Guia do comprador de imóvel na planta: direitos do contrato às chaves

Comprar na planta é assinar uma promessa de compra e venda regida pela Lei 4.591/1964 e pelo CDC: a construtora deve cumprir prazo certo, informar tudo no quadro-resumo e responder por atraso, cobranças indevidas e diferenças no imóvel, enquanto o comprador pode desistir pagando um custo limitado.

Antes de assinar: o quadro-resumo

Desde a Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 35-A na Lei 4.591/1964, todo contrato de unidade em incorporação deve começar com um quadro-resumo que informa preço, entrada, corretagem, forma de pagamento, índices de correção, consequências do desfazimento, prazo do habite-se e efeitos do atraso. Esse quadro é a principal arma do comprador, porque o que não estiver claro nele dificilmente poderá ser exigido do consumidor.

Lei 4.591/1964, art. 35-A, caput, V, VI e XII:

Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (...) V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (...) XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

A falta de alguma informação obrigatória dá à construtora 30 dias para corrigir o contrato; se não corrigir, o comprador ganha justa causa para rescindir, conforme o § 1º do art. 35-A da Lei 4.591/1964:

Lei 4.591/1964, art. 35-A, § 1º:

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Também vale checar, na matrícula do terreno, o registro do memorial de incorporação e se há patrimônio de afetação, porque isso muda a segurança do negócio e as regras do distrato.

Durante a obra: prazo, tolerância e cobranças

O prazo de entrega pode ter tolerância de até 180 dias corridos, se prevista de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Durante a obra, o comprador paga parcelas à construtora e, se já financiou, juros de obra ao banco. O saldo pode ser corrigido pelo INCC. Tudo isso é legítimo dentro do prazo.

Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Depois da tolerância, muda tudo: o atraso gera lucros cessantes presumidos, os juros de obra passam a ser cobrança ilícita e o INCC deve ser trocado pelo IPCA. Essas são as quatro teses do Tema 996 do STJ, hoje a principal referência nacional sobre o assunto.

Na entrega: vistoria, área, áreas comuns e taxas

A entrega deve ser feita com vistoria e termo assinado. É o momento de conferir metragem, acabamento e áreas comuns, registrando ressalvas por escrito, porque os prazos para reclamar de diferença de área são curtos e correm da posse. Condomínio e IPTU, em regra, só passam a ser do comprador com as chaves.

Depois das chaves, problemas de construção (infiltrações, rachaduras, falhas de instalação) seguem regras próprias de vícios construtivos, com prazos e provas diferentes, e merecem análise separada.

Atenção às pendências antes da entrega: o TJCE já reconheceu que a construtora pode reter as chaves enquanto houver parcelas da entrada ou juros de obra em aberto, mesmo com cerca de 83% do preço pago.

Se quiser sair do negócio

Há três saídas, com efeitos bem diferentes. Arrependimento em 7 dias, se o contrato foi assinado em estande ou fora da sede, com devolução de tudo, inclusive corretagem (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 10 e 11). Desistência posterior, com retenção que varia entre 25% e, em certos casos de patrimônio de afetação, até 50%. E resolução por atraso da construtora, com devolução integral e imediata.

Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 10 e 11:

§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. § 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.

A escolha certa depende da data do contrato, do estado da obra e da existência de financiamento com alienação fiduciária. Assinar o distrato padrão oferecido pela construtora sem análise pode significar abrir mão de direitos.

Perguntas frequentes

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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.

ESCRITO E REVISADO PORLucas Monteiro de Araújo Magalhães

Advogado, OAB/CE 49.312, Fortaleza/CE, atuação nacional em direito do consumidor e do passageiro aéreo. Atendimento 100% online para quem está em qualquer cidade do Brasil ou mora no exterior, com análise inicial do caso sem custo.

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