Um contrato de promessa de compra e venda na planta se sustenta quando cumpre o quadro-resumo do art. 35-A da Lei 4.591/1964, escreve a tolerância, a corretagem e as penalidades do distrato com destaque e assinatura específica, e não cria obrigações desequilibradas que o CDC permite anular. A maior parte das derrotas das incorporadoras em temas contratuais nasce de falha de informação, e não da lei.
O quadro-resumo é a primeira linha de defesa
Desde a Lei 13.786/2018, todo contrato de unidade em incorporação começa por um quadro-resumo com informações obrigatórias. A omissão dá ao comprador 30 dias para exigir o saneamento e, se não sanada, justa causa para rescindir:
Lei 4.591/1964, art. 35-A, caput, III, V, VI e XII (trechos):
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
Lei 4.591/1964, art. 35-A, §§ 1º e 2º:
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. § 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
Entre os incisos, três concentram o contencioso: o valor da corretagem e seu beneficiário (inciso III), as consequências do desfazimento com destaque negritado (inciso VI) e o termo final do habite-se com os efeitos do atraso (inciso XII). Um quadro-resumo completo é, ao mesmo tempo, cumprimento da lei e prova pronta para o processo.
Lei 4.591/1964, art. 35-A, VI:
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
Cláusulas que costumam cair, e por quê
O CDC anula cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada e exige destaque para as que limitam seus direitos:
CDC, art. 51, IV:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
CDC, art. 54, § 4º:
§ 4° As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.
Nas decisões do TJCE e do STJ, as cláusulas mais derrubadas são: tolerância acima de 180 dias ou sem destaque; prazo de entrega vinculado à aprovação do financiamento; aditivo que prorroga o prazo depois do atraso; perda integral do sinal; retenções que se somam até esvaziar a devolução; condomínio e IPTU ao comprador antes das chaves; taxa de evolução de obra sem previsão clara; foro de eleição que dificulta a defesa do consumidor.
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0220899-53.2024.8.06.0001, Juíza convocada Valeska Alves Alencar Rolim (gabinete do Des. Emanuel Leite Albuquerque), julgado em 22/01/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A construtora alegou julgamento extra petita porque o acórdão havia afastado um aditivo contratual que prorrogava o prazo de entrega. O TJCE rejeitou os embargos e manteve o acórdão que reconheceu o atraso a partir de junho de 2020, os danos materiais e o dano moral: estipulação que estende excessivamente o prazo de entrega coloca o consumidor em desvantagem exagerada e é abusiva, ainda que assinada em aditivo bilateral (Temas 970, 971 e 996 do STJ).
Tese: Aditivo que prorroga excessivamente o prazo de entrega é abusivo mesmo assinado pelo comprador.
Partes: Colmeia Dunas Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0202208-93.2024.8.06.0064, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 15/04/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A loteadora venceu a rescisão e a reintegração de posse do lote por inadimplemento, mas o contrato combinava cláusulas (30% do valor pago e depois 50% do saldo) que resultavam em retenção global de cerca de 65%. O TJCE reduziu a retenção a 25%, determinou restituição imediata e em parcela única e afastou a taxa de fruição sobre lote não edificado.
Tese: Cláusulas que, somadas, retêm cerca de 65% são abusivas; fruição sobre lote vazio é indevida.
Partes: Fazendas Ernani Viana S.A. (Fevisa, loteadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3002411-51.2025.8.06.0064, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 21/05/2026 parcialmente favorável
Em ação de rescisão vinda da 2ª Vara Cível de Caucaia, a Câmara declarou nula a cláusula de eleição de foro, por impor ônus excessivo à compradora. No mérito, acolheu o recurso da incorporadora: o empreendimento estava sob patrimônio de afetação, conforme a matrícula, e a retenção de metade dos valores pagos estava prevista de forma expressa e clara, por isso foi autorizada a retenção de 50%. Excluiu da devolução a comissão de corretagem paga a terceiro, mas manteve a restituição imediata, com correção pelo índice do contrato.
Tese: Afetação registrada na matrícula e cláusula expressa autorizam a retenção de 50%; foro de eleição que dificulta a defesa do consumidor é nulo.
Partes: Swiss Investimentos Imobiliários Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A boa notícia é que, quando a cláusula é clara, proporcional e destacada, os tribunais a mantêm, inclusive a retenção de 50% com patrimônio de afetação em vários julgados e a transferência da corretagem.
Afetação, alienação fiduciária e reciprocidade
Duas escolhas estruturais mudam a posição da incorporadora em caso de inadimplência. A primeira é o patrimônio de afetação, que autoriza pena de até 50% no distrato, desde que averbado e previsto com destaque. A segunda é a alienação fiduciária registrada, que leva a inadimplência para o rito da Lei 9.514/1997 (Tema 1095). Cada uma exige providências registrais que não podem ficar para depois.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.891.498/SP (Tema Repetitivo 1095), Min. Marco Buzzi, julgado em 25/10/2022 favorável ao incorporador ou construtor
Se a compra tem alienação fiduciária registrada em cartório e o comprador fica inadimplente e é constituído em mora, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e não o CDC. Na prática, a regra de devolução da Súmula 543 deixa de ser o caminho nesses casos.
Tese: Com alienação fiduciária registrada e mora do comprador, aplica-se a Lei 9.514/1997 e não o CDC.
Partes: Credor fiduciário/vendedor e devedor fiduciante.
Ementa: processo.stj.jus.br
Por fim, reciprocidade. Se o contrato prevê multa contra o comprador e nenhuma contra a construtora, o STJ usa a multa do comprador como parâmetro para indenizá-lo pelo atraso (Tema 971). Prever multa moratória razoável a favor do comprador organiza e limita a indenização (Tema 970).
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF (Tema Repetitivo 971), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 desfavorável ao incorporador ou construtor
Quando o contrato de adesão prevê multa apenas para o atraso do comprador, essa cláusula deve ser usada como parâmetro para indenizar o comprador pelo atraso da construtora. Como as obrigações são de natureza diferente (pagar e entregar), a conversão em dinheiro é feita por arbitramento judicial.
Tese: A multa prevista só contra o comprador serve de base para indenizá-lo quando quem atrasa é a construtora.
Partes: Construtoras/incorporadoras e adquirentes.
Ementa: processo.stj.jus.br
Checklist de revisão do contrato
- Quadro-resumo com todos os incisos do art. 35-A, revisado a cada lançamento.
- Data de conclusão certa, sem depender do financiamento, e tolerância de até 180 dias em cláusula destacada.
- Valor da corretagem e beneficiário no quadro-resumo; nenhuma taxa de assessoria imposta.
- Penalidades do distrato em percentual claro, em negrito, com assinatura específica do comprador.
- Afetação averbada e citada no contrato, se for usar a pena de até 50%.
- Alienação fiduciária registrada logo após a assinatura, se for o modelo de garantia.
- Encargos (condomínio, IPTU) a cargo do comprador só a partir da entrega ou disponibilização das chaves.
- Multa moratória a favor do comprador, em valor equivalente ao aluguel ou à regra do art. 43-A, § 2º.
- Direito de arrependimento de 7 dias informado para vendas em estande, conforme o art. 67-A, § 10.
- Foro do domicílio do consumidor ou cláusula que não dificulte sua defesa.
Este checklist é informativo. Cada empreendimento tem particularidades (permuta, loteamento, multipropriedade, programa habitacional) que exigem revisão específica do contrato.
Perguntas frequentes
Contrato antigo, anterior a 2018, precisa de aditivo? Não há obrigação geral de aditar, e aditivos que piorem a posição do comprador depois do atraso tendem a ser anulados. Para novas vendas, use o modelo atualizado.
Posso usar o mesmo contrato para loteamento? Não sem adaptação. Loteamento segue a Lei 6.766/1979, e o STJ já decidiu que, em loteamento com relação de consumo, a retenção tende a 25%.
Quadro-resumo incompleto anula o contrato? Não automaticamente. O comprador pode exigir o saneamento em 30 dias e, se não houver, rescindir com justa causa (art. 35-A, § 1º).
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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