A taxa de evolução de obra (juros de obra) cobrada pelo banco durante a construção é legítima até o prazo contratual de entrega somado à tolerância; depois disso, se a obra atrasou, o STJ considera ilícita a cobrança ao comprador, e a construtora responde pelo que ele pagou no período (Tema 996). A taxa também precisa estar prevista de forma clara no contrato.
Dentro do prazo, a taxa é devida
No financiamento na planta, o banco cobra do comprador, durante a obra, encargos sobre o valor já liberado à construtora. Essa cobrança não é abusiva em si. O TJCE tem rejeitado pedidos de devolução quando a entrega ocorreu no prazo contratual com tolerância:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0220293-64.2020.8.06.0001, Des. Carlos Alberto Mendes Forte, julgado em 03/04/2025 favorável ao incorporador ou construtor
A compradora pediu devolução da taxa de evolução de obra, da taxa de assessoria e dano moral por atraso. O TJCE contou o prazo do quadro-resumo (29 meses do registro do financiamento) mais a tolerância de 180 dias e concluiu que não houve atraso. Por isso a taxa de evolução de obra foi considerada devida até o prazo contratual (Tema 996), a assessoria contratada autonomamente com despachante foi mantida e o dano moral foi negado, porque a inversão do ônus da prova não dispensa indícios mínimos do que se alega.
Tese: Taxa de evolução de obra cobrada dentro do prazo contratual, com tolerância, não é abusiva.
Partes: MRV Magis IX Incorporações SPE Ltda. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
TJCE, 4ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0256237-88.2024.8.06.0001, Des. Francisco Bezerra Cavalcante, julgado em 12/08/2025 favorável ao incorporador ou construtor
O comprador pediu restituição de SATI, ITBI, registro e juros de obra, mais dano moral, em ação de julho de 2024 sobre pagamentos e entrega ocorridos entre 2013 e 2016. O TJCE reconheceu a prescrição (cinco anos para a indenização, art. 27 do CDC; três anos para a SATI, Tema 938), validou a tolerância de 180 dias e constatou entrega em setembro de 2016 dentro do prazo, e afastou a legitimidade das rés para devolver ITBI e emolumentos pagos ao Município e ao cartório.
Tese: Prescrição consumada, tolerância respeitada e tributos pagos ao poder público afastam a condenação da incorporadora.
Partes: Reserva Jardim Incorporações SPE Ltda. e MRV Engenharia e Participações S.A..
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
A defesa, nesses casos, é essencialmente aritmética: data do registro do financiamento ou da assinatura, prazo do quadro-resumo, tolerância e data da entrega. Se a entrega ocorreu antes do fim do prazo ampliado, a taxa paga até ali foi devida.
Depois do prazo, a conta é da construtora
O Tema 996 do STJ declarou ilícito cobrar juros de obra após o prazo com tolerância. O TJCE aplica a tese e considera a construtora parte legítima para devolver, porque é o seu atraso que prolonga a fase de obra no banco:
STJ, Segunda Seção, Recurso Especial repetitivo nº REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (data de julgamento indicada na pesquisa de jurisprudência do STJ; a página de repetitivos indica 11/09/2019; DJe 27/09/2019) desfavorável ao incorporador ou construtor
Em promessa de compra e venda de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), a Segunda Seção fixou quatro teses: o contrato deve ter prazo certo de entrega, não vinculado ao financiamento, admitido só o acréscimo da tolerância; descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e se indeniza na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse; é ilícito cobrar juros de obra após o prazo com a tolerância; e o indexador setorial (INCC) é substituído pelo IPCA durante o atraso, salvo se este for mais gravoso.
Tese: Atraso após a tolerância gera lucros cessantes presumidos em valor de aluguel, torna ilícita a cobrança de juros de obra e troca o INCC pelo IPCA.
Partes: Incorporadoras do Programa Minha Casa, Minha Vida (REsp em IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, TJSP).
Ementa: processo.stj.jus.br
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0265233-80.2021.8.06.0001, Des. Everardo Lucena Segundo, julgado em 11/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
A MRV recorreu da sentença da 28ª Vara Cível de Fortaleza que reconheceu atraso na entrega, aplicou cláusula penal de 0,5% ao mês entre 01/12/2015 e 10/08/2016, mandou restituir os juros de fase de obra cobrados nesse período, devolver em dobro a taxa de assessoria no registro, devolver 50% dos emolumentos por falha de informação e pagar R$ 5.000,00 de dano moral. O TJCE manteve tudo: a construtora é parte legítima para devolver os juros de obra porque é seu atraso que os gera, e a presença do agente financeiro não desloca o caso para a Justiça Federal.
Tese: A construtora responde pelos juros de obra pagos durante o atraso, e a cobrança de assessoria sem informação adequada deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Há também liminares determinando que a construtora assuma os juros de obra enquanto a entrega não acontece e que não negative o comprador:
TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 3021903-27.2025.8.06.0000, Des. Carlos Alberto Mendes Forte, julgado em 12/02/2026 desfavorável ao incorporador ou construtor
O juízo de primeiro grau, em ação de compradores contra a Monteplan, mandou a construtora depositar mensalmente em juízo os valores da taxa de evolução de obra e não cobrar nem negativar os consumidores. O TJCE manteve a liminar: o prazo de entrega era 31/12/2024, com tolerância de 180 dias, e o imóvel não havia sido entregue até 01/07/2025. A justificativa de problemas com a concessionária de energia para estender a tolerância depende de prova.
Tese: Superada a tolerância, cabe liminar para a construtora arcar com a taxa de evolução da obra e não negativar o comprador.
Partes: Monteplan Engenharia Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
No Juizado Especial, a devolução tem sido de forma simples, ao lado de lucros cessantes, sem dano moral automático:
TJCE, 4ª Turma Recursal, Recurso Inominado Cível nº 3000242-24.2023.8.06.0012, Juiz Ezequias da Silva Leite, julgado em 02/02/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
O imóvel, previsto para 28/08/2021, só foi entregue em 30/03/2022, além da tolerância de 180 dias. No Juizado (19ª Unidade do Juizado Especial Cível de Fortaleza), a construtora foi condenada por falha na prestação do serviço, sem caso fortuito ou força maior, a devolver de forma simples os juros de obra e a pagar lucros cessantes; o dano moral foi negado. A 4ª Turma Recursal negou o recurso do comprador e manteve a sentença.
Tese: No Juizado, o atraso além da tolerância gera devolução simples dos juros de obra e lucros cessantes, mas não necessariamente dano moral.
Partes: Boa Nova Empreendimentos Imobiliários Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
Previsão contratual e informação
Mesmo dentro do prazo, a cobrança precisa estar prevista de forma clara. O CDC garante informação adequada sobre o preço e as condições do negócio:
CDC, art. 6º, III:
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;
TJCE, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0174173-31.2018.8.06.0001, Des. Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, julgado em 06/11/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
A sentença declarou ilegal a taxa de evolução de obra cobrada da compradora e mandou restituir em dobro. A MRV apelou. O TJCE manteve a ilegalidade: o contrato de promessa não previa essa cobrança de forma clara e expressa, o que viola o dever de informação (CDC, art. 6º, III), e as cláusulas devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor (CDC, art. 47). Quanto à forma da devolução, o voto determinou restituição simples do que foi cobrado até março de 2021 e em dobro a partir daí (modulação do EAREsp 676.608/RS); a ementa e o acórdão registram desprovimento, mas o dispositivo do voto fala em parcial provimento para esse ajuste.
Tese: Taxa de evolução de obra sem previsão clara no contrato deve ser devolvida.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A. e adquirente pessoa física.
Ementa: autdoc.tjce.jus.br
E em programas habitacionais, cobrar juros de obra depois da entrega das chaves é indevido, com risco de dano moral quando a regularização do imóvel se arrasta:
TJCE, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 0139208-90.2019.8.06.0001, Des. Francisco Luciano Lima Rodrigues, julgado em 23/10/2025 desfavorável ao incorporador ou construtor
Imóvel do programa Minha Casa Minha Vida. A sentença reconheceu a ilicitude dos juros de obra cobrados depois da entrega das chaves (Tema 996 do STJ) e a devolução da taxa SATI (Tema 938), mas negou dano moral. O TJCE negou o recurso das construtoras e deu provimento ao da compradora: a demora de cinco anos na expedição e averbação do habite-se impediu a plena fruição do imóvel e, somada às cobranças indevidas, configurou dano moral, inclusive pela teoria do desvio produtivo.
Tese: No Minha Casa Minha Vida, juros de obra após as chaves são indevidos, e anos sem habite-se geram dano moral.
Partes: MRV Engenharia e Participações S.A., MRV Magis IX Incorporações SPE Ltda. e Magis Incorporações e Construções Ltda..
Inteiro teor: autdoc.tjce.jus.br
- Explique no quadro-resumo que haverá juros de obra cobrados pelo banco até a entrega e qual o prazo previsto.
- Acompanhe com o banco a averbação do habite-se e a troca para a fase de amortização; demora aqui gera cobrança indevida.
- Se a obra vai atrasar, avalie assumir os juros de obra do período excedente antes da ação: costuma reduzir o litígio.
- Guarde a prova da data de entrega das chaves e da averbação para fechar o período cobrado.
Perguntas frequentes
Quem devolve os juros de obra pagos no atraso: o banco ou a construtora? O TJCE e o STJ têm reconhecido a responsabilidade da construtora, porque o atraso é dela.
A devolução é em dobro? Nos casos analisados no Juizado, a devolução foi simples. Em caso sem previsão contratual da taxa, o TJCE manteve sentença que mandou devolver em dobro.
Depois das chaves, o comprador ainda paga juros de obra? Se a fase de obra no banco continua só por falta de habite-se ou averbação, a cobrança tem sido considerada indevida.
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O outro lado: o que o comprador pode alegar
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB. Não constitui oferta, promessa de resultado ou captação de clientela. Cada caso é analisado individualmente.
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