A Lei 4.591/1964 permite que a pena convencional chegue a 50% do valor pago quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º), mas a aplicação não é uniforme: há acórdãos do STJ, da Terceira e da Quarta Turma, e de câmaras do TJCE validando os 50% com cláusula expressa, e há acórdãos que mantiveram a redução para 25% ou 20%.
O que é o patrimônio de afetação e por que ele muda a conta
No regime de afetação, o terreno, a obra e os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e só respondem pelas dívidas daquela incorporação. É uma garantia ao comprador, que a lei recompensa permitindo uma pena maior no distrato:
Lei 4.591/1964, art. 31-A, caput e § 1º:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. § 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 5º e 6º:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.
A lógica legislativa é que, num empreendimento afetado, a saída de um comprador desfalca o caixa da própria obra, que não pode ser socorrido livremente pelo patrimônio geral. Para usar esse argumento, a afetação precisa estar averbada na matrícula, e o contrato precisa prever a pena com destaque e assinatura específica.
Quando o TJCE manteve os 50%
Há decisões de três câmaras do TJCE validando a retenção de 50% em contratos posteriores à Lei 13.786/2018, com afetação comprovada e cláusula clara:
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0285839-61.2023.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 10/06/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador desistiu do contrato, firmado em 20/09/2022, por dificuldades financeiras e pediu que a cláusula de retenção fosse declarada abusiva, além de dano moral. A 4ª Câmara aplicou a Lei 13.786/2018 e o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, porque o empreendimento estava submetido ao patrimônio de afetação, e considerou válida a cláusula de retenção de até 50%, por atender aos requisitos de legalidade, proporcionalidade e informação clara. Também afastou o dano moral: reter valores nos limites legais não é ato ilícito.
Tese: Em contrato posterior à Lei 13.786/2018 e com patrimônio de afetação, é válida a cláusula de retenção de até 50% informada previamente ao comprador.
Partes: MD CE José Américo Construções SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0269413-37.2024.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A sentença tinha mandado devolver 80% do que a compradora pagou. A incorporadora apelou e venceu: o contrato foi celebrado em 11/02/2023, já sob a Lei 13.786/2018, o imóvel estava no regime de patrimônio de afetação e a rescisão decorreu de culpa exclusiva da compradora, de modo que a retenção de 50% prevista no contrato foi considerada legítima. A Câmara também validou a transferência da comissão de corretagem ao comprador, porque o preço total e o valor da comissão foram informados com destaque (Tema 938 do STJ).
Tese: Com afetação comprovada e culpa da compradora, vale a retenção de 50%; corretagem informada e destacada pode ser descontada.
Partes: MLAR Jacarey Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 3002411-51.2025.8.06.0064, Des. Paulo Airton Albuquerque Filho, julgado em 21/05/2026 parcialmente favorável
Em ação de rescisão vinda da 2ª Vara Cível de Caucaia, a Câmara declarou nula a cláusula de eleição de foro, por impor ônus excessivo à compradora. No mérito, acolheu o recurso da incorporadora: o empreendimento estava sob patrimônio de afetação, conforme a matrícula, e a retenção de metade dos valores pagos estava prevista de forma expressa e clara, por isso foi autorizada a retenção de 50%. Excluiu da devolução a comissão de corretagem paga a terceiro, mas manteve a restituição imediata, com correção pelo índice do contrato.
Tese: Afetação registrada na matrícula e cláusula expressa autorizam a retenção de 50%; foro de eleição que dificulta a defesa do consumidor é nulo.
Partes: Swiss Investimentos Imobiliários Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0050089-22.2021.8.06.0075, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 07/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Os compradores pediram rescisão com devolução integral, alegando mora da construtora na documentação do financiamento. A Câmara entendeu que eles não provaram a mora dentro do prazo de tolerância e, por isso, a rescisão foi por iniciativa deles. Deu provimento ao recurso da construtora: em empreendimento com patrimônio de afetação, vale a cláusula de retenção de até 50%, e a comissão de corretagem destacada no contrato pode ser deduzida cumulativamente com a cláusula penal (art. 67-A, I e II). Os embargos posteriores dos compradores foram rejeitados em 10/12/2025.
Tese: Sem prova da mora da construtora, a rescisão é do comprador; com afetação, valem a retenção de até 50% e a dedução da corretagem destacada.
Partes: Habitus Engenharia Ltda. (promitente vendedora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
No STJ, há acórdãos das duas Turmas de direito privado nesse sentido. A Quarta Turma, em 2026, afirmou que os 50% não são abusivos por si e que não cabe redução equitativa quando a lei especial os autoriza, embora no mesmo processo tivesse antes mantido uma redução para 20%. A Terceira Turma, em 2025, também registrou a validade da cláusula de até 50% expressamente pactuada:
STJ, Quarta Turma, Recurso Especial nº REsp 2.251.300/SP, Min. João Otávio de Noronha, julgado em 30/06/2026 (DJEN 06/07/2026) favorável ao incorporador ou construtor
O TJSP havia fixado a retenção em 25%. A Quarta Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso da incorporadora: em contrato celebrado sob patrimônio de afetação e com previsão expressa, vale a cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. O acórdão cita, entre outros, precedente da Terceira Turma no mesmo sentido (AgInt no AREsp 2.733.052/RJ).
Tese: Nesse julgamento, com afetação e cláusula expressa, a Quarta Turma considerou válida a retenção de até 50%.
Partes: Projeto Imobiliário E 25 SPE Ltda. (incorporadora, patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Quarta Turma, Embargos de Declaração no Agravo Interno no Recurso Especial nº EDcl no AgInt no REsp 2.221.464/SP, Min. Raul Araújo, julgado em 01/06/2026 (DJEN 09/06/2026) favorável ao incorporador ou construtor
Em fevereiro de 2026, a própria Quarta Turma havia negado o agravo interno da incorporadora, mantendo a redução da cláusula penal para 20% por excessiva (art. 413 do CC). Nos embargos de declaração, com efeitos infringentes e por unanimidade, a Turma mudou o resultado: afirmou que a retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, para contratos posteriores à Lei 13.786/2018 em incorporação com patrimônio de afetação não é abusiva por si só, nem pode ser reduzida equitativamente pelo Judiciário, por prevalecer a lei especial.
Tese: Nos embargos, a Quarta Turma considerou que a retenção legal de 50% com afetação não é abusiva por si só.
Partes: Cyrela Magik LZ Campinas 01 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (incorporadora, patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
STJ, Terceira Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Carlos Cini Marchionatti (Desembargador convocado do TJRS), julgado em 17/02/2025 (sessão virtual de 11 a 17/02/2025; DJEN 20/02/2025) favorável ao incorporador ou construtor
Decisão monocrática havia declarado válida a cláusula de retenção de 50% em promessa de compra e venda celebrada na vigência da Lei 13.786/2018, com patrimônio de afetação. A Terceira Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno da incorporadora, que buscava discutir também o termo inicial dos juros (não prequestionado), e registrou na ementa que a retenção de até 50%, expressamente pactuada nesses contratos, não é abusiva. Embargos de declaração posteriores foram rejeitados em junho de 2025.
Tese: Também na Terceira Turma há acórdão que considerou válida a retenção de até 50% com afetação e cláusula expressa.
Partes: CCISA05 Incorporadora Ltda. (incorporadora, patrimônio de afetação) e adquirente.
Ementa: scon.stj.jus.br
Fora do Ceará, o TJDFT manteve, por maioria, a improcedência do pedido de uma compradora contra a retenção de 50%, mas a ementa é contraditória sobre a prova da afetação, por isso o precedente deve ser usado com cautela:
TJDFT, 2ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0705014-22.2023.8.07.0009 (Acórdão 2032174), Relator(a): Renato Scussel, julgado em 06/08/2025 favorável ao incorporador ou construtor
Rescisão por inadimplemento da compradora com cláusula de retenção de 50%. Por maioria, em julgamento ampliado (art. 942 do CPC, vencidos dois vogais), a Turma negou provimento à apelação da compradora e manteve a improcedência. A ementa é contraditória: nas razões de decidir afirma que a afetação não foi comprovada e que, sem ela, o limite é 25%; na tese de julgamento registra que o regime de afetação foi comprovado. Também negou dano moral pela negativação ligada a dívida existente.
Tese: Resultado favorável à incorporadora, mas com ementa contraditória sobre a prova da afetação; deve ser citado com cautela.
Partes: Incorporadora (não nomeada na ementa) e adquirente.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
Quando o percentual foi reduzido
O outro lado é igualmente real. Em 2026, a Terceira Turma do STJ não conheceu de recurso de incorporadora e manteve acórdão que fixou 25% com afetação, invocando a prevalência do CDC (base que a mesma Turma usou, em 2025, para limitar a 25% as retenções num caso de loteamento). E várias decisões do TJCE, inclusive da mesma 4ª Câmara que validou 50% em outro caso, reduziram o percentual por considerá-lo excessivo no caso concreto:
STJ, Terceira Turma, Recurso Especial nº REsp 2.218.691/SP, Min. Daniela Teixeira, julgado em 12/08/2026 (DJEN 17/08/2026) desfavorável ao incorporador ou construtor
A vendedora pedia o restabelecimento da retenção de 50% do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, em incorporação com patrimônio de afetação. A Terceira Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso: a redução da cláusula penal pelo art. 413 do CC depende de fatos e provas (Súmula 7) e o acórdão do TJSP, que fixou 25% com base na prevalência do CDC, estaria em harmonia com a orientação do STJ (Súmula 83). A decisão não examinou o mérito da validade dos 50% em profundidade.
Tese: A Terceira Turma manteve, sem conhecer do recurso, acórdão que reduziu a 25% a retenção pedida com base na afetação.
Partes: Projeto Imobiliário E 69 SPE Ltda. (promitente vendedora, incorporação com patrimônio de afetação) e promitentes compradores.
Ementa: scon.stj.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0230741-57.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 05/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A incorporadora pediu a majoração da retenção de 25% para 50% com base no art. 67-A, § 5º. A mesma 4ª Câmara que validou 50% em outro caso negou o pedido aqui: os 50% são teto, não piso, e o juiz pode reduzir a cláusula penal excessiva (CC, art. 413), considerando a possibilidade de revenda da unidade e a falta de prova de prejuízo desproporcional. Retenção de 25% mantida.
Tese: Os 50% do art. 67-A, § 5º, são limite máximo e podem ser reduzidos se a empresa não demonstrar prejuízo que os justifique.
Partes: Montenegro Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0254126-68.2023.8.06.0001, Des. José Ricardo Vidal Patrocínio, julgado em 07/08/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Os compradores desistiram por dificuldades financeiras, em empreendimento com patrimônio de afetação e contrato que previa retenção de 50%. A 1ª Câmara considerou a cláusula abusiva no caso concreto, por reduzir drasticamente o valor a devolver, e a declarou nula com base nos arts. 46 e 51, IV, do CDC e no art. 424 do CC. Manteve a retenção de 20% fixada na sentença, com devolução imediata em parcela única, e negou a taxa de fruição porque as chaves não chegaram a ser entregues.
Tese: Mesmo com afetação, há câmara do TJCE que reduz a retenção de 50% (aqui a 20%) e nega fruição sem entrega das chaves.
Partes: Golden Mountain Empreendimentos Imobiliários Ltda. (promitente vendedora) e adquirentes pessoas físicas.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0 - Direito Privado, Apelação Cível nº 0239960-94.2024.8.06.0001, Juíza Vanessa Maria Quariguasy Pereira Veras, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A compradora desistiu de imóvel em construção sob patrimônio de afetação, e o contrato previa retenção automática de 50%. O TJCE aplicou o CDC mesmo com patrimônio de afetação, afastou o arrependimento do art. 49 do CDC porque a desistência ocorreu depois dos sete dias, considerou abusiva a retenção automática de 50% e manteve a retenção de 25%, com correção desde cada desembolso. O dano moral fixado na sentença foi afastado, por se tratar de desfazimento por iniciativa da autora.
Tese: Mesmo com patrimônio de afetação, a retenção automática de 50% pode ser reduzida a 25%; fora dos sete dias não há arrependimento sem custo.
Partes: Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
O fundamento comum das reduções é o art. 413 do Código Civil e o art. 51, IV, do CDC: os 50% seriam teto, não piso, e devem guardar proporção com o prejuízo, o estágio da obra e a possibilidade de revenda.
Código Civil, art. 413:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Como a incorporadora fortalece a cláusula de 50%
Com decisões nos dois sentidos, ninguém pode garantir o resultado. O que dá para fazer é reduzir os pontos de ataque. Nas decisões que mantiveram os 50%, aparecem sempre os mesmos elementos: contrato posterior à Lei 13.786/2018, afetação registrada na matrícula, cláusula expressa e destacada, culpa do comprador demonstrada e nenhum outro desconto somado de forma confusa.
- Averbe o termo de afetação na matrícula antes de vender e cite o número do registro no quadro-resumo.
- Escreva a pena em percentual único e claro; evite empilhar várias deduções que somem mais do que o comprador entende.
- Colha a assinatura específica do comprador ao lado da cláusula, como exige o art. 35-A, § 2º.
- Guarde a prova de que a desistência ou o inadimplemento partiu do comprador.
- Considere oferecer, no distrato amigável, percentual menor em troca de quitação: reduz litígio e tempo de caixa parado.
Também é preciso coerência: se o próprio contrato fixou 25%, a incorporadora não pode pedir 50% depois, ainda que haja afetação. O TJCE aplicou exatamente o que a empresa escreveu:
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0282641-50.2022.8.06.0001, Des. Marcos William Leite de Oliveira, julgado em 24/07/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Contrato sob a Lei 13.786/2018 e patrimônio de afetação, mas com cláusula que fixava a pena convencional em 25%. A incorporadora queria reter mais, e o TJCE aplicou o que ela mesma redigiu: prevalece a cláusula de 25%. Também manteve dano moral de R$ 3.000,00 porque o nome do comprador foi negativado sem a notificação prévia do art. 43, § 2º, do CDC, com corresponsabilidade do credor.
Tese: Vale o percentual que a própria incorporadora escreveu no contrato; negativar sem notificação prévia gera dano moral.
Partes: Pop Eusébio Engenharia SPE Ltda. (incorporadora) e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Orientação do escritório: retenção de 50% com afetação
No escritório, orientamos a incorporadora a prever a pena de até 50% somente quando o patrimônio de afetação estiver averbado e a cláusula estiver destacada no quadro-resumo, mas a planejar o caixa do distrato como se a retenção pudesse cair para 25%. Há acórdãos validando os 50% com afetação e cláusula expressa, no STJ (REsp 2.251.300/SP, Quarta Turma, e AgInt no AREsp 2.733.052/RJ, Terceira Turma) e no TJCE (Apelação 0285839-61.2023.8.06.0001, 4ª Câmara de Direito Privado), e acórdãos que reduziram a retenção mesmo com afetação, como as Apelações 0230741-57.2024.8.06.0001 (4ª Câmara, 25%), 0254126-68.2023.8.06.0001 (1ª Câmara, 20%) e 0239960-94.2024.8.06.0001 (1ª Turma do Núcleo de Justiça 4.0, 25%). Não há repetitivo nem julgamento da Segunda Seção que uniformize o tema.
Como é a incorporadora que precisa demonstrar o direito à retenção maior, recomendamos ter pronto, antes de qualquer disputa: certidão da matrícula com a averbação da afetação, contrato posterior à Lei 13.786/2018, quadro-resumo com a pena em destaque e assinatura específica do comprador, e prova do prejuízo concreto do desfazimento (custos de comercialização, administrativos e tributários). Foi a falta de prova de prejuízo que levou a 4ª Câmara a manter 25% no caso de 2024, e a retenção automática, sem relação com o prejuízo, é o ponto mais atacado.
No distrato amigável, orientamos negociar um percentual documentado e oferecer a saída do comprador substituto do § 9º do art. 67-A, que afasta a multa e costuma interessar à própria empresa. Levar a tese dos 50% ao Judiciário é legítimo, mas com a consciência de que o resultado depende do órgão julgador.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º (incluído pela Lei 13.786/2018):
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º (incluído pela Lei 13.786/2018):
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Perguntas frequentes
Com afetação, os 50% são automáticos? Não. Dependem de cláusula expressa e destacada e da afetação comprovada. Ainda assim, há decisões que reduzem o percentual.
O STJ já pacificou o tema? Não. Há acórdãos recentes nos dois sentidos, inclusive dentro da mesma Turma, e não há tema repetitivo nem decisão da Segunda Seção sobre os 50% com afetação. Um processo sobre retenção chegou a ser afetado à Segunda Seção, mas a afetação foi tornada sem efeito em 2025. Vale acompanhar.
Quando devolvo o saldo com afetação? A lei fala em até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º), mas há decisões determinando devolução imediata em relação de consumo.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
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