDFT, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais, Recurso Inominado Cível nº 0799512-21.2025.8.07.0016 (Acórdão 2165829), Relator(a): Luciana Freire Naves Fernandes Gonçalves, julgado em 19/08/2026 parcialmente favorável
A Turma rejeitou a incompetência do Juizado (proveito econômico de R$ 28.530,58, abaixo de 40 salários-mínimos, e cálculo simples), afastou a pandemia como fortuito, manteve juros de obra e lucros cessantes de 0,5% ao mês, mas excluiu os R$ 5.000,00 de dano moral por entender que se tratava de mero inadimplemento contratual.
Tese: Atraso garante dano material presumido, mas dano moral exige algo além do inadimplemento.
Partes: Construtora e incorporadora de programa habitacional (não nomeadas na ementa).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
TJGO, 9ª Vara Cível de Goiânia, Procedimento comum (sentença) nº 5770023-54.2023.8.09.0051, Juízo da 9ª Vara Cível (magistrado não identificado na fonte), julgado em 17/03/2026 parcialmente favorável
Condomínio com habite-se de 2018 ajuizou ação em 2023, dentro dos 5 anos. A sentença condenou as rés, solidariamente, a reparar os vícios endógenos apontados na perícia (vigas dos poços de elevador, selagem corta-fogo, instalação elétrica da piscina, impermeabilização da garagem, ancoragem de fachada), mas julgou improcedentes os pedidos ligados a vícios que o laudo atribuiu exclusivamente a falha de manutenção ou de uso, com sucumbência de 20% para o autor.
Tese: Perícia separa vício construtivo de falta de manutenção; só o primeiro é indenizável.
Partes: Condomínio e construtoras (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: arq.migalhas.com.br
Desfavoráveis ao incorporador ou construtor
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.300.418/SC (Tema Repetitivo 577), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013 desfavorável ao incorporador ou construtor
É abusiva, em contratos sujeitos ao CDC, a cláusula que manda devolver os valores apenas ao fim da obra ou de forma parcelada quando o contrato é resolvido, seja qual for a parte culpada. O tema deu origem à Súmula 543.
Tese: Devolução só no fim da obra ou parcelada é abusiva em relação de consumo.
Partes: Promitente vendedora e promitente comprador.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.551.951/SP e REsp 1.551.968/SP (Tema Repetitivo 939), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ reconheceu a legitimidade passiva da incorporadora, como promitente vendedora, para responder pela restituição ao consumidor da comissão de corretagem e da taxa SATI nas ações que alegam abusividade na transferência desses encargos.
Tese: A incorporadora responde pela devolução de corretagem e SATI, mesmo pagas a terceiros.
Partes: Incorporadoras e adquirentes.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.717.160/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/03/2018 (DJe) desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ afirmou que, quando a pretensão do consumidor é indenizatória (ser ressarcido pelo prejuízo causado pelos vícios do imóvel), não incide prazo decadencial. À falta de prazo específico no CDC, aplica-se o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC, que corresponde ao antigo prazo vintenário da Súmula 194/STJ.
Tese: Indenização por vício construtivo prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e Prime Incorporações e Construções S.A. e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF (Tema Repetitivo 971), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 desfavorável ao incorporador ou construtor
Quando o contrato de adesão prevê multa apenas para o atraso do comprador, essa cláusula deve ser usada como parâmetro para indenizar o comprador pelo atraso da construtora. Como as obrigações são de natureza diferente (pagar e entregar), a conversão em dinheiro é feita por arbitramento judicial.
Tese: A multa prevista só contra o comprador serve de base para indenizá-lo quando quem atrasa é a construtora.
Partes: Construtoras/incorporadoras e adquirentes.
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) desfavorável ao incorporador ou construtor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.092.461/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/06/2023 desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ reafirmou que os 5 anos do art. 618 do CC são prazo de garantia, não de prescrição nem de decadência, e que o prazo de 180 dias do parágrafo único se refere à rescisão ou abatimento, permanecendo a indenização sujeita à prescrição. Em relação de consumo, a responsabilidade por vícios não fica limitada aos 5 anos; os defeitos surgiram em março de 2015 e a ação de outubro de 2015 estava dentro do prazo decenal.
Tese: Os 5 anos do art. 618 são garantia; indenização prescreve em 10 anos contados da ciência do vício.
Partes: Construtor e adquirente, ambos pessoas físicas.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.135.934/SP, Min. Humberto Martins, julgado em 20/05/2024 (DJe 22/05/2024) desfavorável ao incorporador ou construtor
Na ação de rescisão por vício oculto, a incorporadora sustentou que valia o prazo decadencial de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC. O TJSP afastou a decadência aplicando o prazo de um ano contado da ciência do vício (art. 445, § 1º, do CC), e a Terceira Turma negou provimento ao agravo interno da incorporadora, mantendo esse entendimento.
Tese: Para desfazer a compra de imóvel por vício oculto, o prazo decadencial é de um ano contado da ciência do vício.
Partes: Odebrecht Realizações SP 16 Empreendimento Imobiliário S.A. (incorporadora) e empresa compradora.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.897.867/CE (Tema Repetitivo 1099), Min. Humberto Martins, julgado em 13/08/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Em caso vindo do Tribunal de Justiça do Ceará, a Segunda Seção fixou que, quando o comprador pede a corretagem de volta porque o contrato foi resolvido por atraso na entrega, o prazo de prescrição é de dez anos (art. 205 do Código Civil), contado da ciência da recusa da construtora em devolver integralmente as parcelas. A decisão distingue o caso do Tema 938, que trata da abusividade da cobrança.
Tese: Corretagem cobrada de volta por resolução decorrente de atraso prescreve em dez anos.
Partes: Incorporadora/construtora e adquirente (processo de origem no TJCE).
Ementa: processo.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.106.548/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 02/09/2025 (DJEN 19/09/2025) desfavorável ao incorporador ou construtor
Em contrato de loteamento celebrado após a Lei 13.786/2018, sem discussão de patrimônio de afetação, a Terceira Turma decidiu, por maioria (vencidos em parte os Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro), que, havendo conflito, o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato. Na resolução por culpa do consumidor, a soma dos descontos do art. 32-A da Lei 6.766/1979 não pode passar de 25% dos valores pagos, salvo a taxa de fruição, e a devolução deve ser imediata (Súmula 543). O processo chegou a ser afetado à Segunda Seção, que tornou a afetação sem efeito em 03/04/2025, e voltou a ser julgado pela Turma.
Tese: Em relação de consumo (no caso, loteamento), a Terceira Turma limitou a retenção a 25% e exigiu devolução imediata, mesmo após a Lei do Distrato.
Partes: Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda. (vendedora de lote) e consumidor (loteamento da Lei 6.766/1979, contrato posterior à Lei 13.786/2018).
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.147.665/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 07/10/2025 (DJEN 17/11/2025) desfavorável ao incorporador ou construtor
Na cobrança movida pelo próprio condomínio, a Quarta Turma entendeu que compradores que já constam como proprietários na matrícula respondem pelas cotas condominiais, mesmo sem ter recebido as chaves, por se tratar de obrigação propter rem. A ementa ressalva o direito de regresso contra a construtora ou vendedora.
Tese: Perante o condomínio, o proprietário registrado pode ser cobrado mesmo sem chaves, com regresso contra a construtora.
Partes: Condomínio exequente e compradores com propriedade registrada.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.218.691/SP, Min. Daniela Teixeira, julgado em 12/08/2026 (DJEN 17/08/2026) desfavorável ao incorporador ou construtor
A vendedora pedia o restabelecimento da retenção de 50% do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, em incorporação com patrimônio de afetação. A Terceira Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso: a redução da cláusula penal pelo art. 413 do CC depende de fatos e provas (Súmula 7) e o acórdão do TJSP, que fixou 25% com base na prevalência do CDC, estaria em harmonia com a orientação do STJ (Súmula 83). A decisão não examinou o mérito da validade dos 50% em profundidade.
Tese: A Terceira Turma manteve, sem conhecer do recurso, acórdão que reduziu a 25% a retenção pedida com base na afetação.
Partes: Projeto Imobiliário E 69 SPE Ltda. (promitente vendedora, incorporação com patrimônio de afetação) e promitentes compradores.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.991.651/GO, Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 24/08/2026 (DJEN 27/08/2026) desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ negou provimento ao agravo de construtora em recuperação judicial e manteve a rescisão por atraso, a restituição integral e imediata das parcelas e o afastamento da tese de caso fortuito baseada na recuperação judicial e na pandemia.
Tese: Recuperação judicial e pandemia não afastam a responsabilidade pelo atraso.
Partes: Construtora em recuperação judicial e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000618-95.2023.8.06.0113, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 14/06/2024 desfavorável ao incorporador ou construtor
Apesar da alienação fiduciária em garantia, a 2ª Turma Recursal entendeu que o caso não se enquadrava no Tema 1095 do STJ, porque a rescisão decorreu do atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento, culpa da vendedora. Aplicou o CDC no que coubesse e reformou a sentença para condenar a empresa a ressarcir 75% do valor pago.
Tese: O Tema 1095 pressupõe inadimplência do comprador; se a vendedora atrasou a infraestrutura, a resolução segue outra lógica.
Partes: Deltaville SPE 02 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3001130-05.2023.8.06.0008, Juiz Flávio Luiz Peixoto Marques, julgado em 22/07/2024 desfavorável ao incorporador ou construtor
O apartamento comprado da MRV teve um quarto alagado por água que escorria atrás do guarda-roupa. A MRV alegou incompetência do Juizado por necessidade de perícia. A 2ª Turma Recursal rejeitou a tese: as provas dos autos bastavam, dispensando perícia, e a construtora não provou nenhuma excludente de responsabilidade. A sentença que a condenou pelos danos materiais foi mantida.
Tese: Quando as provas dos autos bastam, o Juizado pode julgar vício construtivo sem perícia.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000242-24.2023.8.06.0012, Juiz Ezequias da Silva Leite, julgado em 02/02/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O imóvel, previsto para 28/08/2021, só foi entregue em 30/03/2022, além da tolerância de 180 dias. No Juizado (19ª Unidade do Juizado Especial Cível de Fortaleza), a construtora foi condenada por falha na prestação do serviço, sem caso fortuito ou força maior, a devolver de forma simples os juros de obra e a pagar lucros cessantes; o dano moral foi negado. A 4ª Turma Recursal negou o recurso do comprador e manteve a sentença.
Tese: No Juizado, o atraso além da tolerância gera devolução simples dos juros de obra e lucros cessantes, mas não necessariamente dano moral.
Partes: Boa Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0122556-03.2016.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/02/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A ação redibitória por falha de isolamento acústico tinha sido julgada improcedente com base em perícia feita por engenheiro civil sem especialidade em acústica. O TJCE deu provimento à apelação do comprador e determinou nova perícia por especialista em engenharia acústica, porque a matéria não foi adequadamente esclarecida.
Tese: Perícia feita por profissional sem a especialidade exigida pode ser refeita, e a vitória baseada nela cai.
Partes: Ilha do Mel Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0272683-06.2023.8.06.0001, Juiz convocado João Everardo Matos Biermann, julgado em 21/05/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A sentença havia julgado improcedente o pedido do comprador, entendendo que ele foi informado das cláusulas. Em apelação, a Câmara considerou excessiva a soma da não devolução da corretagem com a retenção de 25% sobre o total pago, revisou a cláusula com base no art. 51, IV, do CDC e fixou a retenção em 20%, excluída a comissão de corretagem.
Tese: A soma de corretagem não devolvida com 25% de multa pode ser revista para um percentual global menor.
Partes: Bric Development Brasil Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0282641-50.2022.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Contrato sob a Lei 13.786/2018 e patrimônio de afetação, mas com cláusula que fixava a pena convencional em 25%. A incorporadora queria reter mais, e o TJCE aplicou o que ela mesma redigiu: prevalece a cláusula de 25%. Também manteve dano moral de R$ 3.000,00 porque o nome do comprador foi negativado sem a notificação prévia do art. 43, § 2º, do CDC, com corresponsabilidade do credor.
Tese: Vale o percentual que a própria incorporadora escreveu no contrato; negativar sem notificação prévia gera dano moral.
Partes: Pop Eusébio Engenharia SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0254126-68.2023.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 07/08/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Os compradores desistiram por dificuldades financeiras, em empreendimento com patrimônio de afetação e contrato que previa retenção de 50%. A 1ª Câmara considerou a cláusula abusiva no caso concreto, por reduzir drasticamente o valor a devolver, e a declarou nula com base nos arts. 46 e 51, IV, do CDC e no art. 424 do CC. Manteve a retenção de 20% fixada na sentença, com devolução imediata em parcela única, e negou a taxa de fruição porque as chaves não chegaram a ser entregues.
Tese: Mesmo com afetação, há câmara do TJCE que reduz a retenção de 50% (aqui a 20%) e nega fruição sem entrega das chaves.
Partes: Golden Mountain Empreendimentos Imobiliários Ltda. (promitente vendedora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0011519-61.2019.8.06.0034, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 30/09/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Intimada a especificar provas, a incorporadora ficou em silêncio, e o juiz julgou antecipadamente com base no laudo de inspeção predial do condomínio, que apontava falhas além do desgaste, como a falta de projeto elétrico e de memorial descritivo. O TJCE manteve a condenação: o silêncio gera preclusão da prova, o relatório da ré não afastou o laudo e o dever de manutenção do condomínio pressupõe que a incorporadora tenha entregado o prédio adequadamente.
Tese: Construtora que não especifica provas perde a perícia e pode ser condenada com base no laudo do condomínio.
Partes: Solarium Residence Incorporadora SPE Ltda. e Condomínio Solarium Residence.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0189033-42.2015.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 15/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O prazo com tolerância de 180 dias terminou em 27/02/2014 e as chaves foram entregues em 07/11/2014. A sentença já tinha declarado abusiva a prorrogação além dos 180 dias e mandado devolver em dobro o que foi cobrado a mais pelo INCC depois do prazo. A 3ª Câmara manteve a mora até a entrega das chaves (e não até o habite-se), deu parcial provimento ao recurso do comprador para condenar as empresas, solidariamente, a R$ 5.000,00 de dano moral, e parcial provimento ao recurso das empresas para admitir o INCC até 27/02/2014 e o IGP-M a partir daí. Negou indenização por publicidade enganosa sobre vagas de garagem, por falta de prova. Os embargos das empresas foram rejeitados em 28/01/2026.
Tese: Cláusula de prorrogação além dos 180 dias é nula; a mora vai até a entrega das chaves.
Partes: Moura Dubeux Engenharia S.A., MD CE Parque de Fátima Construções Ltda. e CDT Incorporações Imobiliárias Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0139208-90.2019.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 23/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Imóvel do programa Minha Casa Minha Vida. A sentença reconheceu a ilicitude dos juros de obra cobrados depois da entrega das chaves (Tema 996 do STJ) e a devolução da taxa SATI (Tema 938), mas negou dano moral. O TJCE negou o recurso das construtoras e deu provimento ao da compradora: a demora de cinco anos na expedição e averbação do habite-se impediu a plena fruição do imóvel e, somada às cobranças indevidas, configurou dano moral, inclusive pela teoria do desvio produtivo.
Tese: No Minha Casa Minha Vida, juros de obra após as chaves são indevidos, e anos sem habite-se geram dano moral.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A., MRV Magis IX Incorporações SPE Ltda. e Magis Incorporações e Construções Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003001-62.2024.8.06.0064, Juiz Willer Sóstenes de Sousa e Silva, julgado em 31/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O contrato condicionava a imissão na posse ao pagamento integral do preço. A Turma Recursal manteve a sentença: taxas condominiais e IPTU só cabem ao comprador a partir da imissão na posse, e a cobrança anterior é indevida, sendo irrelevante o argumento de entrega das áreas comuns.
Tese: Se a empresa retém a posse até a quitação, condomínio e IPTU do período anterior são dela.
Partes: VG Cumbuco Atividades Hoteleiras Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0230741-57.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 05/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A incorporadora pediu a majoração da retenção de 25% para 50% com base no art. 67-A, § 5º. A mesma 4ª Câmara que validou 50% em outro caso negou o pedido aqui: os 50% são teto, não piso, e o juiz pode reduzir a cláusula penal excessiva (CC, art. 413), considerando a possibilidade de revenda da unidade e a falta de prova de prejuízo desproporcional. Retenção de 25% mantida.
Tese: Os 50% do art. 67-A, § 5º, são limite máximo e podem ser reduzidos se a empresa não demonstrar prejuízo que os justifique.
Partes: Montenegro Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0174173-31.2018.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 06/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A sentença declarou ilegal a taxa de evolução de obra cobrada da compradora e mandou restituir em dobro. A MRV apelou. O TJCE manteve a ilegalidade: o contrato de promessa não previa essa cobrança de forma clara e expressa, o que viola o dever de informação (CDC, art. 6º, III), e as cláusulas devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor (CDC, art. 47). Quanto à forma da devolução, o voto determinou restituição simples do que foi cobrado até março de 2021 e em dobro a partir daí (modulação do EAREsp 676.608/RS); a ementa e o acórdão registram desprovimento, mas o dispositivo do voto fala em parcial provimento para esse ajuste.
Tese: Taxa de evolução de obra sem previsão clara no contrato deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0248748-34.2023.8.06.0001, Juíza convocada Rafaela Benevides Caracas Pequeno, julgado em 13/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O preposto da incorporadora gerou na compradora a expectativa de que o financiamento seria aprovado, e o negócio não se concretizou. O TJCE atribuiu a frustração à fornecedora: restituição integral, sem retenção, devolução da corretagem (devida só se o negócio se efetiva), juros desde a citação e dano moral, reduzido para R$ 5.000,00.
Tese: Promessa de aprovação de crédito feita pelo vendedor vincula a incorporadora e leva à devolução integral, inclusive da corretagem.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0010674-03.2019.8.06.0075, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou perda da garantia por mau uso e culpa exclusiva do comprador, apoiada em laudo técnico próprio. O TJCE manteve a condenação a reparar, a ressarcir R$ 9.100,00 gastos com reparos e a pagar R$ 5.000,00 de dano moral: a culpa exclusiva é fato impeditivo que a ré deve provar (CPC, art. 373, II), e laudo unilateral da empresa não basta para afastar infiltrações e rachaduras documentadas.
Tese: Alegar mau uso não basta: a construtora precisa provar a culpa exclusiva, e laudo próprio não supre a prova.
Partes: BR Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0543843-93.2012.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 26/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A obra, sob construção por administração (a preço de custo), estava prevista para fevereiro de 2008 e atrasou além da tolerância de 180 dias. A construtora alegou força maior pela inadimplência de outros condôminos. O TJCE aplicou o CDC mesmo nesse regime, disse que a excludente exige prova robusta a cargo da construtora, que não veio, e manteve a obrigação de entregar e o dano moral. A falência decretada depois não impediu o prosseguimento da ação de conhecimento.
Tese: Inadimplência de outros adquirentes não é força maior sem prova robusta; o CDC alcança a construção a preço de custo.
Partes: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. (falida no curso do processo) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267553-06.2021.8.06.0001, Juiz convocado Cláudio de Paula Pessoa, julgado em 03/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
As empresas assinaram distrato prevendo devolver R$ 32.801,22 em 19 parcelas e pagaram só 7. O TJCE considerou abusiva a cláusula de devolução parcelada e simples, mandou restituir integralmente e de uma vez os valores pagos, com juros e correção, e acrescentou dano moral de R$ 5.000,00 pela demora excessiva na restituição.
Tese: Descumprir o distrato que a própria empresa assinou leva à devolução integral e pode gerar dano moral.
Partes: Residencial Ágata SPE Ltda. e Inova Construtora e Incorporadora Ltda. e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0099480-79.2015.8.06.0034, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 03/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora tinha obtido sentença de improcedência em ação do condomínio sobre vícios no muro. O TJCE cassou a sentença de ofício: as provas eram insuficientes para esclarecer os fatos, e o juiz pode e deve determinar a perícia necessária. O processo voltou para a produção da prova técnica.
Tese: Improcedência sem perícia, quando a questão é técnica, pode ser cassada para produção da prova.
Partes: JJC Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Condomínio Cascais Dunas Village.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0144141-14.2016.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 17/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora pediu rescisão e reintegração de posse porque os compradores não pagaram a parcela final. O TJCE manteve a improcedência: os compradores tinham crédito aprovado e o pagamento foi impedido pela demora da própria construtora em entregar a obra e a documentação (baixa de hipoteca e habite-se) exigida pelo banco. Aplicou a exceção do contrato não cumprido contra a empresa, reconheceu a posse de boa-fé e determinou o congelamento do saldo devedor durante a mora da construtora.
Tese: Quem atrasa a documentação do financiamento não pode rescindir por inadimplência da parcela final.
Partes: MD CE Francisco Xerez Construções SPE Ltda. (autora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0255152-72.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 17/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O comprador não conseguiu o financiamento porque a incorporadora não individualizou a matrícula da unidade após o habite-se, dever do art. 44 da Lei 4.591/1964. O TJCE deu provimento ao recurso do comprador: a mora foi exclusiva da vendedora, o que torna inexigível a prestação do comprador (CC, art. 476) e impede a rescisão por culpa dele.
Tese: Sem matrícula individualizada para o financiamento, a mora é da incorporadora, e não do comprador.
Partes: Catalunya Investimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0220899-53.2024.8.06.0001, Juíza convocada Valeska Alves Alencar Rolim (gabinete do Des. Emanuel Leite Albuquerque), julgado em 22/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou julgamento extra petita porque o acórdão havia afastado um aditivo contratual que prorrogava o prazo de entrega. O TJCE rejeitou os embargos e manteve o acórdão que reconheceu o atraso a partir de junho de 2020, os danos materiais e o dano moral: estipulação que estende excessivamente o prazo de entrega coloca o consumidor em desvantagem exagerada e é abusiva, ainda que assinada em aditivo bilateral (Temas 970, 971 e 996 do STJ).
Tese: Aditivo que prorroga excessivamente o prazo de entrega é abusivo mesmo assinado pelo comprador.
Partes: Colmeia Dunas Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0208599-59.2024.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A compradora deixou claro nas tratativas que precisava de vaga de garagem, como confirmou em audiência a própria corretora da venda, e a unidade não tinha vaga. O TJCE afastou a decadência de 90 dias, aplicou o prazo de cinco anos do art. 27 do CDC e manteve a condenação por publicidade enganosa por omissão: cabia à vendedora provar que informou a indisponibilidade, mesmo sem cláusula expressa no contrato.
Tese: Omissão sobre característica essencial pedida pelo comprador vincula a incorporadora, ainda que o contrato seja silente.
Partes: MRV MRL Plural 2 Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206491-96.2020.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
O condomínio obteve sentença que condenou a construtora a reparar vícios de construção e ressarcir despesas, depois de notificá-la sem resposta. A construtora alegou falta de manutenção preventiva. O TJCE manteve a condenação: a falta de manutenção é fato impeditivo que a ré precisa provar (CPC, art. 373, II), e ela não comprovou nem a entrega do Manual de Garantias; o laudo técnico ligou os defeitos à construção inadequada, e a responsabilidade pela solidez da obra é objetiva por cinco anos (CC, art. 618).
Tese: Cabe à construtora provar a falta de manutenção e a entrega do manual; sem isso, responde pelos vícios.
Partes: Douglas CDT Construções e Incorporações SPE Ltda. e Icarus Condominium.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265233-80.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A MRV recorreu da sentença da 28ª Vara Cível de Fortaleza que reconheceu atraso na entrega, aplicou cláusula penal de 0,5% ao mês entre 01/12/2015 e 10/08/2016, mandou restituir os juros de fase de obra cobrados nesse período, devolver em dobro a taxa de assessoria no registro, devolver 50% dos emolumentos por falha de informação e pagar R$ 5.000,00 de dano moral. O TJCE manteve tudo: a construtora é parte legítima para devolver os juros de obra porque é seu atraso que os gera, e a presença do agente financeiro não desloca o caso para a Justiça Federal.
Tese: A construtora responde pelos juros de obra pagos durante o atraso, e a cobrança de assessoria sem informação adequada deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0239960-94.2024.8.06.0001, Juíza Vanessa Maria Quariguasy Pereira Veras, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A compradora desistiu de imóvel em construção sob patrimônio de afetação, e o contrato previa retenção automática de 50%. O TJCE aplicou o CDC mesmo com patrimônio de afetação, afastou o arrependimento do art. 49 do CDC porque a desistência ocorreu depois dos sete dias, considerou abusiva a retenção automática de 50% e manteve a retenção de 25%, com correção desde cada desembolso. O dano moral fixado na sentença foi afastado, por se tratar de desfazimento por iniciativa da autora.
Tese: Mesmo com patrimônio de afetação, a retenção automática de 50% pode ser reduzida a 25%; fora dos sete dias não há arrependimento sem custo.
Partes: Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3021903-27.2025.8.06.0000, Des. Carlos Alberto Mendes Forte, julgado em 12/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
O juízo de primeiro grau, em ação de compradores contra a Monteplan, mandou a construtora depositar mensalmente em juízo os valores da taxa de evolução de obra e não cobrar nem negativar os consumidores. O TJCE manteve a liminar: o prazo de entrega era 31/12/2024, com tolerância de 180 dias, e o imóvel não havia sido entregue até 01/07/2025. A justificativa de problemas com a concessionária de energia para estender a tolerância depende de prova.
Tese: Superada a tolerância, cabe liminar para a construtora arcar com a taxa de evolução da obra e não negativar o comprador.
Partes: Monteplan Engenharia Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0202208-93.2024.8.06.0064, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A loteadora venceu a rescisão e a reintegração de posse do lote por inadimplemento, mas o contrato combinava cláusulas (30% do valor pago e depois 50% do saldo) que resultavam em retenção global de cerca de 65%. O TJCE reduziu a retenção a 25%, determinou restituição imediata e em parcela única e afastou a taxa de fruição sobre lote não edificado.
Tese: Cláusulas que, somadas, retêm cerca de 65% são abusivas; fruição sobre lote vazio é indevida.
Partes: Fazendas Ernani Viana S.A. (Fevisa, loteadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010672-66.2026.8.06.0000, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 06/08/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A incorporadora recorreu do saneamento que rejeitou a decadência e inverteu o ônus da prova. O TJCE manteve: a pretensão se baseava na não implementação de estruturas prometidas no empreendimento, que é inadimplemento contratual, sujeito ao prazo de dez anos do art. 205 do CC, e não aos 90 dias do art. 26 do CDC. A assimetria técnica justificou a inversão, e a necessidade de perícia reforça, e não afasta, a distribuição dinâmica do ônus. O acórdão ressalvou que a inversão não transfere à ré a prova de todos os fatos.
Tese: Estrutura prometida e não entregue é inadimplemento contratual, com prazo decenal, e a perícia não impede a inversão do ônus.
Partes: Tenda Negócios Imobiliários S.A. e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0702170-92.2025.8.07.0021 (Acórdão 2174380), Relator(a): João Egmont, julgado em 02/09/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
Contrato de 2023 em programa habitacional, entrega prevista para 20/12/2023 e chaves em 26/11/2024. A Turma afastou a pandemia como fortuito (contrato posterior ao início dela), recusou o acréscimo de 60 dias além da tolerância de 180 dias e manteve lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês, rejeitando a tese de que a vedação de locação da Lei 14.620/2023 impediria a indenização.
Tese: Tolerância máxima de 180 dias; caráter social do imóvel não afasta lucros cessantes presumidos.
Partes: José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A (Empreendimento Itapoã Parque).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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