Construtora não resolve o defeito do imóvel novo

Quando a construtora não corrige o vício em até 30 dias após a reclamação, o comprador pode exigir o conserto judicialmente, o abatimento do preço ou indenização pelo custo do reparo, conforme o CDC. Imóveis de médio e alto padrão, fora do Minha Casa Minha Vida, seguem a mesma lógica.

O CDC se aplica à compra de imóvel na planta ou pronto

Quem compra imóvel novo de construtora ou incorporadora para morar é consumidor, e a empresa é fornecedora. O art. 18 do CDC dá 30 dias para o vício ser sanado e, depois disso, permite escolher entre substituição, restituição ou abatimento. Quando a extensão do vício compromete o produto, o consumidor pode usar as alternativas de imediato, nos termos do art. 18, § 3º:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 18, § 3º:

§ 3º O consumidor poderá fazer uso imediato das alternativas do § 1º deste artigo sempre que, em razão da extensão do vício, a substituição das partes viciadas puder comprometer a qualidade ou características do produto, diminuir-lhe o valor ou se tratar de produto essencial.

Cláusulas que limitam ou excluem a responsabilidade da construtora por vícios são nulas, conforme o art. 51, I, do CDC. Isso vale para termos de vistoria que dizem que o comprador recebeu o imóvel sem ressalvas e renuncia a reclamações:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 51, I:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

Conserto, abatimento ou indenização: qual pedir

Na prática, quem mora no imóvel quer o conserto. O STJ entende que o pedido para obrigar a construtora a sanar o vício não se sujeita ao prazo decadencial curto do CDC, e que a indenização pelo custo de reparo e por outros danos segue o prazo de 10 anos:

O STJ também explica que os 90 dias do art. 26 do CDC servem para as alternativas do art. 18 e 20 (reexecução, restituição, abatimento), e não para a indenização:

Desfazer o negócio inteiro (devolver o imóvel e receber o dinheiro) é excepcional e tem prazo curto. Para a ação redibitória do Código Civil, o STJ aplica o art. 445 do Código Civil, com prazo de um ano contado da ciência do vício oculto em imóvel:

Código Civil, art. 445, caput e § 1º:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. § 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

Em 2026, a 2ª Turma Recursal do TJCE manteve condenação da Casebras Construções a pagar o custo do reparo de infiltrações com base em orçamento não impugnado e laudo de engenheiro particular. A Turma ressaltou que não se tratava de reembolso de gasto já feito, mas de indenização pelo custo necessário ao conserto.

Como agir sem perder provas

• Reclame por escrito, descrevendo cada defeito com fotos, e peça prazo para vistoria e reparo.
• Registre as visitas técnicas da construtora e o que foi feito; reparos que não resolvem também são prova.
• Se a construtora negar, peça a negativa por escrito: ela encerra a suspensão do prazo do art. 26, § 2º, I, do CDC.
• Contrate laudo técnico independente quando houver divergência sobre a causa do defeito.
• Avalie a produção antecipada de prova (perícia antes da ação) quando o reparo for urgente e você precisar consertar antes do processo.

Um alerta vindo do próprio TJCE: reclamar e registrar não substitui a prova técnica do nexo entre o defeito e a obra. Em ação contra a Vértice Engenharia por umidade e goteiras em Fortaleza, a sentença de primeiro grau havia condenado a construtora, mas a 3ª Câmara de Direito Privado a reformou em 2021 e julgou o pedido improcedente, porque a perícia judicial não confirmou vício construtivo e apontou outras causas (falta de calha e plantas trepadeiras no telhado). O ofício da Caixa que indicava vícios não bastou diante do laudo do perito do juízo:

Quando a prova técnica existe, ela também define o valor. Em 2025, a 5ª Câmara de Direito Privado do TJCE fixou a indenização no valor integral apurado pelo perito, incluindo o BDI (benefícios e despesas indiretas). O caso envolvia imóvel do Minha Casa Minha Vida, mas a lógica vale para qualquer comprador: laudo com quantitativos e orçamentos formais é o que transforma o prejuízo em valor indenizável.

Perguntas frequentes

Leia também

Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

Verificar inscrição e CNPJ