Afasta apenas a responsabilidade pelo que a reforma causou ou alterou, e cabe à construtora provar essa relação (CDC, art. 12, § 3º, III). Uma reforma em um ambiente não elimina a garantia de sistemas que não foram tocados, como estrutura ou impermeabilização de outras áreas.
Prova da causa
O CDC só libera o construtor quando ele prova que o defeito inexiste ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 12, § 3º):
CDC, art. 12, § 3º:
§ 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado; II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
O TJCE aceitou a prova quando a visita técnica identificou instalação feita pelo morador, e a recusou quando a empresa apresentou apenas laudo próprio:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206998-23.2021.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 11/02/2026 favorável ao incorporador ou construtor
O morador foi cobrado pelo reparo de infiltrações em apartamentos de andares inferiores e alegou que o problema era estrutural, causado pela pressão da água do prédio. A visita técnica constatou vazamento na ducha higiênica do apartamento dele, por falta de fita veda-rosca, e a nova instalação resolveu o problema; testemunhas confirmaram a versão da empresa. Como o autor não pediu perícia no momento oportuno, a alegação de dano estrutural ficou sem prova e o TJCE manteve a improcedência.
Tese: Sem perícia requerida a tempo, a alegação de vício estrutural não se sustenta contra prova de defeito de instalação do próprio morador.
Partes: Construtora e Imobiliária Britacet Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0010674-03.2019.8.06.0075, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou perda da garantia por mau uso e culpa exclusiva do comprador, apoiada em laudo técnico próprio. O TJCE manteve a condenação a reparar, a ressarcir R$ 9.100,00 gastos com reparos e a pagar R$ 5.000,00 de dano moral: a culpa exclusiva é fato impeditivo que a ré deve provar (CPC, art. 373, II), e laudo unilateral da empresa não basta para afastar infiltrações e rachaduras documentadas.
Tese: Alegar mau uso não basta: a construtora precisa provar a culpa exclusiva, e laudo próprio não supre a prova.
Partes: BR Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
O manual do proprietário deve indicar quais intervenções afetam a garantia de cada sistema. Cláusula que anula toda a garantia por qualquer reforma tende a ser abusiva.
Perguntas frequentes
Como provar que a reforma causou o problema? Com vistoria técnica registrada, fotos, comparação com o termo de entrega e, no processo, perícia judicial.
Posso exigir aviso prévio de reforma? Pode orientar no manual e no regimento do condomínio. O aviso ajuda a documentar o que foi alterado.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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