Defeitos em fachada, cobertura, garagem, muros, talude ou área de lazer são problemas da área comum, e quem age contra a construtora é o condomínio, representado pelo síndico, com base em vistoria técnica e deliberação em assembleia. O STJ admite aplicar o CDC em favor do condomínio.
O condomínio é o titular da reclamação
Áreas comuns pertencem a todos os condôminos e são administradas pelo condomínio. Por isso, cabe ao síndico notificar a construtora, contratar inspeção predial e, se necessário, propor a ação. O condômino individual continua podendo agir pelos vícios da sua unidade. O STJ reconhece que o condomínio, embora seja ente despersonalizado, pode invocar o Código de Defesa do Consumidor:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 1.560.728/MG, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/10/2016 favorável ao consumidor
Citado em artigo doutrinário como precedente de que o CDC pode ser aplicado em favor do condomínio, embora seja ente despersonalizado, nas ações sobre vícios construtivos.
Tese: O condomínio pode invocar o CDC contra a construtora.
Partes: Condomínio e construtora/incorporadora (partes não identificadas na fonte).
Notícia: migalhas.com.br
Em condomínio de beneficiários do Minha Casa Minha Vida, o STJ admitiu ainda a inversão do ônus da prova contra a Caixa, considerando a assimetria técnica e econômica entre as partes, com a ressalva de que isso não obriga a Caixa a pagar a perícia:
STJ, 3ª Turma, Recurso Especial nº REsp 2.097.352/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/03/2024 favorável ao consumidor
Condomínio de beneficiários do PMCMV pediu indenização por vícios nas áreas comuns e inversão do ônus da prova. O STJ entendeu cabível a inversão, tanto pelo art. 6º, VIII, do CDC (hipossuficiência) quanto pelo art. 373, §1º, do CPC (maior facilidade da Caixa em provar o fato contrário), ressalvando que a inversão não obriga a Caixa a custear a perícia.
Tese: Cabe inversão do ônus da prova em favor de condomínio de baixa renda contra a Caixa.
Partes: Condomínio residencial de beneficiários do PMCMV e Caixa Econômica Federal.
Notícia: www.diariodasleis.com.br
O fundamento legal da inversão é o art. 6º, VIII, do CDC:
CDC (Lei 8.078/1990), art. 6º, VIII:
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;
Prazos: atenção redobrada para o condomínio
Condomínios costumam demorar para agir, porque dependem de assembleia, orçamento para laudo e troca de síndicos. Essa demora é perigosa. A linha majoritária do STJ é de que a indenização prescreve em 10 anos, mas há decisões de primeiro grau que aplicam o prazo de 180 dias do parágrafo único do art. 618 do Código Civil a partir do aparecimento do vício. Foi o que aconteceu com um condomínio do Minha Casa Minha Vida em Recife, cuja ação foi extinta porque o laudo era de dezembro de 2021 e a ação só veio em janeiro de 2023:
TJPE, 34ª Vara Cível da Capital (Recife), Seção B, Procedimento comum (sentença) nº 0005606-69.2023.8.17.2001, Juíza Lara Correa Gamboa da Silva, julgado em 2025-01 (aproximada; notícia de 11/01/2025) desfavorável ao consumidor
Condomínio do PMCMV com fissuras, deterioração de talude e falhas no muro de contenção, apontadas em laudo de dezembro de 2021, ajuizou ação em janeiro de 2023. A sentença aplicou a decadência de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do CC e extinguiu a ação. A tese diverge da linha do STJ (d1, d6, d7), mas mostra o risco concreto de demorar a agir depois do laudo.
Tese: Há juízes que aplicam os 180 dias do art. 618; demorar após o laudo é risco real.
Partes: Condomínio do PMCMV e construtora (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: migalhas.com.br
Essa sentença contraria a orientação do STJ (veja STJ, REsp 2.153.450/RJ, STJ, AgInt no AREsp 2.092.461/SP e STJ, AgInt no AREsp 2.172.556/RS), mas mostra que, na prática, cada mês de atraso depois do laudo aumenta o risco. Em sentido oposto, o TJGO cassou sentença que havia aplicado 5 anos a um condomínio e reconheceu o prazo decenal:
TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5460568-46.2020.8.09.0051, Des. Itamar de Lima, julgado em 2023-01 (notícia de 29/01/2023) favorável ao consumidor
Sentença havia extinto a ação de condomínio aplicando o prazo de 5 anos do art. 27 do CDC. O TJGO cassou a sentença: para indenização por vício de construção, o prazo é de 10 anos (art. 205 do CC) contado da ciência; imóvel recebido em agosto de 2012 e ação ajuizada em setembro de 2020, dentro do prazo.
Tese: Vício de construção não segue os 5 anos do art. 27 do CDC; vale o prazo decenal.
Partes: Condomínio e construtora (não identificada na notícia).
Notícia: www.migalhas.com.br
O que a perícia vai separar
Nas ações de condomínio, a perícia costuma analisar dezenas de itens e separar o que é vício construtivo do que é falta de manutenção. Em São Paulo, de 114 itens apontados por um condomínio, 22 não foram considerados construtivos; ainda assim, a sucumbência foi considerada mínima e a construtora pagou o custo dos reparos dos demais:
TJSP, 15ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Procedimento comum (sentença) nº 1067142-37.2019.8.26.0002, Juiz Thiago Pedro Pagliuca dos Santos, julgado em 09/03/2023 parcialmente favorável
Condomínio apontou 114 vícios; a perícia concluiu que 22 não eram construtivos. A sentença afastou decadência e prescrição (indenização sujeita a 10 anos), condenou a construtora a indenizar o custo de reparo dos vícios construtivos, a apurar em liquidação com ao menos dois orçamentos, e reconheceu sucumbência mínima do autor.
Tese: Indenização por custo de reparo segue 10 anos; itens não construtivos ficam de fora.
Partes: Condomínio e construtora (não identificadas na cópia publicada).
Inteiro teor: www.migalhas.com.br
Por isso o condomínio deve manter em dia o plano de manutenção previsto no manual do proprietário e nas normas técnicas citadas pela Justiça Federal (NBR 5674 e NBR 14037), com registros e notas fiscais. Sem isso, a construtora alegará que a falta de manutenção agravou os danos, como ocorreu na sentença da 32ª Vara Cível de Goiânia (TJGO, 5001451-29.2019.8.09.0051).
Um caso de Fortaleza mostra como essa separação funciona: o TJCE condenou as construtoras do Condomínio Golden Garden II pelo piso do hall e pelas fissuras com infiltração, mas negou a parte do pedido sobre drenagem e águas pluviais porque faltou prova técnica específica.
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0586311-92.2000.8.06.0001, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 11/02/2026 parcialmente favorável
O condomínio processou as construtoras por vícios na obra. A sentença condenou as rés a ressarcir a recolocação do piso do hall de área comum e a indenizar fissuras com infiltração em dois blocos, valores a apurar em liquidação. O TJCE manteve: a inspeção judicial feita por oficial de justiça foi prova idônea dos vícios remanescentes e as construtoras não provaram desgaste ou falta de manutenção. Mas negou a ampliação pedida pelo condomínio para o sistema de drenagem e águas pluviais, por falta de lastro técnico, mantendo a sucumbência recíproca.
Tese: Vícios remanescentes comprovados obrigam a construtora; o que não tem prova técnica suficiente fica de fora da condenação.
Partes: T & A Construções Ltda., Construtora Antares Ltda. e Condomínio Residencial Golden Garden II.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Roteiro para o síndico
- Contrate inspeção predial com engenheiro ou arquiteto e ART ou RRT, separando itens de área comum e de unidades.
- Notifique a construtora por escrito com prazo para vistoria e reparo, e registre a resposta.
- Leve o tema à assembleia, com ata registrando a decisão de exigir reparo e, se necessário, de ajuizar ação.
- No Minha Casa Minha Vida Faixa 1, registre também no De Olho na Qualidade e comunique a Caixa.
- Não deixe passar meses entre o laudo e a providência judicial, se a construtora não responder.
Perguntas frequentes
Um morador sozinho pode processar a construtora por defeito na fachada? Por defeito de área comum, quem age é o condomínio. O morador pode agir pelos danos na sua unidade, inclusive os causados por problema na área comum, como infiltração vinda da fachada.
Precisa de assembleia para o síndico processar a construtora? Recomenda-se deliberação em assembleia, registrada em ata, especialmente porque envolve custos com laudo e honorários. Confira o que diz a convenção do seu condomínio.
Qual o prazo do condomínio para agir? O STJ aplica 10 anos para indenização, contados da ciência do vício, desde que o vício surja nos 5 anos de garantia. Há juízes que aplicam 180 dias após o aparecimento do vício, por isso não espere.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Seu condomínio precisa de orientação sobre vícios na área comum?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ