Infiltração e mofo em imóvel novo: o que fazer

Infiltração e mofo em imóvel recém-entregue costumam decorrer de falhas de impermeabilização, esquadrias, fachada ou instalações, e nesse caso a construtora deve reparar. Quando o problema atinge a saúde e o uso da casa, os tribunais têm admitido também dano moral.

De onde vem a umidade e por que isso decide o caso

Infiltração pode nascer de várias fontes: impermeabilização mal executada em lajes, banheiros e áreas externas; caixilhos e janelas mal vedados; fachadas sem proteção adequada; tubulações com vazamento dentro da parede; ou drenagem insuficiente do terreno. Também pode vir de condensação por falta de ventilação, de rejunte deteriorado sem manutenção ou de reformas que danificaram a impermeabilização.

A primeira hipótese é vício construtivo. A segunda pode ser problema de uso ou manutenção. Por isso, o laudo técnico precisa identificar o ponto de entrada da água. Em sentença do Distrito Federal, a construtora alegou falta de manutenção preventiva, mas o perito concluiu que os vícios eram endógenos, ou seja, de origem construtiva, e que não poderiam ser evitados por manutenção eficaz:

Esse é o padrão que se repete na jurisprudência: quem tem laudo explicando a causa da água costuma ter o pedido acolhido; quem só mostra a mancha na parede fica vulnerável à tese de mau uso.

Base legal: vício que torna o imóvel impróprio

O CDC trata como vício de qualidade aquele que torna o produto impróprio ao uso ou lhe diminui o valor, e prevê responsabilidade solidária de todos os fornecedores da cadeia. É o art. 18 do CDC:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 18, caput:

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

Se o vício não for sanado em 30 dias, o consumidor pode escolher entre a substituição, a restituição do valor pago ou o abatimento do preço, nos termos do art. 18, § 1º, do CDC. Em imóvel, a substituição raramente é viável, e o caminho prático costuma ser exigir o conserto ou o custo dele:

CDC (Lei 8.078/1990), art. 18, § 1º:

§ 1º Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço.

No Minha Casa Minha Vida, o TRF5 manteve a condenação da Caixa e da construtora a reparar fissuras e infiltrações em apartamento do Programa de Arrendamento Residencial, com auxílio aluguel durante a obra:

Mofo, saúde e dano moral

O mofo persistente não é apenas estético. Em sentença do TJDFT, a juíza destacou que o mofo causado pelas infiltrações implicou risco à saúde respiratória dos moradores e, somado à inércia da construtora, ultrapassou o mero aborrecimento. No STJ, o REsp 2.153.450/RJ admitiu dano moral quando vícios graves, como revestimento condenado e infiltrações, comprometem a habitabilidade:

Por outro lado, o próprio STJ frisou, no mesmo julgamento, que o simples inadimplemento contratual não gera dano moral: o que justifica a indenização é a gravidade do vício. Infiltração pontual, de reparo simples, que não compromete o uso do imóvel, tende a gerar apenas o conserto. Ou seja: a indenização moral não é automática e depende da gravidade e da duração do problema.

No Juizado de Fortaleza, infiltrações em apartamento recém-entregue levaram à condenação solidária da Direcional e da Bandeirante a reparar tudo e a pagar R$ 5.000,00 de dano moral, decisão mantida pela 4ª Turma Recursal em 2025.

Como documentar infiltração do jeito certo

• Fotografe as manchas, bolhas na pintura e mofo, sempre com data, e registre em dias de chuva e dias secos.
• Anote quando o problema começou e se piora com chuva (indica fachada, esquadria ou laje) ou com uso de água (indica tubulação).
• Guarde receitas e atestados se houver problemas respiratórios relacionados, sem expor dados de saúde desnecessariamente.
• Reclame por escrito à construtora e, no Minha Casa Minha Vida, ao De Olho na Qualidade; guarde protocolos e respostas.
• Não pinte por cima nem troque revestimentos antes da vistoria técnica.
• Peça a um engenheiro ou arquiteto laudo com indicação da causa provável, com ART ou RRT.

Se a construtora vier fazer reparos, acompanhe e registre o que foi feito. Reparos mal executados que não resolvem o problema também são prova relevante.

A documentação feita pelo próprio morador pode decidir o caso no Juizado. No processo contra a Casebras, laudo de engenheiro civil, orçamentos e testemunhas foram suficientes, e a alegação de que a infiltração vinha das placas solares instaladas pelo comprador não foi aceita.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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