Configurado o atraso além da tolerância, o STJ presume o prejuízo do comprador e manda indenizar em valor de aluguel (Tema 996), mas não permite somar lucros cessantes com cláusula penal moratória equivalente ao aluguel (Tema 970). Nos contratos posteriores a 2018, a lei fixa 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumulação.
O prejuízo é presumido, mas não é ilimitado
O ponto de partida é desfavorável à empresa e convém reconhecê-lo: depois do prazo com tolerância, o comprador não precisa provar que pagava aluguel ou que alugaria o imóvel. O STJ fixou, em repetitivo, que o prejuízo é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) desfavorável ao incorporador ou construtor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
O mesmo repetitivo, porém, traz limites úteis à defesa. A indenização corre até a disponibilização da posse, e não até a data em que o comprador decidiu ir buscar as chaves. E a tese parte de contrato com prazo certo e tolerância válida: se a entrega ocorreu dentro do prazo ampliado, não há o que indenizar.
TJCE, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0264055-28.2023.8.06.0001, Desa. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 22/10/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador sustentou que a mora começava com a expedição do habite-se (25/07/2023) e pediu aluguéis e dano moral. O TJCE manteve a improcedência: o habite-se atesta a regularidade da obra perante o poder público, mas não é a entrega; o contrato previa 31/10/2023 com tolerância de 180 dias até 30/04/2024, e as chaves foram entregues em 13/04/2024. Sem mora, não há lucros cessantes nem dano moral. Os embargos de declaração foram rejeitados em 05/02/2026.
Tese: A mora só começa depois do prazo contratual somado à tolerância, e não na data do habite-se.
Partes: Bandeirante Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S.A. (empreendimento Estilo Dunas).
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Cláusula penal e lucros cessantes não se somam
Quando o contrato já prevê multa moratória contra a construtora em valor equivalente ao aluguel, ela cumpre a função de indenizar o atraso, e o comprador não recebe também lucros cessantes. É uma das teses mais importantes para limitar a condenação:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC (Tema Repetitivo 970), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 favorável ao incorporador ou construtor
A Segunda Seção definiu que a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. Também registrou, em questão de ordem, que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente aos contratos firmados antes de sua vigência.
Tese: Cláusula penal moratória equivalente ao aluguel não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Incorporadoras e adquirentes (contratos anteriores à Lei 13.786/2018).
Ementa: processo.stj.jus.br
O outro lado da moeda está no Tema 971: se o contrato de adesão previa multa só contra o comprador inadimplente, essa cláusula é usada como parâmetro para indenizar o comprador quando quem atrasa é a construtora. Contratos assimétricos acabam voltando contra quem os redigiu.
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF (Tema Repetitivo 971), Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 desfavorável ao incorporador ou construtor
Quando o contrato de adesão prevê multa apenas para o atraso do comprador, essa cláusula deve ser usada como parâmetro para indenizar o comprador pelo atraso da construtora. Como as obrigações são de natureza diferente (pagar e entregar), a conversão em dinheiro é feita por arbitramento judicial.
Tese: A multa prevista só contra o comprador serve de base para indenizá-lo quando quem atrasa é a construtora.
Partes: Construtoras/incorporadoras e adquirentes.
Ementa: processo.stj.jus.br
A lição preventiva é simples: prever no contrato uma cláusula penal moratória a favor do comprador, em patamar razoável, costuma ser melhor para a incorporadora do que não prever nada, porque organiza e limita a indenização.
Contratos depois da Lei 13.786/2018: a regra do 1%
Para contratos firmados sob a Lei do Distrato, o § 2º do art. 43-A fixa a indenização do comprador adimplente que mantém o contrato em 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, e o § 3º proíbe somá-la à multa da resolução:
Lei 4.591/1964, art. 43-A, §§ 2º e 3º:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
O TJDFT tem aplicado esse parâmetro e vedado a soma com a cláusula penal contratual. Também negou dano moral em atraso de cerca de 13 meses sem circunstância excepcional:
TJDFT, 5ª Turma Cível, Apelação Cível nº 0713145-12.2025.8.07.0010 (Acórdão 2152188), Relator(a): Leonor Aguena, julgado em 23/07/2026 parcialmente favorável
Em contrato firmado já sob a Lei 13.786/2018, a Turma aplicou o art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964: indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, e não sobre o valor do imóvel. Negou dano moral por atraso de cerca de 13 meses sem circunstância excepcional e vedou cumular essa indenização com a cláusula penal contratual.
Tese: Nos contratos pós-2018, a indenização legal é 1% ao mês sobre o valor pago, sem cumular com multa.
Partes: Incorporadora (não nomeada na ementa) e adquirente.
Ementa: jurisdf.tjdft.jus.br
No TJCE há decisão no mesmo sentido de não cumular a multa legal de 1% com lucros cessantes, que também descontou do prazo os dias de suspensão da construção civil na pandemia, embora tenha mantido outros pontos desfavoráveis à construtora:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0249696-73.2023.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 10/12/2025 parcialmente favorável
O contrato previa entrega em 31/12/2020 com 180 dias de tolerância. O TJCE descontou os 101 dias de suspensão da construção civil na pandemia e fixou a mora a partir de 09/09/2021; as chaves só vieram em 07/12/2021. Manteve a substituição do INCC pelo IPCA depois do fim do prazo, reconheceu dano moral de R$ 10.000,00 porque o imóvel foi entregue com falhas graves nas áreas comuns, e aplicou a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso do art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64, afastando a cumulação com lucros cessantes (Tema 970).
Tese: Depois do prazo de entrega, o saldo não pode ser corrigido pelo INCC; a multa legal de 1% ao mês não se soma aos lucros cessantes.
Partes: Novaes Engenharia SPE III Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
A base de cálculo é o valor pago à incorporadora, e não o valor do imóvel, o que, em contratos com pouca entrada, faz grande diferença.
Dano moral por atraso: regra e exceções
O STJ entende que o simples atraso, em regra, não gera dano moral; é preciso consequência concreta grave. O TJCE segue essa linha em atrasos curtos e sem circunstância especial:
STJ, Quarta Turma, Agravo Interno no Recurso Especial nº AgInt no REsp 2.054.503/MG, Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 26/06/2023 (DJe 28/06/2023) parcialmente favorável
O STJ registrou que o mero atraso na entrega do imóvel, em regra, não gera dano moral, exigindo consequência fática grave. No caso, manteve o dano moral porque o tribunal de origem apontou situação que ultrapassou o mero dissabor, e reafirmou que as despesas de condomínio cabem ao adquirente a partir da entrega das chaves.
Tese: Dano moral por atraso depende de consequência concreta grave; condomínio só após as chaves.
Partes: Alphaville Belo Horizonte Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Etecco Empreendimentos Imobiliários Ltda. e adquirentes.
Ementa: scon.stj.jus.br
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0155492-13.2018.8.06.0001, Juiz convocado José Krentel Ferreira Filho, julgado em 11/09/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pediu dano moral por atraso inferior a um ano e indenização porque a unidade recebeu pilares não previstos na planta. O TJCE manteve a improcedência: atraso curto é mero inadimplemento, sem dano moral, e a alegação de vício exigia prova técnica de prejuízo ou desvalorização, que o autor dispensou ao pedir julgamento antecipado (CPC, art. 373, I).
Tese: Atraso inferior a um ano, por si, não gera dano moral; vício alegado sem prova técnica não se presume.
Partes: Manhattan Los Angeles Empreendimento Imobiliário Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
Mas a exceção acontece: atrasos de anos, famílias que ficaram sem moradia, cobranças indevidas durante o atraso e falta de informação costumam levar a dano moral. Na defesa, vale demonstrar que houve comunicação transparente ao longo da obra e que não houve cobrança abusiva no período.
- Confira se o contrato tem cláusula penal moratória a favor do comprador e em que valor.
- Calcule a indenização pela regra aplicável à data do contrato (antes ou depois de 27/12/2018).
- Delimite o período: do fim da tolerância até a disponibilização das chaves.
- Verifique se o comprador pede, ao mesmo tempo, multa, lucros cessantes e 1% legal, e aponte a vedação de cumulação.
Perguntas frequentes
O comprador precisa provar que pagava aluguel? Não. Pelo Tema 996 do STJ o prejuízo é presumido após o prazo com tolerância. A defesa pode discutir o período e o valor do aluguel de referência.
Posso pagar só a multa do contrato? Se a multa moratória do contrato equivale ao aluguel, o STJ entende que ela já indeniza o atraso e não se soma a lucros cessantes (Tema 970).
A multa de 1% do art. 43-A vale para contratos antigos? O STJ registrou que a Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente aos contratos firmados antes dela; nesses, valem os Temas 970, 971 e 996.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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