Goteiras e vazamentos no telhado ou na laje de casa nova costumam resultar de falhas de execução, como telhas mal fixadas, caimento errado, calhas e rufos mal instalados ou ausência de impermeabilização. Nesses casos a construtora responde, mas é preciso afastar a hipótese de falta de limpeza de calhas e de intervenções feitas pelo morador.
Problemas de telhado mais frequentes
Em casas térreas do Minha Casa Minha Vida e em imóveis populares, os relatos mais comuns envolvem telhas quebradas ou deslocadas logo após a entrega, inclinação insuficiente que faz a água voltar, cumeeiras sem vedação, rufos ausentes no encontro do telhado com a parede, calhas subdimensionadas e madeiramento empenado. Em apartamentos, o problema costuma estar na laje de cobertura sem impermeabilização adequada, o que afeta as unidades do último andar.
O caso cearense mais próximo de goteira terminou mal para o morador, e por isso ensina muito. Uma sentença de 2012 da 18ª Vara Cível de Fortaleza havia condenado a Vértice Engenharia por umidade e goteiras em casa financiada pela Caixa, mas a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE reformou a decisão em 15/12/2021 e julgou o pedido improcedente. A perícia judicial concluiu que o imóvel não tinha defeito estrutural nem infiltração na parede e que as falhas vinham da falta de calha para as águas pluviais e de plantas trepadeiras que afastavam as telhas. O ofício da Caixa que apontava vícios não prevaleceu sobre o laudo do perito do juízo:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0726034-29.2000.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 15/12/2021 desfavorável ao consumidor
A sentença da 18ª Vara Cível de Fortaleza (noticiada em 2012) havia condenado a construtora por dano moral em razão de umidade e goteiras em casa financiada pela Caixa. Em 2021, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJCE deu provimento à apelação da Vértice e julgou improcedente o pedido: a perícia judicial concluiu que o imóvel não tinha defeito estrutural nem infiltração na parede, e que as falhas vinham da falta de calha para as águas pluviais e de plantas trepadeiras que afastavam as telhas. O laudo do perito do juízo prevaleceu sobre o ofício da Caixa que apontava vícios, e o dano moral foi afastado como mero aborrecimento.
Tese: Quando a perícia judicial não confirma o vício de construção, prevalece sobre laudo unilateral e afasta a indenização.
Partes: Vértice Engenharia Projetos Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A lição é de nexo causal. Goteira, por si só, não prova vício de construção: é preciso demonstrar que a causa está na execução ou no projeto do telhado (fixação das telhas, caimento, rufos, calhas previstas no projeto, impermeabilização) e não na ausência de elementos que o morador deveria instalar ou manter, em vegetação sobre a cobertura ou em intervenções posteriores. Fotos datadas desde a entrega, reclamação escrita, laudo técnico que identifique a causa e, havendo ação, quesitos bem formulados para a perícia judicial são o que sustenta o pedido.
Quando a prova técnica liga o defeito à obra, o TJCE tem acolhido o pedido. A 2ª Turma Recursal manteve, em 2026, a condenação da Casebras Construções por infiltrações surgidas pouco depois do uso de casa comprada em 2021, apesar de a empresa alegar que o problema vinha de placas solares instaladas pelo comprador: laudo de engenheiro particular, orçamentos e testemunhas bastaram para condenar a construtora ao custo do reparo e a dano moral:
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível (súmula de julgamento) nº 3000918-50.2025.8.06.0222, Juiz Evaldo Lopes Vieira, julgado em 13/02/2026 favorável ao consumidor
Casa comprada da construtora em novembro de 2021 apresentou infiltrações pouco depois do uso. A empresa alegou que o problema vinha de placas solares instaladas pelo comprador, que havia apenas orçamentos e que o termo de vistoria declarava o imóvel em perfeitas condições. A sentença, mantida pela Turma Recursal, aceitou laudo de engenheiro particular, orçamentos e testemunhas sem perícia judicial, aplicou o prazo prescricional de cinco anos do art. 27 do CDC (e não a decadência do art. 26) e condenou a construtora a indenizar os custos necessários ao reparo e a pagar dano moral por frustração da expectativa e perda de tempo útil.
Tese: Laudo particular e orçamento não impugnado podem bastar para indenizar o custo do reparo, e o prazo da pretensão indenizatória é de cinco anos (CDC, art. 27).
Partes: Casebras Construções Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Garantia e prazos para o telhado
Telhado e cobertura integram a segurança da edificação, e problemas graves podem ser enquadrados na garantia de solidez e segurança do art. 618 do Código Civil. Para defeitos menores, vale a disciplina do CDC sobre vícios. O STJ diferencia o prazo para exigir as alternativas do CDC (reparo, abatimento, restituição) do prazo para pedir indenização, que é de 10 anos (art. 205 do Código Civil):
Código Civil, art. 205:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.717.160/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 26/03/2018 (DJe) favorável ao consumidor
O STJ afirmou que, quando a pretensão do consumidor é indenizatória (ser ressarcido pelo prejuízo causado pelos vícios do imóvel), não incide prazo decadencial. À falta de prazo específico no CDC, aplica-se o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC, que corresponde ao antigo prazo vintenário da Súmula 194/STJ.
Tese: Indenização por vício construtivo prescreve em 10 anos (art. 205 do CC).
Partes: Construtora/incorporadora e adquirente (partes não identificadas na fonte).
Ementa: www.vlf.adv.br
Há, porém, uma ressalva relevante: algumas decisões do STJ afirmam que o defeito precisa se manifestar dentro dos cinco anos de garantia para gerar responsabilidade da construtora. Uma goteira que surge pela primeira vez 8 anos depois da entrega dificilmente será atribuída à obra, até porque telhados exigem manutenção periódica:
STJ, 3ª Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.263.559/RJ, Min. Humberto Martins, julgado em 21/10/2024 parcialmente favorável
Em ação de condomínio restrita à correção de defeitos, a ementa aplicou o prazo de 5 anos do art. 618, caput, do CC e registrou que, segundo o STJ, o evento danoso deve aparecer dentro desses 5 anos para caracterizar a responsabilidade da construtora; caracterizada a hipótese, o construtor pode ser acionado no prazo prescricional de 10 anos.
Tese: O vício deve surgir dentro dos 5 anos de garantia; depois disso, a ação pode ser proposta em até 10 anos.
Partes: Condomínio e construtora (partes não identificadas na fonte).
Ementa: www.migalhas.com.br
Quando a construtora ganha a discussão do telhado
Telhado é uma das áreas em que a defesa de falta de manutenção mais funciona. A Recomendação CJF nº 16/2023 cita como exemplo de falta de conservação justamente a limpeza de calhas e tubulações, e define como utilização inadequada a instalação de equipamento sobre estrutura que não suporta o peso. Se o morador instalou caixa d'água maior, placas solares, antena ou fez puxadinho que alterou o telhado, a perícia provavelmente apontará a intervenção como causa.
- Guarde comprovantes de limpeza de calhas e revisões do telhado.
- Não altere a cobertura antes da vistoria técnica.
- Registre se o problema existe desde a entrega (indício forte de vício) ou se surgiu após alguma intervenção.
- Verifique se outros vizinhos do mesmo empreendimento têm o mesmo problema; isso ajuda a caracterizar falha de projeto ou execução, mas não substitui a prova do seu imóvel.
Perguntas frequentes
Goteira no primeiro inverno da casa nova é vício? É um forte indício, porque o telhado ainda não teve tempo de desgastar. Documente com fotos e vídeos durante a chuva e reclame por escrito à construtora.
Instalei placa solar e depois apareceu goteira. Tenho direito? Provavelmente a construtora alegará que a instalação causou o problema. Sem laudo que demonstre falha anterior à instalação, as chances diminuem bastante.
O condomínio é quem deve cuidar do telhado do prédio? A cobertura do prédio é área comum. O condomínio, pelo síndico, é quem reclama e, se for o caso, processa a construtora por vícios nela.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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