Sim. A tolerância de até 180 dias só protege a incorporadora se estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A); sem isso, o comprador pode sustentar que o atraso começa na data prevista, sem acréscimo.
O texto legal e o risco prático
A exigência está no próprio caput do art. 43-A:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
O destaque pode ser feito com negrito, caixa ou quadro próprio, e a tolerância deve aparecer também no quadro-resumo, junto do termo final do habite-se (art. 35-A, XII). O STJ já admitia a tolerância antes da lei, limitada a 180 dias e com informação clara:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 1.582.318/RJ, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/09/2017 (DJe 21/09/2017) favorável ao incorporador ou construtor
A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial dos compradores: a cláusula de tolerância que prorroga a entrega por até 180 dias não é abusiva em contrato de imóvel em construção, desde que contratada com prazo determinado e razoável. Segundo o voto, prazo maior que 180 dias é abusivo e os dias excedentes devem ser desconsiderados, e o incorporador deve informar a tolerância de forma clara, inclusive na publicidade, e notificar o comprador quando usá-la.
Tese: Tolerância de até 180 dias é válida; o excedente é abusivo.
Partes: CHL Desenvolvimento Imobiliário S.A. e SPE VPA 144 Incorporações Ltda. (incorporadoras) e adquirentes.
Inteiro teor: scon.stj.jus.br
Com a cláusula bem escrita, o TJCE tem reconhecido a ausência de mora quando a entrega ocorre dentro do prazo ampliado:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0264055-28.2023.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 22/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador sustentou que a mora começava com a expedição do habite-se (25/07/2023) e pediu aluguéis e dano moral. O TJCE manteve a improcedência: o habite-se atesta a regularidade da obra perante o poder público, mas não é a entrega; o contrato previa 31/10/2023 com tolerância de 180 dias até 30/04/2024, e as chaves foram entregues em 13/04/2024. Sem mora, não há lucros cessantes nem dano moral. Os embargos de declaração foram rejeitados em 05/02/2026.
Tese: A mora só começa depois do prazo contratual somado à tolerância, e não na data do habite-se.
Partes: Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S.A. (empreendimento Estilo Dunas).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
Posso prever tolerância de 240 dias? O excedente a 180 dias tende a ser considerado abusivo, e o TJDFT recusou acréscimo além da tolerância legal.
A tolerância conta em dias úteis? A lei fala em 180 dias corridos.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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