O pós-obra bem organizado (convocação formal para vistoria, termo de entrega, manual entregue com recibo, canal de chamados com protocolo, prazo de resposta e registro de cada atendimento) cumpre o CDC e produz a prova que decide as ações de atraso e de vício. A maioria das condenações por vício que analisamos tem, na origem, um chamado sem resposta ou uma alegação de mau uso sem prova.
A entrega: convocação, vistoria e manual
A entrega das chaves é o ato que encerra a mora, inicia os encargos do comprador e marca prazos do CDC. Por isso precisa ser formal: convocação por escrito, vistoria com checklist e fotos, registro de ressalvas com prazo de correção e entrega do manual da unidade mediante recibo. Para as áreas comuns, a entrega ao síndico, com ata da assembleia de instalação e o manual das áreas comuns, cumpre o mesmo papel.
CDC, art. 50, caput e parágrafo único:
Art. 50. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito. Parágrafo único. O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem didática, com ilustrações.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206491-96.2020.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
O condomínio obteve sentença que condenou a construtora a reparar vícios de construção e ressarcir despesas, depois de notificá-la sem resposta. A construtora alegou falta de manutenção preventiva. O TJCE manteve a condenação: a falta de manutenção é fato impeditivo que a ré precisa provar (CPC, art. 373, II), e ela não comprovou nem a entrega do Manual de Garantias; o laudo técnico ligou os defeitos à construção inadequada, e a responsabilidade pela solidez da obra é objetiva por cinco anos (CC, art. 618).
Tese: Cabe à construtora provar a falta de manutenção e a entrega do manual; sem isso, responde pelos vícios.
Partes: Douglas CDT Construções e Incorporações SPE Ltda. e Icarus Condominium.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O precedente acima é o exemplo do que acontece quando a entrega não é documentada: a construtora alegou falta de manutenção, mas não conseguiu provar nem que entregou o manual.
O atendimento de chamados como obrigação legal
O CDC dá ao fornecedor 30 dias para sanar o vício. Depois disso, o consumidor escolhe entre troca, devolução ou abatimento, sem prejuízo de perdas e danos:
CDC, art. 18, § 1º:
§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço.
Esse prazo transforma a assistência técnica em ponto jurídico. Um bom fluxo tem: canal único com protocolo (e-mail, portal ou aplicativo); triagem técnica em poucos dias; vistoria com relatório e fotos; resposta escrita com a conclusão técnica; execução do reparo com data; e termo de aceite assinado. Quando a conclusão é de que não se trata de vício construtivo, a resposta precisa explicar o motivo em termos técnicos.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206998-23.2021.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 11/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O morador foi cobrado pelo reparo de infiltrações em apartamentos de andares inferiores e alegou que o problema era estrutural, causado pela pressão da água do prédio. A visita técnica constatou vazamento na ducha higiênica do apartamento dele, por falta de fita veda-rosca, e a nova instalação resolveu o problema; testemunhas confirmaram a versão da empresa. Como o autor não pediu perícia no momento oportuno, a alegação de dano estrutural ficou sem prova e o TJCE manteve a improcedência.
Tese: Sem perícia requerida a tempo, a alegação de vício estrutural não se sustenta contra prova de defeito de instalação do próprio morador.
Partes: Construtora e Imobiliária Britacet Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0010674-03.2019.8.06.0075, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou perda da garantia por mau uso e culpa exclusiva do comprador, apoiada em laudo técnico próprio. O TJCE manteve a condenação a reparar, a ressarcir R$ 9.100,00 gastos com reparos e a pagar R$ 5.000,00 de dano moral: a culpa exclusiva é fato impeditivo que a ré deve provar (CPC, art. 373, II), e laudo unilateral da empresa não basta para afastar infiltrações e rachaduras documentadas.
Tese: Alegar mau uso não basta: a construtora precisa provar a culpa exclusiva, e laudo próprio não supre a prova.
Partes: BR Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Os dois casos mostram a diferença entre documentar e afirmar. No primeiro, a visita técnica identificou e corrigiu a causa (instalação do morador), com testemunhas; no segundo, a empresa alegou mau uso apoiada só em laudo próprio e foi condenada.
Garantias, prazos e arquivo
O manual deve trazer prazos de garantia por sistema, sem reduzir a garantia legal de solidez e segurança de cinco anos do art. 618 do Código Civil, nem os prazos do CDC. E o arquivo do pós-obra precisa durar, porque a indenização por vício pode ser cobrada por até dez anos da ciência do defeito, segundo o STJ:
Código Civil, art. 618:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.717.160/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/03/2018 (DJe) desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ afirmou que, quando a pretensão do consumidor é indenizatória (ser ressarcido pelo prejuízo causado pelos vícios do imóvel), não incide prazo decadencial. À falta de prazo específico no CDC, aplica-se o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC, que corresponde ao antigo prazo vintenário da Súmula 194/STJ.
Tese: Indenização por vício construtivo prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e Prime Incorporações e Construções S.A. e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
- Mantenha o histórico de chamados por unidade e por sistema; padrões repetidos indicam vício de projeto ou de execução que convém corrigir no conjunto.
- Guarde projetos, memorial descritivo, notas de materiais e ARTs ou RRTs, que mostram conformidade técnica.
- Registre manutenções feitas pelo condomínio quando tiver acesso, especialmente impermeabilização, fachadas e reservatórios.
- Avalie fazer vistorias preventivas nas áreas comuns no primeiro e no terceiro ano: reduzem litígios coletivos.
- Treine a equipe de atendimento para não negar garantia por telefone; a negativa deve ser técnica e escrita.
Perguntas frequentes
Posso exigir que o morador use empresa credenciada para reformas? Pode recomendar e informar no manual que intervenções em sistemas afetam a garantia daquela parte. Proibir reformas ou anular toda a garantia por qualquer intervenção tende a ser abusivo.
Em quanto tempo devo atender o chamado? O CDC dá 30 dias para sanar o vício. Problemas que afetam segurança ou habitabilidade exigem resposta imediata.
O que fazer quando vários moradores reclamam do mesmo problema? Trate como possível vício sistêmico: vistoria técnica do conjunto e solução coletiva costumam ser mais baratas do que ações individuais e coletivas.
Leia também
O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer estruturar o pós-obra da sua construtora?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ