O prazo máximo de tolerância é de 180 dias corridos após a data prevista, e só vale se estiver no contrato de forma clara e destacada; o que exceder isso é abusivo.
Resposta
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite a entrega em até 180 dias corridos depois da data contratada, sem penalidade, desde que expressamente pactuada de forma clara e destacada. O STJ já validava a cláusula com esse limite antes da lei.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Cláusulas que somam prazos extras (60 dias para "documentação", por exemplo) depois da tolerância vêm sendo afastadas pelos tribunais. Encerrada a tolerância, começam a correr lucros cessantes e a ilicitude dos juros de obra.
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0702170-92.2025.8.07.0021 (Acórdão 2174380), Relator(a): João Egmont, julgado em 02/09/2026 favorável ao consumidor
Contrato de 2023 em programa habitacional, entrega prevista para 20/12/2023 e chaves em 26/11/2024. A Turma afastou a pandemia como fortuito (contrato posterior ao início dela), recusou o acréscimo de 60 dias além da tolerância de 180 dias e manteve lucros cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês, rejeitando a tese de que a vedação de locação da Lei 14.620/2023 impediria a indenização.
Tese: Tolerância máxima de 180 dias; caráter social do imóvel não afasta lucros cessantes presumidos.
Partes: José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A (Empreendimento Itapoã Parque).
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
O TJCE aplica a tolerância de 180 dias quando ela está no contrato. Em 2026, a 3ª Câmara de Direito Privado negou indenização num caso da Direcional porque as chaves foram entregues em 13/04/2024, antes do fim da tolerância (30/04/2024), ainda que o habite-se tivesse saído antes.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0264055-28.2023.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 05/02/2026 desfavorável ao consumidor
O comprador alegou atraso na entrega das chaves depois da expedição do habite-se. O TJCE manteve a improcedência: o habite-se, sozinho, não marca o início da mora, porque não substitui o prazo contratual de entrega. O contrato previa entrega em 31/10/2023 com tolerância de 180 dias até 30/04/2024, e as chaves foram entregues em 13/04/2024, dentro do prazo.
Tese: Entrega das chaves dentro do prazo mais a tolerância de 180 dias afasta a mora, mesmo que o habite-se tenha saído antes.
Partes: Direcional Engenharia S.A. e Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda. (empreendimento Estilo Dunas).
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Perguntas frequentes
São 180 dias úteis ou corridos? Corridos, pela lei.
Se a tolerância não estiver destacada, vale? A lei exige destaque claro; sem ele, a cláusula pode ser questionada.
Leia também
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
Quer conferir a cláusula de tolerância do seu contrato?
Análise inicial sem compromisso, direto com o advogado.
Falar no WhatsApp
Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.
Verificar inscrição e CNPJ