Em regra, a Justiça prefere que a construtora conserte (obrigação de fazer), com conversão em dinheiro se ela não cumprir. A indenização direta do custo do reparo é admitida quando a construtora já se recusou, quando a confiança se perdeu ou quando o reparo precisa ser feito com urgência.
Por que o conserto ganhou força
Na Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, a Caixa defende que a Justiça determine a correção do vício, e não o pagamento, já que o imóvel integra um fundo público e o dinheiro pode não ser usado no reparo. A Justiça Federal do Rio de Janeiro destacou, como indício de possível litigância abusiva, a opção sistemática por ressarcimento em valores elevados em vez do pedido de reparo. Nas sentenças analisadas, o padrão é obrigação de fazer com prazo (30 a 180 dias) e conversão em perdas e danos se descumprida.
TJGO, 32ª Vara Cível de Goiânia, Procedimento comum (sentença) nº 5001451-29.2019.8.09.0051, Juízo da 32ª Vara Cível (magistrado não identificado na fonte), julgado em 2025-07 parcialmente favorável
Condomínio pediu reparos e R$ 91 mil por gastos já feitos. A sentença condenou a construtora a reparar os vícios construtivos constatados em 90 dias, com conversão em perdas e danos pelo menor de três orçamentos, mas negou o reembolso dos gastos por falta de vínculo comprovado com falhas da ré, registrando que a falta de manutenção agravou parte dos problemas.
Tese: Gastos sem nexo comprovado com o vício não são reembolsados; manutenção pesa.
Partes: Condomínio e construtora (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: www.migalhas.com.br
O pedido de conserto, segundo o STJ, não se sujeita ao prazo decadencial de 90 dias do CDC.
STJ, 4ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.394.798/SP, Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 15/04/2024 favorável ao consumidor
A ementa afirma que a pretensão cominatória de obrigar a construtora a sanar o vício construtivo não se confunde com mera substituição do produto ou reexecução do serviço e, por isso, não se sujeita ao prazo decadencial do art. 26 do CDC; a indenização por danos materiais e morais segue a prescrição decenal do art. 205 do CC.
Tese: Pedido para obrigar a construtora a consertar não decai em 90 dias.
Partes: Construtora e adquirente (partes não identificadas na fonte).
Ementa: migalhas.com.br
Os dois pedidos podem andar juntos. No caso do Icarus Condominium, o TJCE manteve a condenação da construtora a consertar os vícios e, ao mesmo tempo, a ressarcir as despesas que o condomínio já tinha feito.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206491-96.2020.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 29/01/2026 favorável ao consumidor
O condomínio obteve sentença que condenou a construtora a reparar vícios de construção e ressarcir despesas, depois de notificá-la sem resposta. A construtora alegou falta de manutenção preventiva. O TJCE manteve a condenação: a falta de manutenção é fato impeditivo que a ré precisa provar (CPC, art. 373, II), e ela não comprovou nem a entrega do Manual de Garantias; o laudo técnico ligou os defeitos à construção inadequada, e a responsabilidade pela solidez da obra é objetiva por cinco anos (CC, art. 618).
Tese: Cabe à construtora provar a falta de manutenção e a entrega do manual; sem isso, responde pelos vícios.
Partes: Douglas CDT Construções e Incorporações SPE Ltda. e Icarus Condominium.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Posso pedir as duas coisas? Sim, de forma subsidiária: conserto em prazo fixado e, se não cumprido, conversão no custo do reparo, além de danos materiais e morais comprovados.
E se eu já paguei o conserto? Você pode pedir o reembolso, desde que prove o vício antes do reparo e o vínculo entre o gasto e o defeito.
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