O comprador costuma ganhar quando a construtora atrasa além da tolerância sem prova de fato externo, cobra o que a lei atribui a ela (juros de obra no atraso, condomínio antes das chaves, SATI), retém valores de forma desproporcional, descumpre o distrato que assinou, alega mau uso ou falta de manutenção sem prova, ou deixa reclamações sem resposta. Conhecer esses casos é a forma mais barata de evitá-los.
Atraso sem justificativa provada
Força maior exige prova robusta e, sem ela, a construtora responde pelo atraso, inclusive em obras a preço de custo e em recuperação judicial:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0543843-93.2012.8.06.0001, Des. Paulo de Tarso Pires Nogueira, julgado em 26/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A obra, sob construção por administração (a preço de custo), estava prevista para fevereiro de 2008 e atrasou além da tolerância de 180 dias. A construtora alegou força maior pela inadimplência de outros condôminos. O TJCE aplicou o CDC mesmo nesse regime, disse que a excludente exige prova robusta a cargo da construtora, que não veio, e manteve a obrigação de entregar e o dano moral. A falência decretada depois não impediu o prosseguimento da ação de conhecimento.
Tese: Inadimplência de outros adquirentes não é força maior sem prova robusta; o CDC alcança a construção a preço de custo.
Partes: Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda. (falida no curso do processo) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.991.651/GO, Luís Carlos Gambogi (Desembargador convocado do TJMG), julgado em 24/08/2026 (DJEN 27/08/2026) desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ negou provimento ao agravo de construtora em recuperação judicial e manteve a rescisão por atraso, a restituição integral e imediata das parcelas e o afastamento da tese de caso fortuito baseada na recuperação judicial e na pandemia.
Tese: Recuperação judicial e pandemia não afastam a responsabilidade pelo atraso.
Partes: Construtora em recuperação judicial e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
Prorrogações por aditivo depois do atraso e tolerâncias além de 180 dias também caem:
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0220899-53.2024.8.06.0001, Juíza convocada Valeska Alves Alencar Rolim (gabinete do Des. Emanuel Leite Albuquerque), julgado em 22/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou julgamento extra petita porque o acórdão havia afastado um aditivo contratual que prorrogava o prazo de entrega. O TJCE rejeitou os embargos e manteve o acórdão que reconheceu o atraso a partir de junho de 2020, os danos materiais e o dano moral: estipulação que estende excessivamente o prazo de entrega coloca o consumidor em desvantagem exagerada e é abusiva, ainda que assinada em aditivo bilateral (Temas 970, 971 e 996 do STJ).
Tese: Aditivo que prorroga excessivamente o prazo de entrega é abusivo mesmo assinado pelo comprador.
Partes: Colmeia Dunas Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0189033-42.2015.8.06.0001, Des. Raimundo Nonato Silva Santos, julgado em 15/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O prazo com tolerância de 180 dias terminou em 27/02/2014 e as chaves foram entregues em 07/11/2014. A sentença já tinha declarado abusiva a prorrogação além dos 180 dias e mandado devolver em dobro o que foi cobrado a mais pelo INCC depois do prazo. A 3ª Câmara manteve a mora até a entrega das chaves (e não até o habite-se), deu parcial provimento ao recurso do comprador para condenar as empresas, solidariamente, a R$ 5.000,00 de dano moral, e parcial provimento ao recurso das empresas para admitir o INCC até 27/02/2014 e o IGP-M a partir daí. Negou indenização por publicidade enganosa sobre vagas de garagem, por falta de prova. Os embargos das empresas foram rejeitados em 28/01/2026.
Tese: Cláusula de prorrogação além dos 180 dias é nula; a mora vai até a entrega das chaves.
Partes: Moura Dubeux Engenharia S.A., MD CE Parque de Fátima Construções Ltda. e CDT Incorporações Imobiliárias Ltda..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0702170-92.2025.8.07.0021 (Acórdão 2174380), Relator(a): João Egmont, julgado em 02/09/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
Contrato de 2023 em programa habitacional, entrega prevista para 20/12/2023 e chaves em 26/11/2024. A Turma afastou a pandemia como fortuito (contrato posterior ao início dela), recusou o acréscimo de 60 dias além da tolerância de 180 dias e manteve lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês, rejeitando a tese de que a vedação de locação da Lei 14.620/2023 impediria a indenização.
Tese: Tolerância máxima de 180 dias; caráter social do imóvel não afasta lucros cessantes presumidos.
Partes: José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A (Empreendimento Itapoã Parque).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
E, passado o prazo, o prejuízo do comprador é presumido (Tema 996) e a multa unilateral do contrato pode ser invertida contra a empresa (Tema 971).
Cobranças que a lei põe na conta da empresa
Juros de obra depois do prazo, taxa de evolução sem previsão clara, encargos antes da posse e taxa SATI são as condenações mais frequentes em valores menores, e somadas pesam muito:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265233-80.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A MRV recorreu da sentença da 28ª Vara Cível de Fortaleza que reconheceu atraso na entrega, aplicou cláusula penal de 0,5% ao mês entre 01/12/2015 e 10/08/2016, mandou restituir os juros de fase de obra cobrados nesse período, devolver em dobro a taxa de assessoria no registro, devolver 50% dos emolumentos por falha de informação e pagar R$ 5.000,00 de dano moral. O TJCE manteve tudo: a construtora é parte legítima para devolver os juros de obra porque é seu atraso que os gera, e a presença do agente financeiro não desloca o caso para a Justiça Federal.
Tese: A construtora responde pelos juros de obra pagos durante o atraso, e a cobrança de assessoria sem informação adequada deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0174173-31.2018.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 06/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A sentença declarou ilegal a taxa de evolução de obra cobrada da compradora e mandou restituir em dobro. A MRV apelou. O TJCE manteve a ilegalidade: o contrato de promessa não previa essa cobrança de forma clara e expressa, o que viola o dever de informação (CDC, art. 6º, III), e as cláusulas devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor (CDC, art. 47). Quanto à forma da devolução, o voto determinou restituição simples do que foi cobrado até março de 2021 e em dobro a partir daí (modulação do EAREsp 676.608/RS); a ementa e o acórdão registram desprovimento, mas o dispositivo do voto fala em parcial provimento para esse ajuste.
Tese: Taxa de evolução de obra sem previsão clara no contrato deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3003001-62.2024.8.06.0064, Juiz Willer Sóstenes de Sousa e Silva, julgado em 31/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O contrato condicionava a imissão na posse ao pagamento integral do preço. A Turma Recursal manteve a sentença: taxas condominiais e IPTU só cabem ao comprador a partir da imissão na posse, e a cobrança anterior é indevida, sendo irrelevante o argumento de entrega das áreas comuns.
Tese: Se a empresa retém a posse até a quitação, condomínio e IPTU do período anterior são dela.
Partes: VG Cumbuco Atividades Hoteleiras Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.551.951/SP e REsp 1.551.968/SP (Tema Repetitivo 939), Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016 desfavorável ao incorporador ou construtor
O STJ reconheceu a legitimidade passiva da incorporadora, como promitente vendedora, para responder pela restituição ao consumidor da comissão de corretagem e da taxa SATI nas ações que alegam abusividade na transferência desses encargos.
Tese: A incorporadora responde pela devolução de corretagem e SATI, mesmo pagas a terceiros.
Partes: Incorporadoras e adquirentes.
Ementa: processo.stj.jus.br
O padrão é que a empresa perde quando cobra algo que não estava claro no contrato ou que pertence ao seu risco de negócio.
Distrato: retenção excessiva e acordos descumpridos
No distrato, a empresa perde quando a retenção soma penalidades que esvaziam a devolução, quando pede mais do que o próprio contrato previa, quando negativa sem notificação ou quando não paga o distrato que assinou:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0202208-93.2024.8.06.0064, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A loteadora venceu a rescisão e a reintegração de posse do lote por inadimplemento, mas o contrato combinava cláusulas (30% do valor pago e depois 50% do saldo) que resultavam em retenção global de cerca de 65%. O TJCE reduziu a retenção a 25%, determinou restituição imediata e em parcela única e afastou a taxa de fruição sobre lote não edificado.
Tese: Cláusulas que, somadas, retêm cerca de 65% são abusivas; fruição sobre lote vazio é indevida.
Partes: Fazendas Ernani Viana S.A. (Fevisa, loteadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0282641-50.2022.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Contrato sob a Lei 13.786/2018 e patrimônio de afetação, mas com cláusula que fixava a pena convencional em 25%. A incorporadora queria reter mais, e o TJCE aplicou o que ela mesma redigiu: prevalece a cláusula de 25%. Também manteve dano moral de R$ 3.000,00 porque o nome do comprador foi negativado sem a notificação prévia do art. 43, § 2º, do CDC, com corresponsabilidade do credor.
Tese: Vale o percentual que a própria incorporadora escreveu no contrato; negativar sem notificação prévia gera dano moral.
Partes: Pop Eusébio Engenharia SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0267553-06.2021.8.06.0001, Juiz convocado Cláudio de Paula Pessoa, julgado em 03/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
As empresas assinaram distrato prevendo devolver R$ 32.801,22 em 19 parcelas e pagaram só 7. O TJCE considerou abusiva a cláusula de devolução parcelada e simples, mandou restituir integralmente e de uma vez os valores pagos, com juros e correção, e acrescentou dano moral de R$ 5.000,00 pela demora excessiva na restituição.
Tese: Descumprir o distrato que a própria empresa assinou leva à devolução integral e pode gerar dano moral.
Partes: Residencial Ágata SPE Ltda. e Inova Construtora e Incorporadora Ltda. e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.106.548/SP, Min. Nancy Andrighi, julgado em 02/09/2025 (DJEN 19/09/2025) desfavorável ao incorporador ou construtor
Em contrato de loteamento celebrado após a Lei 13.786/2018, sem discussão de patrimônio de afetação, a Terceira Turma decidiu, por maioria (vencidos em parte os Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro), que, havendo conflito, o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato. Na resolução por culpa do consumidor, a soma dos descontos do art. 32-A da Lei 6.766/1979 não pode passar de 25% dos valores pagos, salvo a taxa de fruição, e a devolução deve ser imediata (Súmula 543). O processo chegou a ser afetado à Segunda Seção, que tornou a afetação sem efeito em 03/04/2025, e voltou a ser julgado pela Turma.
Tese: Em relação de consumo (no caso, loteamento), a Terceira Turma limitou a retenção a 25% e exigiu devolução imediata, mesmo após a Lei do Distrato.
Partes: Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda. (vendedora de lote) e consumidor (loteamento da Lei 6.766/1979, contrato posterior à Lei 13.786/2018).
Ementa: scon.stj.jus.br
A empresa também perde quando é ela que trava o financiamento do comprador, por falta de documentação ou por promessa de crédito que não se cumpre:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0255152-72.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 17/12/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O comprador não conseguiu o financiamento porque a incorporadora não individualizou a matrícula da unidade após o habite-se, dever do art. 44 da Lei 4.591/1964. O TJCE deu provimento ao recurso do comprador: a mora foi exclusiva da vendedora, o que torna inexigível a prestação do comprador (CC, art. 476) e impede a rescisão por culpa dele.
Tese: Sem matrícula individualizada para o financiamento, a mora é da incorporadora, e não do comprador.
Partes: Catalunya Investimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0248748-34.2023.8.06.0001, Juíza convocada Rafaela Benevides Caracas Pequeno, julgado em 13/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O preposto da incorporadora gerou na compradora a expectativa de que o financiamento seria aprovado, e o negócio não se concretizou. O TJCE atribuiu a frustração à fornecedora: restituição integral, sem retenção, devolução da corretagem (devida só se o negócio se efetiva), juros desde a citação e dano moral, reduzido para R$ 5.000,00.
Tese: Promessa de aprovação de crédito feita pelo vendedor vincula a incorporadora e leva à devolução integral, inclusive da corretagem.
Partes: RNI-SM Incorporadora Imobiliária Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mesmo com patrimônio de afetação, a cláusula de 50% foi reduzida em vários julgados, como mostra a página específica desta seção.
Vícios: mau uso alegado sem prova e chamados sem resposta
Nas ações de vício, a empresa perde quando o laudo pericial confirma a falha de execução, quando alega mau uso ou falta de manutenção sem provar, ou quando não demonstra ter entregado o manual:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0010674-03.2019.8.06.0075, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 19/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou perda da garantia por mau uso e culpa exclusiva do comprador, apoiada em laudo técnico próprio. O TJCE manteve a condenação a reparar, a ressarcir R$ 9.100,00 gastos com reparos e a pagar R$ 5.000,00 de dano moral: a culpa exclusiva é fato impeditivo que a ré deve provar (CPC, art. 373, II), e laudo unilateral da empresa não basta para afastar infiltrações e rachaduras documentadas.
Tese: Alegar mau uso não basta: a construtora precisa provar a culpa exclusiva, e laudo próprio não supre a prova.
Partes: BR Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0206491-96.2020.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
O condomínio obteve sentença que condenou a construtora a reparar vícios de construção e ressarcir despesas, depois de notificá-la sem resposta. A construtora alegou falta de manutenção preventiva. O TJCE manteve a condenação: a falta de manutenção é fato impeditivo que a ré precisa provar (CPC, art. 373, II), e ela não comprovou nem a entrega do Manual de Garantias; o laudo técnico ligou os defeitos à construção inadequada, e a responsabilidade pela solidez da obra é objetiva por cinco anos (CC, art. 618).
Tese: Cabe à construtora provar a falta de manutenção e a entrega do manual; sem isso, responde pelos vícios.
Partes: Douglas CDT Construções e Incorporações SPE Ltda. e Icarus Condominium.
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3010672-66.2026.8.06.0000, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 06/08/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A incorporadora recorreu do saneamento que rejeitou a decadência e inverteu o ônus da prova. O TJCE manteve: a pretensão se baseava na não implementação de estruturas prometidas no empreendimento, que é inadimplemento contratual, sujeito ao prazo de dez anos do art. 205 do CC, e não aos 90 dias do art. 26 do CDC. A assimetria técnica justificou a inversão, e a necessidade de perícia reforça, e não afasta, a distribuição dinâmica do ônus. O acórdão ressalvou que a inversão não transfere à ré a prova de todos os fatos.
Tese: Estrutura prometida e não entregue é inadimplemento contratual, com prazo decenal, e a perícia não impede a inversão do ônus.
Partes: Tenda Negócios Imobiliários S.A. e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0011519-61.2019.8.06.0034, Desa. Maria Regina Oliveira Camara, julgado em 30/09/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Intimada a especificar provas, a incorporadora ficou em silêncio, e o juiz julgou antecipadamente com base no laudo de inspeção predial do condomínio, que apontava falhas além do desgaste, como a falta de projeto elétrico e de memorial descritivo. O TJCE manteve a condenação: o silêncio gera preclusão da prova, o relatório da ré não afastou o laudo e o dever de manutenção do condomínio pressupõe que a incorporadora tenha entregado o prédio adequadamente.
Tese: Construtora que não especifica provas perde a perícia e pode ser condenada com base no laudo do condomínio.
Partes: Solarium Residence Incorporadora SPE Ltda. e Condomínio Solarium Residence.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E perde até a vitória já obtida quando ela foi construída sem perícia adequada:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0122556-03.2016.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/02/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A ação redibitória por falha de isolamento acústico tinha sido julgada improcedente com base em perícia feita por engenheiro civil sem especialidade em acústica. O TJCE deu provimento à apelação do comprador e determinou nova perícia por especialista em engenharia acústica, porque a matéria não foi adequadamente esclarecida.
Tese: Perícia feita por profissional sem a especialidade exigida pode ser refeita, e a vitória baseada nela cai.
Partes: Ilha do Mel Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Por fim, a publicidade. O que a incorporadora anuncia de forma precisa (área de lazer, acabamento, metragem, prazo) integra o contrato:
CDC, art. 30:
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0208599-59.2024.8.06.0001, Desa. Maria de Fátima de Melo Loureiro, julgado em 29/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A compradora deixou claro nas tratativas que precisava de vaga de garagem, como confirmou em audiência a própria corretora da venda, e a unidade não tinha vaga. O TJCE afastou a decadência de 90 dias, aplicou o prazo de cinco anos do art. 27 do CDC e manteve a condenação por publicidade enganosa por omissão: cabia à vendedora provar que informou a indisponibilidade, mesmo sem cláusula expressa no contrato.
Tese: Omissão sobre característica essencial pedida pelo comprador vincula a incorporadora, ainda que o contrato seja silente.
Partes: MRV MRL Plural 2 Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
- Não cobre do comprador o que é risco do negócio.
- Não venda com promessa (folder, decorado, estrutura de lazer) que não vai entregar.
- Responda toda reclamação por escrito e no prazo.
- Prove, não afirme: manutenção, uso indevido e força maior dependem de documento e perícia.
- Cumpra os acordos e distratos que assinar.
Perguntas frequentes
A construtora sempre perde em ação de atraso? Não. Ela ganha quando a entrega ocorreu dentro do prazo com tolerância ou quando a demora foi causada pelo comprador. Veja as decisões favoráveis nas páginas de atraso.
Publicidade do lançamento obriga a construtora? Sim, se for suficientemente precisa (CDC, art. 30). Imagens com aviso de que são ilustrativas têm sido tratadas de forma diferente, conforme o caso.
Por que mostrar os casos em que a empresa perde? Porque prevenir é mais barato do que litigar, e porque a informação honesta inclui os dois lados.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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